物流地产在我国的发展方兴未艾，但市场份额已经较为集中。行业中轻资产和重资产两大策略在万科旗下的普洛斯和万纬身上得到了体现。成立私募基金，随后将项目建设完成后卖给基金公司，再进行轻资产运营。普洛斯通过这样的REITs模式将资金回笼的时间由十年缩短到了一年之内，提高了项目周转率，解决了长期持有物业产生的资金沉淀问题，实现了高周转、高回报和高杠杆的轻资产模式。在这个流动性无比重要的金融时代，这种高速轻便运营的模式收效非常明显。
物流地产概念是上世纪80年代在美国率先提出并实践的，是根据物流企业客户需要，在合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。物流地产一般包括各种物流中心、物流园区、配送中心以及物流产业园等仓储设施。
市场供需缺口仍然巨大
从整体而言，市场和企业迅速发展，但仍然未能弥补我国物流地产行业与发达国家的巨大差距。截至到2017年底，我国总仓储面积约为5.53亿平方米，但人均仓储面积仅为0.4平方米，而日本人均仓储面积为4.0平方米，相差达10倍之巨。而在这人均的0.4平方米中，只有0.1平方米是拥有信息化管理、现代物流仓储的面积，余下的0.3平方米则包括旧式仓库等老旧设施。据观点指数统计，我国现有的物流仓储设施约有70%建于90年代之前。这既说明了我国现阶段物流仓储的巨大缺口，同时也意味着我国物流地产行业市场具有巨大的发展前景。
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投资增幅开始放缓
根据国家统计局数据，2016年我国仓储业固定投资为6983.50亿元，同比增幅为5.5%，较2015年增幅下降22.9个百分点。从面临的挑战来看，主要由于前些年物流地产在规模化发展过程中普遍存在同质化情况，再加上相比住宅和商业地产土地出让金少、税收贡献较低、土地利用率不高，导致大城市工业用地相应指标逐年下降。
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同时，近年土地成本提升较快，由于物流地产投资回收期通常在15年以上，为开发建设完之后的招商、运营等专业化运作带来挑战。较之以往野蛮生长的盛况，物流地产似乎已经到达了一个瓶颈期，跑马圈地的发展方式渐渐变得不再适用，多方向、多层次发展正在成为新的增长点。于此，多个新的物流地产运营模式应运而生，金融物流、保税物流、际享仓、物流产业园区你方唱罢我登台，新老企业也在这片复杂的红海中百舸争流。
从物流地产的空间分布上来看，长三角地区的物流地产规模远超全国其他地区，其次是京津地区、两湖地区、川渝地区以及珠三角地区。其中单普洛斯一家企业在长三角地区就布局了近百个物流园区。长三角地区物流地区、川渝地区以及珠三角地区。其中单普洛斯一家企业在长三角地区就布局了近百个物流园区。长三角地区物流的发达也解释了我们对于江浙沪包邮的羡慕和嫉妒。
图：2018年全国物流园分布
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而从其城市的空间分布上来看，物流园区一般分布在城市的边缘或是卫星城中，紧邻国道、省道、高速公路或空港水港，距离市中心一般不超过一小时车程，这些地区地价较低且交通非常发达。以长三角地区为例，昆山常熟等城市是物流地产企业的必争之地。
虽然我国物流地产行业暂时还没有明确的政府主管部门、完善的标准体系与统计科目，但是作为一个跨部门、跨行业、跨地区的交叉行业，国家对于物流地产行业的重视程度非常高。
2015年8月，财政部、国税局联合发布《关于继续实施物流企业大宗商品存储设施用地城镇土地使用税优惠政策的通知》，指出自2015年1月1日起至2016年12月31日止，对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。
为了进一步推进物流降本增效，着力营造物流业良好发展环境，提升物流业发展水平，促进实体经济健康发展，2017年8月，国务院发布《国务院办公厅关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见》，提出推动物流降本增效对促进产业结构调整和区域协调发展、培育经济发展新动能、提升国民经济整体运行效率具有重要意义。
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今年6月，财政部发布《关于开展2018年流通领域现代供应链体系建设的通知》，要求强化物流基础设施建设，夯实供应链发展基础。发展单元化流通，提高供应链标准化水平。加强信息化建设，发展智慧供应链。聚焦重点行业领域，提高供应链协同化水平。推广绿色技术模式，提高供应链绿色化水平。
