当心，房产税也有“税会差”

6月18日的国务院常务会议，决定从10月1日起，“对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税”。

这边有房产税利好消息，而那边呢，却有人在为房产税闹心……

原来A公司是一家物流企业，在取得厂房建设用地后，自建3栋厂房。由于经营规模尚未达到预期，将其中一栋出租给了B公司。在每个纳税（此处仅讨论房产税）申报期，A公司对于自用房产，按照账面“固定资产-房屋建筑物”的原值按照“从价”方式申报房产税，对于出租部分的，按照“从租”方式申报房产税。

本以为自己一直按规定对各类税进行申报，至少在税方面不会存在什么风险，却不想“风险评估报告”显示其少申报房产税。

“明明的按规定申报的，为何说少申报呢？”

这让公司财务百思不得其解。

经询问，阿牛哥发现A公司对厂房的财务处理：

原来，根据会计准则，非房地产开发企业自己取得的土地属于“无形资产”核算，要与地上建筑物分开核算。因此，自用部分房产按照“从价”申报时，未将土地成本包含在原值里面。

经这么一解释，A公司财务更迷糊了。

Q：

明明财税[2008]152号明确规定：“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。”怎么房产税申报要包含土地价款呢？

阿牛哥不得不搬出财税[2010]121 号第三条：

A：

对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

哦，此时A公司财务才忽然大悟。接着A公司财务又问：

Q：

那如何确定三栋厂房原值呢，直接按照建筑面积分摊？

阿牛哥又不得不搬财税[2010]121 号，该文件第三条的后半部分：

A：

宗地容积率低于 0.5 的，按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

根据此案例，阿牛哥提醒大家：房产税也有“税会差”哦！

1.《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121 号）

三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题

对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于 0.5 的，按房产建筑面积的 2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

2.总局答疑：如何理解财税[2010]121号中的宗地容积率？

问：财税[2010]121号文件中规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

在实际计算时，对房产原值包含的地价如何计入还有不同的观点，主要是对积率大于0.5的情况。比如，宗地容积率是0.8，其土地面积是1万平方米，全部地价是1000万元，那每平方的地价就是1000元；若其房屋的建筑面积是8000平方米，这些房屋的实际占地面积是6000平方米，计入房产原值的地价是多少？是1000万元全部计入房产原值计征房产税，还是按建筑面积以800万元（8000×1000）或按占地面积以600万元（6000×1000）计入房产原值计征房产税？

答：《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）规定的很明确，此条规定有两层意思：一是对“宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”这里主要是对部分单位如仓储企业由于生产经营的特殊性，占地面积大，税负增加过多，需给予一定照顾，允许只将部分土地的地价计入房产原值征税，即按“房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”二是对宗地容积率大于0.5的，“无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价”，即一律将全部地价计入房产原值。

因此，应将1000万元全部计入房产原值计征房产税。

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