很多人对资产证券化的认知，只停留在REITs和ABS两种产品。但事实上，国内资本市场已形成一套按监管体系分工明确的证券化工具体系。从银行房贷、企业贷款，到高速收费、商场租金、产业园运营，甚至不良资产、绿色项目，只要现金流稳定，都能找到对应的证券化工具来盘活。
市面上名词繁杂：ABS、MBS、CLO、ABN、CMBS、公募REITs、类REITs……新手极易混淆。本文按权威监管口径分类，用真实业务场景加核心差异对比，帮助读者理清各类工具的用途、收益逻辑和适用场景。
一、两种底层逻辑——债权与权益
资产证券化的本质，是把"流动性差、周期长"的存量资产，切成标准化份额卖给投资者，帮助原始权益人快速套现、盘活资产。
所有证券化工具，归根到底分两类核心逻辑：
第一，债权逻辑。投资者作为债权人，购买贷款或现金流的收益权，到期还本付息，赚取固定收益。绝大多数证券化产品属于这一类。
第二，权益逻辑。投资者作为股东，直接或间接持有实体资产，不靠固定利息，而是靠租金分红加资产增值赚钱。国内的核心代表是公募REITs。
二、按监管体系的四大分类——信贷ABS、企业ABS、ABN与保险ABS
根据中国人民银行、证监会、交易商协会和金融监管总局的监管框架，国内资产证券化产品按监管归属分为四大类。
信贷ABS——银行间市场的信贷资产证券化
信贷ABS由央行和金融监管总局监管，在银行间市场发行交易，发起机构为银行业金融机构，基础资产为各类银行贷款。
RMBS——住房抵押贷款证券化
RMBS，全称是ResidentialMortgage-BackedSecurities，对应商业银行发放的个人住房按揭贷款，是国内信贷ABS中规模最大的品类。银行将上万笔房贷打包成RMBS卖给投资者，快速回笼资金继续放贷。
需要说明的是，信贷ABS中的RMBS与本文后述的企业ABS项下CMBS（商业地产抵押贷款证券化）是完全不同的两类产品，前者以个人住房贷款为基础资产，后者以商业地产抵押贷款为基础资产，分属不同的监管体系。
细分品类包括：正常类RMBS；以不良个人住房抵押贷款为基础资产的，则属于不良贷款ABS的范畴，称为房贷NPL。
CLO——对公贷款证券化
CLO（CollateralizedLoanObligation）对应企业杠杆贷款、并购贷款、经营性大额贷款（非普通小微企业流贷），底层资产以银行对公信贷组合为主。CLO在结构设计上允许一定程度的主动管理，如资产替换、再投资等，但国内实践仍以稳健组合为主，并非高频主动管理。
不良贷款ABS——金融不良资产处置工具
专门打包银行和资产管理公司（AMC）的不良贷款、逾期债权，是金融机构化解不良资产、实现出表的专用工具。
信贷ABS的基础资产已涵盖对公贷款、个人住房抵押贷款、个人汽车贷款、个人消费贷款、金融租赁、小微企业贷款及不良资产等类别。
企业ABS——交易所市场的企业资产证券化
企业ABS由证监会监管，在交易所发行挂牌，以证券公司或基金子公司设立的资产支持专项计划（SPV）为载体，发起主体为非金融企业，以私募发行为主。
企业ABS是所有证券化产品中覆盖面最广的工具。根据基础资产属性，可分为债权类、收益权类和不动产类三大板块：
债权类：企业应收账款、融资租赁债权、小额贷款、消费金融贷款、供应链欠款等
收益权类：基础设施收费收益权、景区门票等
不动产类：CMBS（商业地产抵押贷款证券化）、类REITs
举例：一家融资租赁公司，手里有几千笔设备租赁回款，未来3年现金流稳定但资金被占压。公司把租赁债权打包成ABS，一次性卖给投资者，快速回笼资金，投资者按约定拿固定利息。
CMBS——商业地产抵押贷款证券化
CMBS是企业ABS项下的不动产类细分品种，底层资产是写字楼、商场、酒店等商办物业，靠租金回款付息，是房企盘活商业资产的核心债性工具，与权益属性的商业REITs有本质区别。
类REITs——私募不动产孵化工具
类REITs也是企业ABS项下的不动产类品种，采用"股权+债权"嵌套结构，通过持有项目公司股权盘活不动产，是公募REITs落地前的主流工具。目前主要应用于暂不满足公募REITs上市条件的项目孵化及存量资产出表，属于Pre-REITs工具。
ABN——银行间市场的资产支持票据
ABN由交易商协会监管，在银行间市场发行，基础资产与企业ABS高度趋同，均以非金融企业的债权、收益权、不动产等为基础。核心区别在于发行场所：ABN面向银行间机构资金，可公开或定向发行；企业ABS以私募发行为主。ABN深受城投、国企青睐，适合大额存量资产盘活。
其衍生品种CMBN（商业地产抵押票据），是银行间市场专属的商业地产证券化工具，与交易所CMBS形成"两市双格局"。
保险ABS——保交所的资产支持计划
