在上篇中，我们围绕危旧房自主更新“增容扩面”的增容比例、增容用途及规划技术标准等要点展开了探讨（【永业行观察】“增容扩面”：危旧房自主更新的增容机制剖析（上篇））。而在实操落地层面，资金平衡始终是决定项目能否启动推进的核心命题，也是各地探索自主更新模式的关键难点。本篇将聚焦“增容”视角下的资金平衡路径，结合典型项目实践，先拆解增容平衡逻辑对应的多元共担资金框架，再对比三类典型增容平衡模式的运作逻辑，最后提炼底层规律并展望趋势，为各地危旧房自主更新实操提供参考。
一
多元资金共担模式
增容模式下的资金平衡，本质是用增量空间的价值撬动多元主体共同承担改造成本，各地在探索危旧房自主更新模式中，形成的“业主自筹为主、引入社会资本、政府政策支持”多元共担框架，正是这套平衡逻辑的资金底层架构。
（一）业主自筹为主
居民自筹是增容模式的基础资金来源，对应原有房屋重建成本与新增套内面积的出资部分。但“居民出资”不等于简单地让老百姓掏现金，各地通过公积金提取、住宅专项维修资金使用、银行低息贷款等支持举措，将居民分散的支付能力转化为可预期的改造资金。
（二）引入社会资本
社会资本是增容模式分担建设压力、盘活增量价值的核心力量，对应增量空间的开发运营全链条投入与相应收益权益，主要形成了两种进入方式：一是合作开发模式，社会资本以资金投入换取新增房屋或配套商业设施的销售收益权，如青山21街坊引入社会资本参与开发建设，市场化销售收益成为主要回报来源；二是长期运营模式，社会资本通过取得保障性租赁住房、社区养老服务站、普惠托育设施、邻里便民商业、公共停车配套等多元运营性空间的长期运营权，以持续运营收益逐步回收投资，如广州“黉桥・小石集”连片危旧房改造项目通过青年公寓出租、社区商业招商、民生配套服务运营形成多元收入结构，实现稳定的投资回报。不同模式的适用条件取决于项目区位价值、增量空间大小和社会资本的风险偏好，需因地制宜选择适宜路径。
（三）政府政策支持
政府政策支持是增容模式的重要成本调节手段，通过政策支持降低项目综合成本，缩小资金平衡缺口，同时撬动多元社会投入，主要包括财政奖补、税费减免以及财政贴息等方式。
二
“增容”平衡的实践路径
增容的资金平衡逻辑，核心在于增量空间的价值变现。根据是否“增容增户”，各地实践形成了三种典型模式：
表 危旧房改造三种资金平衡路径比较
路径一：增容增户——新增住房套数以市场化销售为主
该路径通过提高容积率增加房屋套数，新建房源除满足原住户还建需求外，面向市场销售，以市场化收益弥补改造成本。典型案例如武汉青山21街坊项目，134户居民以“住宅合作社”形式统一归集产权，原址新建一栋32层住宅，其中134套回迁（居民合计出资0.17亿元），剩余106套住宅及配套商业、约120个车位面向市场销售（销售收益1.8亿元），此外，政府出资1.14亿元。在该路径下，“让渡增量房源收益权”成为替代居民直接出资的一种出资方式，以市场化销售收益为主要资金来源，适用于区位优势明显、住房需求旺盛、增量房源去化有保障的项目。
改造前
改造后
路径二：增容不增户——新增套内面积由居民出资购买
该路径通过增容但不增加户数，将增量面积全部用于改善原住户居住条件（套内扩面、厨卫成套化），居民出资购买增量部分。典型案例如杭州浙工新村项目，该案例是浙江省首个自主更新试点项目。13幢危旧房被拆除，原地建成7幢11层小高层，原548户居民全部签约，居民自筹资金约4.9亿元（原有面积按成本价出资，扩面部分按市场评估），整体更新费用约5.6亿元，居民出资占总投资的83%。该路径下，居民出资为主要资金来源，适用于居民套内扩面意愿和出资能力较强的项目。
改造前
改造后
路径三：增容不增户——新增面积主要用于运营空间
