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2025 年越南物流报告中文版
在越南租房、买房，尤其是在公寓里办公、做电商、经营公司的朋友要注意了。
从2026 年 8 月 26 日起，越南正式实施新的建筑领域行政处罚规定，其中涉及公寓使用的一项新规引发关注：
将原本规划为居住用途的公寓，改作非居住用途使用，可能面临 1 亿至 1.3 亿越盾（约合人民币 2.7 万至 3.5 万元）的罚款。
这一规定，对于在越南经营公司的中国企业主、跨境电商卖家以及自由职业者来说，尤其值得关注。
公寓用来办公，可能被罚 1 亿至 1.3 亿越盾
根据越南政府第339/2026/NĐ-CP 号法令，该法令自 2026 年 8 月 26 日起生效，并取代此前的第 16/2022/NĐ-CP 号法令。
新规明确，将公寓用于非居住目的，除依法将公寓出租用于居住外，属于可能受到行政处罚的行为，处罚金额为1 亿至 1.3 亿越盾。
也就是说，一套原本在规划、设计时明确用于居住的公寓，如果实际被改成办公室、经营场所等，就可能触及相关规定。
根据第 339/2026/ND-CP 号法令第 62 条规定，业主和使用者违反有关公寓楼、独栋住宅和住房建设项目中独栋住宅的管理和使用规定的行政处罚如下：
1. 未按规定缴纳公寓楼公共区域维护费的，处以 20,000,000 越南盾至 30,000,000 越南盾的罚款。
2. 有下列行为者，将被处以 6000 万越南盾至 8000 万越南盾的罚款：
a) 非法占用住宅空间；以任何形式侵占公寓楼公共区域或其他业主的空间和区域；
b) 改变或损坏公寓楼的承重结构；未经主管国家机关许可分割或分隔公寓单元；
c) 将公寓楼的公共区域和设施用于私人用途；
d) 滥用混合用途公寓楼内的公共区域或服务区域。
3. 有下列行为者，将被处以 1 亿越南盾至 1.3 亿越南盾的罚款：
a) 故意造成公寓楼漏水或水灾；
b) 公寓和住宅楼使用不符合设计和建筑规定的油漆颜色和外墙装饰；
c) 随意改变公寓楼公共区域和共享空间的功能或用途；
d) 将公寓用于居住用途以外的其他用途，但按照住房法律规定将其出租用于居住用途除外；
d) 未按照规定管理和运营个人拥有的多层、多户住宅楼；
e) 利用私人住宅进行易燃易爆物品的交易，或者提供造成环境污染、噪音，或影响社会秩序、安全和居民生活的服务，而未遵守有关经营条件的法律法规。
4. 补救措施：
+ 强制执行第 339/2026/ND-CP 号法令第 62 条第 1 款规定的公寓楼公共区域维护费的全额支付；
+ 按照第 339/2026/ND-CP 号法令第 62 条第 2 款 a 项和 c 项规定，强制归还该区域和设备；
+ 强制执行混合用途公寓楼内公共区域或服务区域的合理使用，以实施第 339/2026/ND-CP 号法令第 62 条第 2 款 d 项规定的行动；
+ 强制恢复第 339/2026/ND-CP 号法令第 62 条第 2 款 b 项和第 3 款 a、b 和 c 项所规定行为的原始状态；
+ 强制将公寓单元用于住宅用途，以实施第 339/2026/ND-CP 号法令第 62 条第 3 款 d 项规定的行为；
+ 按照第 339/2026/ND-CP 号法令第 62 条第 3 款 d 项规定的行为，对个人拥有的多层、多户住宅楼进行强制性管理和运营；
+ 强制使用私人住房，以符合第 339/2026/ND-CP 号法令第 62 条第 3 款 e 项规定的商业条件的法律法规。
例如，有人在公寓里设立公司办公室，长期安排员工办公、接待客户，或者将公寓直接作为经营场所使用，在符合相关违法情形的情况下，都可能面临处罚。
而且，这次需要特别注意的一点是：
新规关注的不只是“传统线下开店”。
如果公寓的实际使用方式已经明显偏离居住功能，即使经营活动主要通过互联网进行，也不能简单理解为“没有线下营业，所以就没问题”。
换句话说，在家做电商、直播、网络销售或者经营公司，并不意味着只要没有开门营业，就一定可以把住宅公寓当作办公场所使用。
注册了公司，也不代表公寓就能当办公室
对于很多在越南经营业务的外国人和企业主来说，一个很容易产生的误区是：
“我已经注册了公司，所以在自己的公寓里办公应该没问题。”
实际上，两件事并不是一回事。
公司完成注册，并不意味着公司可以在任何住宅物业内开展经营活动。
如果一套公寓依法确定的功能是“居住”，那么其实际用途仍然需要符合相关规定。单纯拥有营业执照、企业登记信息，或者开展线上经营，并不能自动赋予该住宅公寓“办公场所”或“经营场所”的法律属性。
因此，对于在越南租住公寓、购买公寓或者长期在公寓内办公的人来说，真正需要确认的并不是“我有没有注册公司”，而是：
这套房子的法定用途到底是什么？实际使用方式是否与其规划用途相符？
不只是罚钱，还可能被要求恢复原状
需要注意的是，新规带来的后果并不仅仅是一张罚单。
对于将公寓用于非居住目的的行为，相关违法者还可能被要求采取补救措施，包括恢复原状或者按照规定用途使用公寓。
这意味着，如果住宅公寓已经被实际改造成办公室或者经营场所，即使缴纳罚款，也不一定意味着事情就结束了。
对于企业主而言，这可能进一步涉及办公地址调整、经营场所变更以及实际经营安排等问题。
在越南做电商、创业的人尤其要留意
近年来，越来越多外国人在越南从事跨境电商、网络销售、直播、自媒体以及小型创业项目，不少人为了节省成本，会直接在租住的公寓里办公。
过去，很多人更关注的是有没有办理营业执照、税务登记是否合规，却容易忽视房屋本身的规划用途。
而第 339/2026/NĐ-CP 号法令实施后，这一问题值得重新审视。
尤其是那些已经在公寓里长期办公、存放大量货物、安排员工工作的企业，更应该确认自己的实际使用情况是否符合当地关于公寓用途的规定。
简单来说，在越南，能不能在公寓里“住”，和能不能在公寓里“经营”，是两个不同的法律问题。
因此，无论是中国企业老板、跨境电商卖家，还是在越南工作的自由职业者，如果准备把公寓作为公司办公地点或经营场所，最好提前核实房屋的规划用途及相关管理规定。
毕竟，1 亿至 1.3 亿越盾的罚款，折合人民币已经达到数万元，一旦同时面临恢复原状等整改要求，实际成本可能更高。
对于已经在越南公寓内办公、经营的企业和个人，也建议尽早检查自己的使用方式，避免因为“以为可以”而踩到新规红线。