保险ABS由金融监管总局监管，在保交所交易，保险资产管理公司作为受托人设立支持计划，面向保险机构等合格投资者发行，基础资产限于信贷资产、金融租赁应收款等。根据《标准化债权类资产认定规则》，以保交所为交易场所的保险资产支持计划暂不属于标准化债权类资产。
2023年3月，证监会发布《保险资产管理公司开展资产证券化业务指引》，支持优质保险资管公司参与开展交易所ABS及REITs业务。首批5家试点机构（国寿资产、泰康资产、太保资产、人保资产、平安资管）已实际展业，基础资产覆盖保单贷款、租赁资产、应收账款及持有型不动产等。
三、公募REITs——权益型不动产证券化工具
公募REITs由证监会监管，在交易所上市交易，是独立于上述四类债性工具的权益型产品，也是目前国内唯一面向公众投资者的基建与不动产权益型标准化工具。
举例：一条成熟高速、一座购物中心、一个物流园，每年有稳定现金流。基金公司将资产打包上市，拆成小额份额卖给投资者。买入即成为资产股东，享有90%以上强制分红及资产增值收益。
公募REITs按底层资产性质分为两类：
产权类（产业园、仓储、商业等）：无固定期限，享有资产增值。
特许经营权类（高速、环保等）：有明确存续期限，到期资产价值归零，收益主要来自存续期内现金流分配。
核心特征包括：封闭式运作、强制高分红（不低于90%）、主动运营管理。
通俗来讲，其他证券化工具更像是"借钱收利息"，而公募REITs才是真正"买资产当股东"。
四、一张总表——全品类工具对比
为了更直观地对比各类工具的核心差异，下面用一张总表从监管体系、交易场所、底层资产、收益逻辑、核心用途五个维度进行汇总，哪款工具解决什么问题，一目了然。
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(RMBS/CLO/不良贷款ABS) |
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(含CMBS、类REITs) |
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(含CMBN) |
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五、三条实用逻辑——快速识别与精准选用
按监管场所识别。
银行间市场的信贷ABS（RMBS、CLO、不良贷款ABS）和ABN，交易所市场的企业ABS（CMBS、类REITs），保交所的保险ABS，各归其位、各司其职。
公募REITs是独一档的权益工具。
它是目前国内唯一面向公众投资者的权益型标准化证券化产品，收益特征介于股票和债券之间。
按用途精准选用。
银行信贷出表用RMBS/CLO，不良资产处置用不良贷款ABS，企业通用融资用企业ABS，商业地产债性融资用CMBS，资产孵化用类REITs，成熟不动产权益退出用公募REITs，银行间市场融资用ABN/CMBN。
六、市场现状与趋势——固收为底权益提速
当前国内资产证券化市场已形成"固收为主、权益提速"的格局。
固收基本盘稳固。据联合资信统计，2025年我国资产证券化市场共发行2,410单产品（含信贷ABS、企业ABS、ABN），发行规模22,778亿元，同比增长15.21%，发行规模与单数均创四年来新高。其中，企业ABS发行14,133亿元，同比增长19.52%，占比62.04%，仍是发行规模最大的子市场；ABN发行5,731亿元，同比增长9.30%，占比25.16%；信贷ABS发行2,915亿元，同比增长7.82%，占比12.80%。截至2025年末，市场存量规模约3.58万亿元，终结了连续三年缩水的态势。
公募REITs快速扩容。据中银证券统计，截至2025年5月末，全市场公募REITs累计发行66只，发行规模合计1,744亿元（不含扩募）。2025年全年新发25单，发行规模472亿元。据《经济日报》2026年6月4日报道，截至2026年5月20日，全市场首发上市81只，总市值超2200亿元，底层资产覆盖高速公路、产业园区、仓储物流、消费基础设施等多类业态。
不动产类ABS持续发力。据中央结算公司统计，2025年上半年，CMBS发行482亿元，类REITs发行343亿元。据财联社盘点，2025年全年持有型不动产ABS发行25单、规模488亿元，同比增长4.6倍。截至2026年5月，持有型不动产ABS已发行16只、规模171.71亿元。这类产品正逐步形成"ABS孵化、REITs退出"的完整闭环，成为不动产资产盘活的主流路径。
资产证券化的本质，是将缺乏流动性的存量资产转化为可交易的标准化金融产品。
理解这一体系的关键，不在于记住每个产品名称，而在于认清两个维度：按收益逻辑分，债性工具赚利息、权益工具赚分红和增值；按监管体系分，信贷ABS、企业ABS、ABN、保险ABS和公募REITs各归其位。选对工具，资产就能盘活。