该路径通过增容但不增加户数，将增量面积一部分用于完善居住功能（厨卫、电梯），一部分建设为可产生长期收益的运营性空间（保租房、养老服务空间、托育设施、便民商业、停车配套等），通过长期运营收益覆盖建设成本。典型案例如武汉循礼门时代汽车大院项目，该项目位于汉口循礼门解放大道1427号，现有7栋楼、45户居民，其中无独立厨卫的“团结户”占比超过56%，局部楼栋为C级危房。项目采用“增容不增户”模式，在不使用财政资金的前提下，创新“危旧房合作化改造+养老服务用房+保障性租赁住房”的资金平衡模式——新增保障性租赁住房1150平方米、养老服务用房1270平方米。居民按建安成本出资，每户约1000元/平方米；不足部分由社会资本方省联投城市更新集团补齐，计划以20年为周期，通过对养老用房和保租房的运营收益回收投资。该路径适用于增容增户约束较强但有足够运营空间的项目。
改造前
改造后（效果图）
三
“增容”平衡的规律与边界
一是居民出资能力直接决定了项目改造模式。高出资能力可支撑以居民出资为主的改造模式，如杭州浙工新村项目；低出资能力则需要引入社会资本、通过增容销售或长期运营来分担成本的市场化模式，如武汉青山21街坊项目和循礼门时代汽车大院项目。
二是资金平衡的核心在于增量空间的价值变现方式。“增容增户”模式通过增加户数，用新房销售利润弥补改造成本，居民仅需支付扩面差价，但资金回笼取决于新房去化效率。浙工新村项目“增容不增户”模式由居民承担绝大部分建安成本，政府补贴起补充作用，对居民出资能力要求最高。循礼门时代汽车大院项目“增容不增户”模式通过将增容面积转化为可产生长期现金流的经营性资产，用长期稳定收益覆盖前期投入，但考验运营能力，回报周期长。
三是政策管控尺度核心在于增容增户比例上限和规划技术标准的弹性空间。政策对容积率、建筑间距、日照等规划指标的弹性调整空间，决定了项目的技术可行性。弹性越大，可释放的有效增量面积越多，更容易实现资金平衡；弹性越小，改造方案越受制于现状条件和政策标准，资金平衡的难度相对越高。
四
趋势与展望
随着危旧房自主更新从地方试点走向全国推广，增容模式的资金平衡逻辑也将在政策、标准与资本的共同作用下持续演进。
一是顶层制度定型释放政策红利。国家城市更新“十五五”规划已明确“支持老旧住房自主更新、原拆原建，探索可持续运营模式”，增容制度有望从分散的地方探索上升为国家层面的制度安排。后续增容比例上限、用途管制、收益分配等关键规则有望形成明确标准，大幅降低项目前期政策不确定性，进一步畅通多元资金筹集通道，撬动更多市场主体稳定参与。
二是“好房子”标准倒逼增容提质。2025版《住宅项目规范》对厨卫配置、层高、电梯适配等居住品质提出更高要求，也为增容空间的使用划定了新基准。这一方面会抬升单位改造成本，对资金平衡测算提出更精细的要求；另一方面也倒逼增容不再单纯追求面积增量，而是向功能提质、空间增效转变，通过提升增量空间的使用价值，强化居民出资意愿与市场变现能力。
三是金融工具创新拓宽平衡路径。REITs、资产证券化等工具正逐步进入城市更新领域，为长期运营型项目打开了新的退出通道。以武汉循礼门项目为代表的“运营平衡型”模式，未来可通过存量运营资产证券化盘活长期现金流，缩短社会资本投资回报周期，改变传统“长周期、慢回收”的回报逻辑。
整体而言，危旧房自主更新的增容逻辑将从“靠政策弹性找空间”转向“靠制度、标准、资本协同提效益”，项目策划的精细化、专业化将成为未来落地的关键。
永业行在危旧房自主更新、原拆原建实践中持续探索，深度参与湖北省危旧房改造典型项目前期策划、方案论证、资金平衡、项目实施等全周期服务。下一步，永业行将持续发挥全过程咨询专业优势，持续打磨项目服务能力、创新项目运营模式、总结推广标杆经验，全力赋能城市更新高质量发展，为实现城市功能与城市价值双提升贡献专业力量。
END
供稿：城市更新事业群
撰稿：徐极琛、曾馨怡
审核：顾文君、李浩
来源：永业行咨询原创系列，转载请注明来源
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