近年来，房地产行业风险司法出清进程持续提速，多家出险房企相继进入重整、清算程序。2026 年 8 月 21 日，广州中院裁定受理恒大地产集团有限公司破产清算申请，这一国内最大房企正式进入破产清算轨道。房地产企业破产因涉及购房人、破产前的建设工程优先权人、担保权人、破产后的续建共益债债权人、破产后的建设工程施工人、职工债权人、税收和土地出让金、普通债权人等多方权益，往往纷繁复杂、争议繁多。近日，最高院发布《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》（“《房地产企业破产会议纪要》”或《会议纪要》），直面房企破产审判长期存在的法律适用分歧，围绕保交楼导向下的债权清偿顺位、担保物权行使、共益债务认定、府院联动机制、债权申报审核等实务痛点统一裁判尺度。新规的出台，将系统性重塑房企破产中的各方权利义务格局，对金融机构的债权申报、抵押物处置、重整投资、风险处置全流程产生深刻影响，厘定既存争议的处理规则，纠正过去破产程序的诸多操作乱象。本文将聚焦于对金融机构影响比较大的十五个重大变化。
六、因房屋买卖合同无法履行导致商品房担保贷款合同被解除，银行要求房地产企业返还的贷款可作为担保债权、商品房消费者权利优先受偿
过去司法实践中长期存在的争议是，在开发商逾期交付房屋，且案涉商品房建设已停工、短期内无交付可能性的情况下，购房人能否在解除购房合同时一并解除商品房担保贷款合同，以及合同解除后由谁承担还款责任。2025年，最高院以发布人民法院案例库案例的方式对前述问题进行了统一，在2025-07-2-091-001号入库案例中，最高院明确，买受人主张在同一案件中一并解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同的，人民法院应予支持，合同解除后，由商品房出卖人承担已收受的购房贷款、购房款本金及利息的返还责任。但遗留的问题是，商品房担保贷款合同解除后，银行抵押权如何处理及银行债权如何回收？
对此，《会议纪要》第18条进行了解决，规定：“管理人以购房合同被确认无效或者被撤销、解除为由，请求注销购房贷款抵押登记或者抵押预告登记的，人民法院不予支持。贷款银行有权就购房人欠付的贷款本息申报债权，并可就担保物优先受偿。贷款银行仅办理抵押预告登记的，应当根据民法典担保制度司法解释第五十二条第二款的规定行使权利。房屋买卖合同依据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第三条规定解除，贷款银行依前款规定就担保物受偿不足部分，请求按照本纪要第31条第二款第一项的顺位清偿的，人民法院予以支持。贷款银行就破产程序中未受清偿债权要求购房人继续承担清偿责任的，人民法院不予支持。”
近年来，实质合并破产案件整体呈急剧增长、合并规模越来越大的发展趋势，海航集团等321家企业实质合并破产、华信系71家企业实质合并破产、雨润系122家企业实质合并破产、永达食业149家企业实质合并破产等。司法实践中，法院在审查是否构成实质合并破产时，主要看是否构成关联企业、是否构成高度人格混同、区分各关联企业成员财产的成本是否过高、适用实质合并破产是否有利于债权人整体利益。其中，最核心要件是高度人格混同，而对人格混同一般从财务混同、人员混同、管理混同、业务混同等角度判断。从过往经验看，资金互相调拨、互相担保、人员交叉任职是判断构成人格混同的重要因素。过去司法实践中，很多法院在出现类似情况下即裁定实质合并破产。
