各式各样的委托销售，企业所得税该怎么办？

一年一度的企业所得税汇算清缴已经拉开序幕，据小必了解，不少企业都已经完成初版数据的计算审核了！尤其是房地产开发企业！近来，好几个房开企业的朋友都来问小必委托销售的企业所得税处理方式，今天，小必就来跟大家一起分享一下几种常见房产委托销售模式的税务处理。

通常房开企业会与承销方约定好承销范围，并对承销范围内的每一套房产约定承销底价，由承销方向房开企业支付一笔预收款，取得对外销售权。在承销方推荐客户成功签约时，根据房开企业与购买方的签约金额的固定比例结算佣金。承销期结束后，承销方有权要求房开企业退还预收款。

在该种模式下，房开企业应于收到承销方已销房产清单之日，按签约价确认收入，并相应结转成本。

小必认为对于房开企业向承销方收取的预收款，实质为履约保证金，而非房款，无需确认为收入。因此，小必建议房开企业在进行账务处理时将其计入其他应付款，而非预收账款，以免税务机关提出“房开企业自身已将其认定为房款，所以应确认收入处理”，造成多缴税或提前缴税的风险。

【常见情形】

通常房开企业会与承销方约定好包销范围，并对包销范围内的每一套房产约定包销底价，由承销方向房开企业全额支付底价金额，取得独家代理权。在承销方对外卖出房产时，房开企业与购买方签订销售合同并收款，而后房开企业再将该套房产的底价退还给承销方，并根据溢价分成结算佣金。包销期结束后，未对外售出的房产，则由承销方与房开企业签署购房合同，买下剩余房产。

在该种模式下，包销期间，房开企业应于收到承销方已销房产清单之日，按签约价与底价孰高确认收入，并相应结转成本。若该模式改由承销方直接与购买方签订销售合同，则房开企业应按底价加上约定好的溢价分成款确认收入，并相应结转成本。在包销期结束后，房开企业应将剩余未退包销款及补充收款确认收入，剩余未售完房产结转成本。

【特殊情形】

我们还常常遇见一种特殊情况，包销房产的标的是车位，而车位只能销售给业主，承销方往往不是购买车位的适格主体，基于此，房开企业与承销方可能约定将剩余未退包销款转为其他房源的等额购房款。在这种特殊情况下，包销期结束后，剩余未退包销款依然应作为购房款确认收入，对应结转的成本应为确认的其他房源的成本。若包销期在年末结束，其他房源迟迟未选定，则可能出现结转大额收入，无对应成本的情况，对房开企业大大不利，可能造成当年度多缴纳税款。

房开企业与承销方应及时签订补充协议，就包销期结束后的剩余未退包销款及未售完房产及时做出约定。

视同买断模式是指房开企业与承销方约定好买断范围及买断价，承销方对外销售时，盈亏自负。由于该种模式在实务中较为少见，我们在此不对业务的具体流程做过多探讨。

在该种模式下，若房开企业与购买方签订销售合同，或房开企业、承销方、购买方三方共同签订销售合同，则房开企业应于收到承销方已销房产清单之日，按签约价与买断价孰高确认收入，并相应结转成本。若承销方直接与购买方签订销售合同，则房开企业应按买断价确认收入，并相应结转成本。

小必特别提醒大家注意佣金扣除的问题哦，不仅要考虑5%扣除限额，也要考虑扣除年度哦，推荐大家看看我们往期相关推文：