今日（27日），番禺区大石街南大干线北侧BA0602091地块以11.94亿元成交总价，15422元/㎡楼面价，8.2%溢价率成功出让，竞得人为越秀地产。
从地块基本面来看，此次出让的BA0602091地块具备清晰的开发价值。公告信息显示，地块可建设面积29776.59㎡，计容建筑面积77419.13㎡，容积率2.6，起拍总价11.04亿元，起始楼面价14260元/㎡。2.6的低容积率为项目打造中高端住宅产品提供了先天条件，而南大干线北侧的区位，既紧邻番禺核心交通动脉，也可依托周边成熟的生活配套，形成差异化的居住竞争力。
越秀上一次在番禺拿地要追溯至2022年——当年以32.96亿元总价、14836元/㎡楼面价竞得的番禺南村镇兴业大道南侧地块，现已转化为越秀大学星汇锦城项目入市。市场表现印证了其择址眼光：2025年1-9月，该项目累计成交244套，成交均价28896元/㎡
地块紧邻南大干线，距离3号线大石地铁步行约800米，城际铁路大石东站约1000米左右。因为有了这两条地铁城际线，这块地的价值一下子就上来了，因为，他可以做到20分钟到珠城，15分钟到琶洲，5分钟到长隆，10分钟到万博（未计算步行时间。）
从地块基本面来看，其核心优势与潜在挑战同样鲜明。地块计容建筑面积77419.13㎡，容积率2.6，规划条件适配打造刚需及刚改产品；配套上，斜对面即是万民城商业体，KKV、喜茶、文通冰室等业态可满足日常消费，番禺大石小学、大石中心小学等教育资源分布周边，步行20分钟可达锦岗长隆公园，生活便利性已具基础。尤为关键的是交通——依托南大干线的通达性，地块能快速衔接广州核心城区，这也是此次吸引房企竞逐的重要原因。
不过，地块的“短板”同样不容忽视。大石板块是广州知名的“水浸区”，过往暴雨天气下万民城曾出现积水情况，这意味着越秀地产在后续设计中需重点考虑抬高场地、优化排水系统，无疑将增加开发成本。
此外，板块二手市场的价格梯度也为新项目划定了清晰的定价参考：周边10-20年楼龄的怡景花园、新月明珠花园等小区，二手成交价约2.2-2.4万/㎡，250万可入手100㎡左右三房；次新房藏珑府成交均价约3万/㎡，91㎡三房总价260-270万。克而瑞数据显示，大石板块90%以上的热门成交房源集中在300万以下，250-300万区间更是需求主力。
据最新曝光的产品规划，越秀将充分利用2.6的低容积率，打造大石板块此前从未有过的低密改善住区。户型设计上，将引入片区稀缺的2梯2户纯板楼结构，这种设计不仅能保证每户的南北通透，还能减少住户间的干扰，私密性与舒适度拉满，对比周边新盘常见的2梯4户、3梯6户，优势一目了然。此外，项目还将配套“酒店式会所”，涵盖健身、社交、休闲等功能，这在以刚需为主的大石板块，堪称“独一档”的配置，直接填补了板块高端社区配套的空白。
值得关注的是，越秀此次推进速度极快，据透露，项目将于11月开放城市展厅，年底就会正式入市。对于想在番禺置换的购房者来说，这无疑是个重磅消息——毕竟在大石板块，既能享受成熟配套与便捷通勤，又能拥有低密板楼与高端会所的项目，此前几乎是“零选项”。
如今，越秀大石地块的产品蓝图已经清晰，剩下的悬念或许只有“定价”。参考周边次新房3万元/㎡左右的成交价，以及项目的产品优势，你觉得这个“改善天花板”项目会卖多少？又是否看好大石板块的未来潜力？
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