天河全能型新盘【珠江天河都荟】全面分析+优缺点总结，智慧城首个新规产品来了，350万不到就能上车

这个项目关注的人也挺多的，位置交通都不错，也靠近商业，整体密度不高的同时，还做了刚改面积段，天河的刚需买家有福了。

这个项目就是珠江实业24 年11月14日，珠江实业联合体成功摘得天河区天河智慧城核心区AT0305108、AT0305119地块。周边聚集了不少的企业，而且很多都是科创类的公司。网易、酷狗、贪玩游戏、咏声动漫、中移互联网、超讯通信、小鹏汽车、致远电子、南方测绘、南方数码等

项目位于天河智慧城核心板块，这块地是24年11月珠实＋城投共同拿下的地块，总价32.5亿，单价2.81万的楼面价。

项目分为南北两个地块，首开的是北地块，容积率2.0，一共有4栋楼，两栋小高层（13-14F，2T2），两栋高层（24F，2T5），户户朝南设计，货量合计约284套。目前收到的消息是首推建面约72-152m²，其中包括72平、85平、105平、123平和152平三至四房（具体面积段可能跟实际会有细微差异），户型从刚需到改善都涵盖了，具体产品分布如下图：

项目首推的五个户型，客群从刚需到改善都有得挑，而且项目的层高有3.15米，交标有中央空调，据说还将会引入全系华为智能系统，从项目定位来看，品质是不错的。

72-123㎡户型，分布在3栋、4栋。其中约85㎡户型，有4条梯腿；约72-105-123㎡，各有2条梯腿。约152㎡户型，分布在1栋、2栋，约54套，东南向可望杨梅河景观。

货量：约85㎡＞约152㎡＞约72㎡=约105㎡=约123㎡

景观：约152㎡＞约123㎡＞约85㎡＞约105㎡＞约72㎡

此外，项目层高约3.15米，逼近豪宅尺度；南向四面宽、LDKB方厅设计、270°“全面屏+超广角”视野，产品打造很用心。

具体户型如下：

72平方：西南向3房2卫

85平方：东南3房2卫

105平方：西南向4房

123平方：东南4房

152㎡双套房设计，专梯入户，约3.3米豪阔层高，6开间全南向，客厅开间约6米，搭配约9米长大阳台，空间尺度超豪华，四个卧室都能放1.8的大床。

项目优势：

1、项目首推两栋2梯5户的24层高层，以及两栋2梯2户的13-14层小高层；容积率2.0，低密小区布局，楼间距较宽且户户朝南设计。

2、使用率120%，是天河智慧城首个使用率达到这一高度的新规项目。

3、靠近地铁和商业，日常出行购物较为方便。

4、项目包含70-80平方米面积段产品，意味着“上车”门槛较低。

项目不足：

1、项目小学没有配建，由华阳教育集团新塘小学统筹。

2、首推地块仅有4栋住宅，小区活动空间较小。

3、小区涵盖刚需和改善面积段，客户群雨露均沾，没有做很好的定位和区分。

4、72平、85平、105平户型，都有卧室门正对卫生间门的情况。

5、小学不是自己配建，是读新塘小学，和兄弟盘城投天禧一样，未来想要上清湾附中，是需要和周边几个盘以及村民一起摇号的，所以学校是这个盘的劣势。

这里可以说是近地铁，近商业，甚至近公司，周边城市面貌不错，居住环境舒适，叠加低密度、新规高使用率，相当能打。要是学校能定下来，那更是一个加分项。使用率高达120%，步行范围内拥有“学铁商产”，依山傍水，还有华为科技赋能，确实全面目前的节点来看，

预计3月底开放营销中心。买天河，会选择天河都荟吗？欢迎评论区聊聊。