买二手房时总想提“捡漏”，无非是想找到价格划算、房源又好的房子。若真能遇上这样的好房，自然是美事。但要捡漏，得先弄明白啥是“捡漏”好房，这就得从二手房的定价逻辑说起——二手房在市场上的价格，到底是按啥来定的？通常有这么几个参考：
一：看历史成交数据，尤其是近期同户型的成交记录；
二：参考同小区其他房东的挂牌价，特别是同户型的挂牌情况。再加上业主自己的预期和急于出手的程度，就形成了挂牌价。一般面谈时候各种交易条件也是最重要的定价因素。一般来说，成交价会比远程谈判时的价格低，也比挂牌价低。
二手房市场的定价，很明显带有竞争性：房子品质差不多的话，价格越低越容易成交，而且下一套成交的价格，往往不会比上一套高，很多时候真就是“一套比一套低”。不过这规律只在买方市场里管用——也就是客户少、房子多，大家有的挑，砍价也常见的情况。要是好房子特别少、很抢手，或者客户着急买、不在乎价格，那这规律就不适用了。
现在行业里还冒出些“砍价大师”，专门拍二手房砍价的视频：业主报个价，博主还个价，业主还价来回拉扯，最后再给个对外的价格，面谈时候又在有一个价格。
那真正的“捡漏”好房是啥样的？徐东华老师根据房子的产品竞争力和价格竞争力，做了个四象限分析图（如图所示）
纵轴是产品竞争力，也就是房子本身的价值，核心看地段、稀缺性、采光、视野、安静程度、周边配套这些；横轴是价格竞争力，这和价格正相反，价格越低，价格竞争力越强，反之就越弱。
这跟股票市场有点像：价格低于价值时，就是入手的好时候。换到房产市场，当价格远低于价值——也就是房子的产品竞争力和价格竞争力都很突出时，就是“捡漏”的好机会。
要是房子产品竞争力高，但价格竞争力低，来看房的可能不少，可真愿意出价的没几个，就算出价，砍价也会很狠。这时候，大多数客户往往会选择“观望”。这类房子要是一直价高不降，大家就会先去看别的；要是价格降到合理区间，不赚不亏，偶尔也能碰到合适的买家；可一旦价格能降到“捡漏”的区间，成交速度肯定会快很多。
还有些房子，产品竞争力和价格竞争力都不行——价值低还卖得贵，客户只会觉得“没道理”，来看房的人会特别少。比如一层或顶层的房子，标价跟中间楼层一样高，那肯定没人理。产品竞争力低的房子，想卖出去只有一个办法：提高价格竞争力。要是价格没吸引力，客户连看一眼都觉得浪费时间。
有些业主急着卖房，或者投资客“砸盘”，就会出现这种低价房，毕竟价格能决定很多事。老话说“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”，就是这个理。为啥有真的需要买房子一定就是要多多和我们房产经纪人多接触，有好房源会第一时间通知对方。而不是被动等待。
这套四象限房产分析法未必绝对正确，但用价值（产品竞争力）和价格（价格竞争力）来衡量房产性价比的思路，确实值得借鉴。就像人们为一杯水付钱，取决于有多渴，而不是这杯水走了多远的路。在成熟的市场里，决定价格的主要因素，终究是需求，而非成本。
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