《民营企业税收风险防范》之房地产行业篇

房地产行业篇税收风险防范指引

在客户取得相关商品控制权时确认收入。

销售商品收入需在商品所有权主要风险和报酬转移、企业无继续管理权和控制权、经济利益可能流入、收入和成本可靠计量时确认。

房地产开发企业通常在办理房屋交接手续之日确认商品房销售收入。

开发项目开工前确定，且不可随意改变或混淆。一般以独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象；特殊情况下可合并或划分成本核算对象。

归集开发费用的明细科目，反映开发费用用途和成本构成。

开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，按配比原则分配至各成本对象。

计算已完工开发项目的全部开发成本，结转进入“开发产品”科目。

按对外转让、销售和结算开发产品的实际成本结转主营业务成本。

印花税税目多，申报的应税项目、计税依据易遗漏。房地产业需特别关注产权转移书据、建设工程勘察设计合同、建筑安装工程承包合同、借款合同、加工承揽合同等税目的税收风险。

1.熟练掌握印花税相关政策规定：明确各税目计税依据和适用税率，如产权转移书据（土地使用权出让合同、商品房销售合同）计税依据为合同金额，适用税率0.5‰；建设工程勘察设计合同计税依据为合同约定收取费用金额，适用税率0.5‰等。

2.登记印花税应税项目台账：财务部门与工程、销售等部门联系，获取合同数据，建立台账，及时申报。

3.留意成本费用支出中应税合同费用支出未申报印花税情况。

为取得土地使用权支付的市政建设配套费、各种补偿费用未申报缴纳契税；接受房产、土地投资未申报缴纳契税。

1.出让国有土地使用权时，契税计税价格为取得土地使用权支付的全部经济利益。

2.接受房产、土地投资时，被投资企业作为产权承受人，按规定缴纳契税。

延迟申报纳税义务发生时间，如取得土地后迟迟不申报；或提前截止纳税义务发生时间，如房屋未交付、土地权利状态未变化就停止申报。

1.严格执行纳税义务发生时间规定：出让或转让方式有偿取得土地使用权，受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳；合同未约定交付时间的，从合同签订的次月起缴纳。

2.严格执行纳税义务截止时间规定：土地权利状态变化时，应纳税款计算截止到当月末。

3.计税面积减少、纳税义务终止的确认方法：与销售部门联系，建立房屋销售台账，按销售收入实现时间先后录入数据，掌握销售面积，计算土地权利状态变化面积，次月减少相应计税面积。

预收房款不按规定核算，隐匿往来科目或账外核算，不预缴税款；现售期间少计、隐匿收入，少申报税款，如不按权责发生制结转收入、隐瞒销售收入、利用关联方关系低价销售、出租后出售不计租金收入、未全额开票少计收入、采用“还本”“售后回购”方式销售按净额申报纳税、委托销售从代理商处滞留房款延迟纳税、开发产品抵欠工程款等未视同销售申报纳税；一般纳税人增值税申报时土地价款计算不准确，导致计税销售额偏低。

1.预收款处理：收到预售款（定金）要按规定入账、核算，按要求填报《增值税预缴税款表》预缴增值税。一般纳税人应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%；小规模纳税人应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%。且应在取得预收款的次月纳税申报期或主管税务机关核定的纳税期限预缴税款。

2.纳税申报：发生纳税义务填报《增值税申报表》，注意纳税义务发生时间确认、一般纳税人和小规模纳税人计税方法及申报要求。

3.销售额计算：一般纳税人一般计税方法销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+增值税税率）。其中当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。

4.简易计税方法注意事项：符合特定条件的房地产老项目可选用简易计税方法，按5%征收率计税，且一经选择36个月内不得变更，其销售额不得扣除对应的土地价款。

5.不得抵扣的进项税额计算：兼有一般计税、简易计税、免征增值税项目的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据划分不得抵扣的进项税额。

1.预缴环节：未按适用预征率及时、足额预缴，如长期不预缴、延迟预缴、计税依据不足额申报、按低预征率申报。

2.清算环节：延迟清算、未按规定项目清算、隐匿收入虚增成本。

3.以房产、土地作价入股投资未申报风险。

1.规范会计核算：严格按照成本、费用、收入科目核算范围履行职责。

2.及时预缴：收到售房款依适用预征率预缴土地增值税。

3.明确清算项目：按政府批文分项目核算，明确土地增值税清算项目。

4.及时清算申报：项目达到清算条件及时办理清算申报。

5.投资行为申报：以房产、土地作价入股投资到房地产公司或实质从事房地产开发的企业，视为转让土地使用权、销售不动产，需申报土地增值税。

1.隐匿、少计收入：如参考增值税收入方面风险前10种情形。

2.多列成本、费用：虚增施工成本、重复计入甲供材料支出、虚列拆迁补偿费、人为调节利润虚增成本、虚增代理费用、虚列人员工资、违规税前扣除费用、不合理分摊土地征用及拆迁补偿费等。

3.财务、会计处理与税收规定抵触未纳税调整。

1.规范会计核算：严格按照成本、期间费用科目核算范围履行职责。

2.全面申报收入：以售房款之外的其他各类名目向购房者收取的价外收费要并入收入申报，核对实收款项与合同金额是否一致。

3.正确处理开发产品抵欠、关联方销售、委托销售等业务：开发产品抵欠工程款等应作为销售处理，关联方销售价格不可明显偏低且无正当理由，委托销售要及时确认收入。

4.按规定申报：完工前预售要按预售收入、预计计税毛利率申报企业所得税。

5.按规定计算应纳税款：企业财务、会计处理与税收规定抵触的，依税收规定计算应纳税款。

列举了多个相关政策文件，如《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发〔2009〕31号)等，为房地产企业税收核算和申报提供政策依据。

置业有限公司成立于2016年11月，从事商品房开发、销售，投资人是异地A公司。提供了2017年、2018年部分财务报表信息、税款缴纳信息以及从互联网、政府部门获取的第三方信息。

税务机关通过比对企业报送数据、税款征收信息及第三方信息，发现该单位2017年、2018年存在以下税收风险：

2017年预收账款科目期末余额对应的应预缴增值税和土地增值税与已缴金额存在差额。

期末金额异常，可能存在多种涉税风险，如个人借款的个人所得税问题、预收售房款核算不规范未按规定预缴增值税风险、政府奖励等。

2017年未申报建设工程勘察设计、加工承揽合同印花税；申报商品房销售合同印花税计税依据不正确。

2018年缴纳城镇土地使用税减少，可能存在产品完工未及时结转收入少缴增值税、企业所得税，或土地使用权尚未转移少缴城镇土地使用税的风险。

税务机关约谈企业财务负责人，宣传讲解房地产相关税收政策，企业承认存在涉税问题并主动提出自查改正，补缴了以下事项的税款及滞纳金：

1.2017年预收账款525万元，漏报了增值税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

2.2017年其他应付款科目收取的“诚意金”520万元，漏报了增值税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

3.2017年勘察设计合同金额380万元、广告合同金额39万元，漏报了印花税。

4.商品房销售合同印花税申报计税依据不正确，造成税款滞后。

5.2018年商品房未完工就对缴清房款的部分停止申报城镇土地使用税，导致少缴城镇土地使用税4.5万元。