房企收到政府给予的拆迁补偿款的涉税处理

被上诉人凯迪控股集团有限公司，其于2011年和2012年其从滁州经济技术开发区征迁和社区建设管理中心取得的拆迁补偿款119,095,300.00元，为什么是要在收到拆迁补偿款的当期确认收入，而不是冲减成本？

房开企业收到政府给予的拆迁补偿款的涉税处理应该如何？

企业所得税如何处理，主要是两个问题：①拆迁补偿款是应该作为收入处理还是冲减成本；②是否应作为不征税收入处理。

【小必观点】

第一种情况下房开企业收到的拆迁补偿款，企业所得税上应作为应税收入处理，不冲减开发成本。同时企业可根据财税[2011]70号文件判断是否符合作为不征税收入处理的条件，如果作为不征税收入处理，相应的支出不得在计算应纳税所得额时扣除。不满足不征税收入的条件，应在收到补偿款的当期确认应税收入，相应拆迁支出可以按税法规定税前扣除。

第二种情况，实务中的主要观点是既有直接冲减开发成本，也有作为其他业务收入处理，还有作为营业外收入处理。小必对此难下结论，但是根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定：

市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作，且实务中目前也不允许对土地价款直接进行补助。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

小必觉得房开企业若没有资料直接明确证明相关拆迁补助与房地产项目相关，或者企业的拆迁垫资行为是发生在土地合同签订前，则将取得的拆迁补偿款作为计税收入处理且相关拆迁支出在税前扣除的企业所得税风险相对较小。

纳税人收到的与房地产项目开发有关的财政性补助资金应抵减“取得土地使用权所支付的金额”，主要包括：

土地价款或城市建设配套费返还款；税费返还款；公配设施建设补偿款；奖励款等。财政补助资金取得渠道包括纳税人直接取得，或者纳税人所在企业集团通过关联企业转移、分解取得。

依据重庆市土地增值税管理指引关于重庆市地方税务局公告2014年第9号公告的解读

房开企业应根据收到拆迁补偿款的相关政府补助文件判断是否与房地产项目相关，如果与房地产项目相关，则应抵减“取得土地使用权所支付的金额”。

小必认为上述第一种情况，不属于增值税应税项目，不征收增值税。

对于第二种情况，小必认为实质其实是房开企业提供了土地一级开发服务，取得的拆迁补偿款为政府及相关部门对房开企业提供的服务进行对价补偿，涉及增值税，应参照“以项目业主的名义立项建设并在工程完工后移交项目业主”的BT项目，并结合土地一级开发项目营业税处理思路进行增值税处理。

纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。

根据《国税函〔2009〕520号》

即：房开企业代政府支付的拆迁补偿费属于土地一级开发项目收益的抵减项；房开企业对于受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑服务”缴纳增值税；对于房开企业取得拆迁补偿费扣除“建筑服务”收益剩余的土地一级开发项目收益按照“经纪代理”服务计算缴纳增值税。

如果将建筑工程承包给其他施工企业的，则建设阶段由该施工企业按照“建筑服务”缴纳增值税，其销售额为工程承包总额，房开企业取得增值税专用发票可以进行进项抵扣。交付阶段，房开企业按照“提供建筑服务”缴纳增值税，其销售额为扣除代政府支付的拆迁补偿费之后的拆迁补偿款。

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