本次《会议纪要》对房地产企业实质合并破产的标准进行了提升，明确仅在资金互相调拨、互相担保、人员交叉任职的情况不能进行实质合并破产。《会议纪要》第一条总体要求部分规定：“要区分集团公司与项目公司的权利义务，在审理房地产企业破产案件中，注意防止风险外溢，避免影响正常房地产项目的建设交付，切实维护购房人合法权益。”第2条规定：“人民法院应当以对关联企业成员的破产原因进行单独判断并适用单个破产程序为基本原则，不得仅以关联企业之间存在资金互相调拨、互相担保、人员交叉任职等情形为由适用实质合并破产程序。”
可以预见的是，房地产企业的实质合并破产审查标准将会越来越严格，法院总体态度会越来越谨慎。
八、限制对房地产企业跨省域、跨项目进行查封保全，由“隐形”到“显形”
《会议纪要》第35条在“未依法解除保全措施的问责”之外，额外规定若违反规定跨省域、跨项目查封保全、超标的查封保全的,应当立即层报最高人民法院,由最高院审务督察部门或纪检监察部门依规依纪开展追责问责工作。
实际上，为了避免房地产企业项目风险外溢与传导，实现风险隔离，很多法院在实操中已实际限制对房地产企业进行跨省域、跨项目保全。比如，在我们办理的恒大地产执行案件中，广州中院明确不同意对抵押项目外的恒大地产下属其他资产进行查封；在我们办理的北京某法院案件中，法官也明确不能跨项目保全。《会议纪要》将该项隐形规则显形化。
九、大幅度限缩管理人对购房合同的单方解除权，保护购房人权利
根据现行《破产法》第18条[1]之规定，管理人对破产申请受理前成立而双方当事人均未履行完毕的合同即有权决定解除或者继续履行，无任何限制。基于此，管理人滥用单方解除权的现象十分突出。比如，在对赌领域，部分破产管理人就将对赌协议与股权投资协议割裂看待，认为对赌协议属于单独的双方均未履行合同，径直予以解除。甚至，部分观点还认为，即便对赌债权已有生效判决或裁决确认，也不影响管理人的单方解除权。
本次《会议纪要》在购房合同领域大幅度限缩了管理人的单方解除权。如：第11条规定购房人已办理预告登记的，管理人不得解除；第12条规定，对于非消费性购房人与债务人已就商品房、小商铺等签订的书面购房合同，如果购房人已经占有房屋的，管理人不得解除，而法院对于占有的认定标准也非常低，实际控制、已缴纳物业费、已交付钥匙等均可能被认定构成占有；第10条规定，只要购房人已经支付全部购房款，即便购房人还有其他义务未履行，管理人也不得解除。
十、请求交付房屋的债权人设单独表决组，购房人在破产程序中话语权大幅度提升
根据现行《破产法》规定，债权人分组主要为有财产担保债权组、职工债权组、税款债权组、普通债权组（部分案件中设小额债权组）。现行司法实践对于要求交房的购房人是否要分组（债权是要求交房）、放在哪一组、如何计票（是否按人头计票）等处理标准严重不一。而破产事项一般均需“双通过”，即人数过半+所占债权额占无财产担保债权总额的一定比例以上，由于购房人数量往往庞大，导致其在很多事项中实质具有“一组”否决权。
《会议纪要》第19条规定，管理人在对购房人进行债权登记时应当区分请求权的内容分类登记,对于债权人请求继续交付房屋并办理过户登记的，应当在债权表中作为单独类型进行登记，并设置单独表决组，就房地产项目续建、融资等与建设和交付相关事项进行表决，其表决权根据表决时已支付的房款金额确定。但好在《破产法修订草案（二审稿）》第108条规定，权益不受重整计划草案影响的债权人不参加重整计划表决。
十一、建立房地产企业破产的府院联动机制，地方政府意见对于受理、重整计划审批、重整投资人确定等重大事项影响重大
不同于一般企业，房地产企业破产会涉及维稳、后续办证、土地税费处理、税收处理等诸多复杂行政事项，没有地方政府的支持，根本难以推进。实践中，法院在受理房地产企业破产申请时也往往会征询地方政府意见，甚至，涉及保交楼的部分复杂破产案件还往往由地方政府主导。
