未办理过户登记手续，就不需要缴纳土地增值税？

假如买卖双方签订了房屋买卖合同，买方向卖方支付了价款，卖方向买方办理房屋产权登记手续。在该情形下，大家都知道，卖方需要就房屋买卖行为缴纳土地增值税。

但是在实务过程中，交易行为并不像大家想象得那么“标准”，总是存在与“标准”的交易行为相比有“瑕疵”的交易，这使得大家在判断该交易行为是否存在纳税义务时，产生了犹豫：

该交，不该交？

1、某旧城改造项目中，政府与拆迁户签了拆迁补偿协议，拆迁户可以以2K/平方米（市场价格为7K/平方米）的价格向政府指定的公司A（政府平台公司）购买房屋。

2、A公司与B公司签订房屋买卖协议，按照当时市场价5.5K/平方米购买B公司所开发的某项一批房屋，并支付全款，但是暂不过户，待日后按照A公司要求，过户至指定的购房人。

3、A公司根据实际拆迁户购买房屋的数量，按照5K/平方米价格与政府结算。

4、A公司指定B公司，根据拆迁补偿协议将房屋过户至拆迁户。

【争议点】

现税务机关在对A公司纳税评估时，税企双方就A公司购买的B公司房屋再销售给拆迁户是否属于销售旧房产生了争议。产生争议主要的原因还是A、B公司在买卖过程中，没有将房屋过户至A公司名下，从而让人对于该“非标准”交易是否需要缴纳土地增值税产生了犹豫。

针对本案，阿牛哥从以下几个角度为大家试分析之：

Q：A公司是否属于旧房转让，得看其与B公司的交易行为，是否构成不动产买卖的行为，即该行为B公司是否已产生了因转让不动产的纳税义务？

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

《民法典》第二百零九条

Q：那么，不动产依法登记，是否就对于该不动产最终确权的效力呢？

答案是否定的。

当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）第二条

可见，物权的设立或变更，并不一定以登记状态为最终确权效力，而是以形成该物权的基础法律关系为依据。因此本案中A公司依据买卖合同法律关系，本质上已经取得了该房屋的所有权，具有占有、使用、收益或处分该房屋的权利。

条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

《土地增值税暂行条例实施细则》第二条

可见，土地增值税是针对有偿转让房产的行为征收，B公司在交易过程中，存在有偿转让房屋的行为，因此需要缴纳土地增值税。至于你是否履行了将房屋是否直接过户给A公司的义务，税务机关不需要给予关注，至少在该环节不需要。

纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。

《土地增值税暂行条例实施细则》第十五条第一款

可见，土地增值税的纳税义务时间是签订买房屋买卖合同之日起即产生，与你是否履行了产权过户义务无关。

综上分析，阿牛哥认为，B公司与A公司签订了房屋买卖合同，且A公司取得了与房屋有关的占有、使用、收益或处分的权利，尽管B公司没有按照房屋交易相关规定履行房屋产权过户义务，但实质仍然产生了因销售不动产缴纳土地增值税的义务，A公司也实质上取得了房屋的所有权，在其将房屋转让给拆迁户时，需要按照旧房缴纳土地增值税。

国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复【国税函[2007]645号】

四川省地方税务局：

你局《关于未办理土地使用权证而转让土地有关税收问题的请示》（川地税发[2007]7号）收悉，批复如下：

土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

抄送：各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局。

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