亲子之间房屋过户税务大比拼

好友大明最近遇到了难题，老是愁眉不展，经过询问得知，2015年10月，大明以100万元价格购入重庆市一套住房（该住房为大明唯一住房），面积120平方米。2020年12月，大明准备将该住房过户给自己的儿子小明（经税务机关确认的不含税市场价格为200万元），小明已有一套住房。并且小明计划持有2年以后再以250万元的价格将该套住房对外出售。大明听邻居说，之前他们把房子过户给孩子交了不少税，一时间，大明不知道该何去何从，最终找到了老朋友小必来帮忙。

下面我们就分几种情况详细来分析，假设除相关税费外，不考虑转让过程中的其他费用，六税二费减半征收，契税税率为3%。

大明涉税情况：

（1）增值税

根据财税[2016]36号附件3，个人将不动产无偿赠送给子女可以免征增值税。

（2）印花税

根据《印花税暂行条例》及实施细则规定，房屋转让需要按照产权转移书据缴纳印花税。

应纳税额=2000000*0.05%*50%=500元。

（3）个人所得税

根据财政部 税务总局公告2019年第74号，房屋产权人将房屋赠与子女，双方均不征收个人所得税。

（4）土地增值税

根据财税字［1995］48号、土地增值税条例实施细则，房屋所有权人将房屋赠与直系亲属不征收土地增值税。

小明涉税情况：

（1）契税

根据国税发[2006]144号、《契税暂行条例》及实施细则规定，赠与房屋过程中，接受赠与的个人需依法全额缴纳契税。

应纳税额=2000000*3%=60000元。

（2）印花税

按照产权转移数据缴纳印花税。

应纳税额=2000000*0.05%*50%=500元。

（3）个人所得税

根据财政部 税务总局公告2019年第74号，房屋产权人将房屋赠与子女，双方均不征收个人所得税。

（1）增值税：免征。

（2）印花税：暂免征收。

（3）土地增值税：暂免征收。

（4）个人所得税

若采用计算征收的方式：

应纳税额=（2500000-2000000-40000）*20%=92000元

该方案下，为保持与以上方案一致口径，确保销售价款能够达到250万元，大明需继续持有房屋2年后再进行转让。

（1）增值税：免征。

（2）印花税：免征。

（3）土地增值税：免征。

（4）个人所得税：免征。

不存在税款。

方案三下整体税负为0。

经过以上分析，大家有赠送房屋的情况，大概心里有数了吧？不同方案下的税负差异可见一斑，有房屋过户的亲们，且要好好分析呀！

另外不论亲子之间，夫妻之间进行房产交易，都是我们所谓的大家庭内部的交易行为。但是近来房地产税的呼声颇高，新的房地产税极有可能把以上大家庭进行细化拆分，以标准范围内的小家庭为单位，确认人均面积，对于超过人均面积的部分按照超额累进税率计算征税（目前推测），那么在这样的情况下，家庭单元如何确认，房产如果落户，将是我们后续关注的问题。对于房屋到底要不要过户，我们也不用操之过急，先把握好当下的税收，同时高瞻远瞩，持续关注房地产税的后续走势，待政策落地，我们将继续为大家分析。

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