《会议纪要》明确要建立府院联动机制，第一条总体要求明确，完善“政府主导风险管控和事务协调，法院主导司法程序”的常态化破产府院协调工作机制及问题处置机制，与金融监管、自然资源、住建、市场监管、税务等相关政府职能部门共同研究解决市场化投融资、资产处置、税收减免、信用修复等堵点、难点及瓶颈性问题，营造机制多元、选择灵活、协同融合的企业债务清理生态环境。第32条规定，“人民法院审理房地产开发企业破产案件，应当坚持在党委领导下，依托府院联动机制，指导管理人梳理需要政府相关职能部门支持配合的事项清单，积极争取属地政府及相关部门的支持。”
可以预见的是，未来在房地产企业破产案件的受理和推动上，地方政府意见将影响重大。
十二、征收拆迁补偿安置债权参照商品房消费者权利顺位受偿，填补了实务中此类债权优先受偿地位长期缺乏明确依据的空白
尽管现行法律对于被拆迁人享有的安置补偿债权之优先清偿顺位无明确规定，但司法实践普遍认为，被拆迁房产通常为被征收人赖以生存和生产的基本物质条件，通过所有权调换形式取得安置房屋的被征收人丧失的是现有房屋的所有权，取得的是尚未建成房屋的相应权利，其权利能否实现直接影响其最基本的生存居住、使用权，具有一种期待物权的属性，能够优先于抵押权受偿。
《会议纪要》第10条规定：“征收拆迁安置户通过产权调换方式在拆迁补偿协议明确约定以位置特定、用途特定的房屋予以补偿安置，征收拆迁安置户请求参照《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》关于商品房消费者权利的规定确定其债权性质和权利顺位的，人民法院应当予以支持。”
但《会议纪要》遗留的问题是，如果不是采用产权调换，而是采取货币安置，此时的拆迁货币补偿能否也像退房款一样具有优先性，《会议纪要》未做任何约定。实践中存在争议，部分案例认为货币也应优先。如在（2020）浙03民初34号案中，浙江省温州市中级人民法院认为，拆迁补偿的方式可以是货币补偿，也可以是房屋产权调换，拆迁安置补偿款本就是被拆迁房屋的替代物，应视为一种特种债权赋予其物权的优先效力，在破产程序中应作为第一顺位保护。本文作者总体也持上述观点，因为作为被拆房屋的补偿，无论是补偿房屋还是补偿货币，都涉及被拆迁人的基本生存权利，这一点与商品房消费者的购房款返还并无区别。
2023年4月，最高院公布了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号，“《1号批复》”）。《1号批复》之前，法院认定是否构成商品房消费者权利，要求消费者名下没有其他可用于居住的房屋，即必须是“唯一住房”。《九民会议纪要》将条件放宽，规定只要再次所购房屋在面积上是满足基本居住需要的，也构成商品房消费者。《1号批复》不再将目光锁定在购房人名下的房屋套数，而是强调是否“以居住为目的”购房。
本次《会议纪要》进一步放宽了商品房消费者的认定标准。第10条明确规定，所购房屋系用于满足刚性或者改善型住房等居住需求的，也属于商品房消费者。关于何为“改善性住房”，一般认为，只要不违背“房住不炒”政策、符合刚性或改善型住房需求的情形，都应认定属于满足生存权的合理消费范畴，刚性和改善型住房的认定，除了考虑住房面积，还可能涉及居住环境的提升，包括地理位置更优越、配套设施更完善、教育资源更优质等因素。
事实上，司法实践对于商品房消费者权利的认定标准整体呈放宽趋势。如，近年来，大量案例将别墅、车位、学区房等的购房人也都认定为商品房消费者。从本文作者过去的经验看，破产程序中，管理人的认定标准一般更为宽泛。
十四、管理人不得撤销抵押债权人在破产前签订的以房抵债协议
