如何规避疫情期间出租方免收承租方租金涉税风险？

根据财税[2016]36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第（一）项“单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外属于视同销售服务”规定，出租方在新冠肺炎防控期间，对其承租方实行减免租金的政策，享受减免租金的承租方不是得了新冠肺炎疫情的社会群体和个人，也不是社会公众对象。因此，出租方在新冠肺炎防控期间，对其承租方实行减免租金的政策，不属于用于公益事业，是一种无偿行为。对于其进行减免租金期间，需要视同销售依法缴纳增值税。

《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第七条规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。基于此税法政策的规定，如果出租方给承租方免租金不视同销售缴纳增值税的关键条件是：租赁双方在租赁合同中明确规定了免租期。因此，如双方没有在租赁合同中约定“免租期”的，则需要作为视同销售缴纳增值税。

根据《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第二条规定，“对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。”基于此规定，出租方在新冠肺炎防控期间，对其承租方实行减免租金的政策，出租方的房产税按照以下方法申报缴纳：

第一，如果出租方与承租方签订的租赁合同中约定：免租期限，日租金标准，则免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。目前各地税收政策对从价计征房产税，一般都执行按照房产原值70%计征1.2%的房产税。

第二，如果出租方与承租方签订的租赁合同中没有约定：免租期限，只约定：租赁期限和日租金标准，则免收租金期间由产权所有人按照房产租金收入计算缴纳缴纳房产税，税率为12％、4%。

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定：企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）第一条规定：根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

根据以上企业所得税的税收政策，出租方在新冠肺炎防控期间，对其承租方实行减免租金的政策，如果租赁合同没有约定“免租期限”，则必须依照合同约定的付款日期确认企业所得税收入，依法申报缴纳企业所得税。

一、签订2020年租赁补充协议

通过以上出租方减免承租方租金的涉税风险分析和国家税务总局12366平台“防控疫情税收优惠政策热点问题答复（第五期）”，君仕财税重要提醒协议中必须约定以下两点：

1、租赁补充合同中的“租赁期限”条款约定：租赁期限为1年，其中“免租期限”为1个月或2个月：自2020年1月1日至2020年12月31日止；

2、租赁补充合同中的“租赁租金”条款约定：租金为每天XX元每平方米，租金支付时间按季度支付，在每一季度的第一天支付本季度的租金，第一季度按照实际租赁天数扣除免租期限计算的租金进行支付。

二、申请减免房产税

根据《房产税暂行条例》困难减免规定，以“疫情原因（自然灾害），导致纳税人发生重大损失，正常生产经营活动受到重大影响，缴纳房产税确有困难”理由向市、县、区人民政府申请减免。

通过以上签订的2020年租赁补充协议、困难减免，出租方可以节约增值税、企业所得税、房产税，减轻了疫情期间的出租方减免承租方租金的税费负担！