市场的政策调整一直是各界关注的焦点。其中，住宅新规的出台，无疑是对市场供需关系的一次深度重塑。从政策初衷来看，新规旨在通过调整住宅建设标准，引导市场供给侧的优化，以适应不断变化的住房需求结构。在当前房地产市场逐渐从增量时代转向存量时代的大背景下，这一举措具有深远的战略意义。
新规对住宅户型设计、容积率等方面提出了新的要求，直接影响了新房市场的产品结构。尤其是低容积率的新规户型，因其稀缺性和较高的居住品质，在当下市场中成为香饽饽。例如，一些城市新推出的楼盘，通过优化设计，在有限的土地上打造出更宽敞、舒适的居住空间，得房率大幅提高，吸引了众多购房者的目光。在短期内，这些新房凭借其新颖的设计和高品质的配置，在市场竞争中占据优势，满足了改善型和部分高端需求群体对居住品质的追求。
然而，市场的动态变化往往超出预期。随着时间的推移，住宅新规的影响将逐渐在二手房市场中显现。预计两年后，新规下的新房将陆续进入二手交易市场。届时，二手房市场的房源结构将发生显著变化。与新房相比，二手房的优势将逐渐凸显。一方面，二手房是现房，购房者可以直观地看到房屋的实际情况，避免了期房可能存在的交付风险和“货不对板”问题，真正实现所见即所得；另一方面，二手房在价格谈判上往往有更大的空间，购房者可以根据房屋的实际情况和市场行情与业主进行议价，从而获得更具性价比的购房选择。
与此同时，新房市场的期房属性和较低的得房率，将使其在与二手房的竞争中逐渐失去优势。期房从购买到交付往往需要较长时间，期间购房者不仅要承担时间成本，还要面临诸如开发商资金链断裂、楼盘烂尾等潜在风险。而在得房率方面，由于新规对住宅建设的一些硬性要求，部分新房的公摊面积可能相对较大，导致实际使用面积减少，这对于购房者来说无疑是一个重要的考量因素。
当市场逐渐倾向于选择二手房时，房地产市场的话语权也将发生转移。过去，房地产市场在很大程度上受到卖地主导的政府和资金雄厚的开发商影响。但随着二手房市场的崛起，业主将在市场交易中掌握更多的话语权。这种转变意味着房地产市场将更加贴近市场化运作，价格将更多地由市场供需关系决定，而非单纯由土地出让价格和开发商成本决定。这将促使房地产市场更加注重产品质量和服务水平，以满足消费者日益多样化和个性化的需求。
从长远来看，住宅新规在短期内对新房市场的刺激作用不可忽视，它为市场注入了新的活力，推动了房地产产品的升级换代。
终结超高得房率，将给两类住房带来利好：第一，是得房率较低的旧规产品。虽然售价暂时很难反弹，但至少不会更惨了。
第二，是此前打擦边球成功的新规产品，尤其是那些得房率超过100%的。未来得房率的划线，会在什么水平？100%是一个重要的边界。达到这个水准，公摊面积的问题自然就不存在了。如果低于100%，未来还要另外下文解决公摊面积的问题。是否允许超过100%？各地或许有一些弹性空间，但不会太大。