可以看出，近年来物流地产政策的主要方向是，提升物流现代化水平，提升物流运营效率，助推专业化水准物流地产企业发展。也正是由于政策的大力扶持，物流地产才能在十余年的时间内有如此大的突破性发展。
数据来源：普洛斯2017年报、各企业官网数据、观点指数整理
经过十余年的发展，物流地产行业呈现出了“一超多强”的发展格局，普洛斯以近七成的市场占有率独占鳌头，以1750万平方米的运营仓储面积傲视群雄。而第二梯队的物流地产企业则在250~400万平方米的运营仓储面积区间中竞争，彼此都没有拉开较大的差距。
在第二梯队及后来竞争者中，主体的分布尤其广泛，以其他行业为主要业务的企业多有涉足。但主要可以分为四类。一是外资企业进入中国进行发展，如丰树与安博；二是传统房企跨界发展，如万科万纬物流与远洋集团等；三是电商企业为满足自身发展建立产业链，发展物流地产；四是独立经营物流地产的其他企业，如易商红木和环普等。
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在物流地产企业中，不同的主体自然有着不同的发展方式与竞争优势。
外资企业如安博、丰树等在国外有着较为领先的仓储设施技术、管理水平以及充足的资金，进入中国市场后可以复制既有的模式和经验，在本世纪初物流地产行业方兴未艾之际起到了领路人的作用。
万科等传统房企拿地能力较强、土地储备丰富而且规模庞大，依托房地产规模与资金的加持，利用手中的工业用地兴建物流园区的同时大量收购，并且正在向外资企业学习，是外资企业最强大的对手。
以京东为代表的电商企业有着齐全的上下游链条与源源不断的仓储需求，对整个物流行业有着更为深刻的理解，对物流园区的区位和价格也更为敏感。
而其他企业们往往在某一领域方向有着较强创新能力，比如民熙的金融物流园、环普的产业物流园以及际链的际享仓等新模式物流地产，在大企业如林的战场上开辟出了一条独特的道路。
在经济发展日新月异的当下，除了一般的物流园区外，许多新型物流园模式因市场需求变化应运而生，其中金融物流园和保税物流园是两种比较典型的模式。
（一）金融物流园
金融物流是出现不到十年的一种新物流模式，面向的是物流业的运营过程，通常是用于质押监管与在途监管业务。与常规物流园区不同，金融物流园联系的不只是物流企业和客户，还有金融机构。金融机构的介入让物流园具有了金融的属性，以及更加复杂的物流模式。
客户企业在生产和销售过程中经常会遇到资金与货物无法衔接的情况，也就是已生产未销售货物和已销售但未收到账款的货物，与资金的衔接时间往往有断档。
这个时候企业想要继续生产需要资金，就只能向金融机构进行质押贷款。在质押贷款后，这些货物的货权就属于授信的金融机构。但是金融机构自身并没有储存和运输这些货物的能力，这个时候就需要物流地产企业的参与。这些货物由银行委托物流地产企业进行储存和运输，当客户企业销售完成并拿到账款之后，再将质押的货物赎回，进行下一轮的生产销售。
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在这个新模式中，民生旗下的民熙物流是金融物流最集中的一个。从2017年3月第一个金融物流园落地至今，民熙物流已经拥有9个在管金融物流项目，建筑面积60.5万平方米，另外还有5个共计31万平方米的金融物流项目被普洛斯收购。
（二）保税物流园
保税物流园也是一种新的物流园区，一般是由地方政府负责组织筹建和申报，由海关验收和批准设立的海关监管区域，即“境内关外”，对于引进外资、国外大型项目具有重要意义。保税物流园区和常规物流园最大的区别在于，涉及到跨境的存储和运输问题，通常位于海港或者国际空港。
作为国际物流与国内物流的衔接区，保税物流园区具有政策优势，进入园区视同进出口；深加工结转货物只要报关进入中心即可享受退税，避免像过去那样须将货物运到境外（不做任何加工）再运回国内“一日游”。
其主要作用有三个：一是解决一般贸易出口商品进入中心退税问题；二是解决一般贸易进口商品保税问题；三是解决加工贸易中的深加工和结转货物问题。
在保税物流方面，普洛斯、万纬和丰树都有涉及：普洛斯拥有保税物流园区4个，总面积49.5万平方米；万纬在宁波拥有一个4.8万平方米的保税物流园；丰树在天津和上海有3个总计27.78万平方米的保税园区。
结语：物流地产企业在中国的竞争与发展还远没有定局，在这个江湖中，武林盟主普洛斯、后起之秀万纬以及各大门派都在各自较量，万科在收下普洛斯后能否就此一统江湖也还未可知。但我们能够确定的是，物流地产行业的发展将会向着科技化与高端化继续前进，在我们未来的日常生活中，物流地产项目也将成为虽不引人注目但也不可或缺的重要一环。
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图文/观点地产网
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