破产重整以房抵债涉税争议

前段时间，小必发布了一篇关于破产重整以房抵债涉税分析的文章，之后陆续收到朋友们发来的问题，今天，小必想就这些涉税争议的问题，与大家进行再一次的探讨分享。

前一期破产重整以房抵债涉税分析的文章看这里哦：

破产重整计划中承担的担保债务损失可以税前扣除吗？

“未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天”（财税(2016)36号）。因此，小必认为若以房抵债协议中未约定付款日期，属于书面合同未确定付款日期的行为，在不动产权属变更当天产生应税义务；若以房抵债中，约定协议签署之日起债权债务相抵，相当于明确了付款日期，即为协议签署当天，如又约定交付完毕才转移房屋风险收益，应税行为还是以交付为准，在签订该抵款协议时应作为预收款预缴增值税，在房屋交付时全额补足增值税。

为避免二次过户，新房变成二手房，以房抵债协议通常仅约定以房屋抵债，而未约定产权转移相对人，将由债权人后续指定。因此，小必认为签订此类协议后无需缴纳印花税与契税，应待正式的商品房销售合同签订后再行申报缴纳。

破产企业代债权人承担税费，虽有协议约定，有合理的商业目的，也是真实发生的支出，但纳税义务人为债权人，税费缴纳的票据抬头只能为债权人，因此，对于破产企业而言，代为承担税费的税前扣除票据合规性存在争议，是否可以在企业所得税税前扣除存在争议。严格来说，代承担税费的实质，是双方定价时约定的净收益，与税后工资异曲同工，因此，小必认为应倒推换算成税前价款，并按该价款获取全额发票，便可全额税前扣除，但税费的计算基数将变成税前价款，而非净收益，因此成本会相应增加。

为避免业主选择退房，破产企业可能选择给与早期以高价买房的业主一定的价格优惠，因商品房尚未交付，增值税只是预缴义务，尚未达到实缴纳税时点，给与价格优惠的行为实际上是合同尚未履行前的价格变更事项，因此，小必认为破产企业仅需就变更后的价格履行纳税义务即可。

因破产程序中债权人将进行申报登记，且重整计划中列明了以房抵债的重整方式，所以有的税务机关认为以房抵债行为，即使是直接过户给第三人，也应视为二次销售，即第一次是破产企业销售给债权人，第二次是债权人销售给第三人，若认定为二次销售，需重复缴纳契税和印花税。因此，小必建议破产企业可以在重整计划中明确以指定房屋的销售价款来偿债，或通过争取破产企业管理人的同意，让债权人将债权转让给第三人，同时变更债权人登记，以争取按照一次销售进行税务处理。