土地增值税清算有时也需要“壮士断腕”

土地增值税因其频频在税企之间引发争议，又被戏称为“土地争执税”，甚至有人称之为“妖税”。之所以会引起如此多的争议，主要原因不外乎两点：税率太高、计税依据和扣除项目的认定复杂。也正因为如此，企业办税人员和税务师在进行土地增值税清算时，往往会设计出多个清算方案，以求最低税负。部分比较有经验的纳税人，甚至会在项目快要竣工之前就提前进行预清算，预测土地增值税税负，以便有更多的时间和精力来应对它。

目前，企业办税人员或税务师在设计清算方案时，比较常用的方法有：清算单位的选择、开发成本分摊方法的选择等。今天阿牛哥就结合一个亲历的案例，跟大家分享一个“壮士断腕”的清算方案。

A公司所开发的M项目可售面积240,000平方米（假设全部为普通住宅），均已全部对外销售，实现不含税收入180,000万元。取得土地使用权成本为46,000万元，房地产开发成本69,000万元。此时，增值额为30,500.00万元（影响较小，暂不考虑税金及附加的扣除），增值率20.40%,应纳税额9,150万元，考虑企业得税的影响，税负为6,862.50万元。

面对这样一个尴尬的增值率，A公司心有不甘。按照常用的方法：选择多个清算单位清算，虽然开发时间比较早的清算单位增值率低于20%，但开发得比较晚的清算单位增值率特别高，适用税率最高达到40%；由于产品业态单一，成本分摊方式上难有作为；虚增成本吗？更加不可取。这下可把A公司的老板给急坏了。

面对如此困境，土地增值税清算会议自然少不了。会议上，在财务人员介绍项目情况的时候“阿牛哥”注意到，M项目分三期开发，目前一期和二期A已经竣工并交房，二期B和三期分别今年年底和下年第一季度末才交房，账面显示尚未抵扣的增值税进项税额约有3200万元。

对此，阿牛哥向A公司提出以下“壮士断腕”式的税收筹划方案：

1、《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》（国税发[2009]91号）

2、《国家税务总局关于发布《企业所得税税前扣除凭证管理办法》的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）