根据现行《破产法司法解释二》第14条的规定，债务人对设定担保物权的债权进行的个别清偿，如果债务清偿时担保财产的价值低于债权额，属于可被撤销的个别清偿。但该规定存在诸多问题，比如：若清偿金额低于担保财产价值，一概撤销并不合理；价值如何判断，等等。由此导致，司法实践中对抵押权人、建设工程债权人在破产受理前六个月内签订的以物抵债协议是否有效、能否撤销，存在比较争议。
《会议纪要》第14条对前述问题进行了纠正，具体规定：“破产申请受理前六个月内，债务人通过签订以房抵债协议的方式，对以自有财产设定担保物权的债权以及工程款、劳动报酬债权进行清偿的，管理人以构成个别清偿为由请求撤销的，人民法院不予支持。以房抵债协议签订时担保财产或者抵偿债权金额低于该抵债房屋价值的，管理人有权要求其补交差额。”
《会议纪要》第33条规定：“严格落实《最高人民法院关于进一步加强廉政风险防控提高破产审判质量的意见》,加强案件管理，切实防范廉政风险。受理破产案件的人民法院应当将房地产开发企业破产案件纳入‘四类案件’，由院、庭长负责监督管理。对于合议庭关于破产案件的立案受理、管理人指定、管理人报酬的确定及调整、清产核资及债权审查确认情况、批准财产管理、变价、分配方案、重整计划草案、确定重整投资人、破产宣告等重要事项，院、庭长要依程序切实负起监督职责，聚焦破产审判权力集中的关键环节，着力解决法律适用不统一、裁量权行使不规范问题。”
根据《关于进一步完善“四类案件”监督管理工作机制的指导意见》之规定，纳入“四类案件”后的房地产企业破产案件未来将发生的变化有三：一是（副）院长或庭长担任审判长；二是受理、重整计划审批、重整投资人确定等核心事项，均应由庭长、（副）院长审批；三是复杂问题上报法官会议或审委会审批的频次将大幅度提高。
[1] 《破产法》第18条第1款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”
业务领域：争议解决
联系电话：+86 10 8541 9666
电子邮箱：feifei.yang@chancebridge.com
杨飞飞律师擅长金融争议解决、资产处置、破产以及疑难民商事二审和再审案件，近几年曾代表30余家金融机构、大型国有企业，处理其在最高院和各地法院的各类重大疑难案件和复杂项目，涉案标的近400亿元。曾连续入选2025年度和2026年度LEGALBAND中国顶级律师排行榜（诉讼）、Legal 500 China Elite 中国精英榜争议解决领域第一梯队、2025年GRCD中国年度争议解决榜、2024-2025年度China Business Law Journal《商法》“The A-List法律精英”“Rising Stars律师新星”，并荣获“律新社2024年度争议解决领域品牌之星：新锐律师”“律新社2024年度破产领域品牌之星：新锐律师”等奖项。曾主编或合著《中国金融争议解决年度评论（2026）》《中国金融争议解决年度评论（2025）》《中国金融争议解决年度评论（2024）》《中国金融争议解决年度观察（2023）》《重塑金融规则：民法典对金融业务的影响及应对》等书籍。
卓纬研究丨《房地产企业破产会议纪要》对金融机构的十五大影响及应对（上）
卓纬研究丨监管从严≠无限兜底：私募基金托管人责任辨析
出海经纬 | 【2026更新】东盟重点国家外商投资——马来西亚
本微信公众号的文章仅供交流之用，不代表北京卓纬律师事务所或其律师的正式法律意见或建议。若需要法律意见或专业分析，请联系并咨询北京卓纬律师事务所及其律师。欢迎转载或引用本微信公众号的文章和内容，请联系沟通授权事宜，并于转载时在文章开头处注明来源于微信公众号“北京卓纬律师事务所”以及作者名字。
#卓纬研究 #卓纬争议解决 #卓纬特殊资产交易及破产清算 #卓纬北京办公室 #卓纬杨飞飞
