再过半年，东南亚最大的机房群就不在新加坡了- 大数跨境

行业报告研究院

2026-09-07

导读：柔佛是马来西亚十三个州属之一，位于马来半岛南部，和北部的彭亨、马六甲和森美兰接壤，与邻国新加坡和印尼海上相望。

柔佛州位于马来半岛南部，与新加坡隔海相望，是马来西亚人口第二多的州属。新山为其经济中心，依斯干达公主城为行政中心。这片曾经以棕榈油和橡胶闻名的土地，如今正因数据中心产业的爆发而成为全球焦点。

从棕榈油到算力枢纽：柔佛的崛起

2026 年上半年数据显示，柔佛在运 IT 容量达 1110 兆瓦，在建 602 兆瓦，规划容量高达 2486 兆瓦，综合存量总计 4198 兆瓦。按此计算，柔佛已超越东京、北京等地，位居亚太第一。

需注意的是，若仅论“在运容量”，柔佛（1110 兆瓦）与新加坡（约 1000-2000 兆瓦，口径不一）仍处同一量级。所谓"8 至 12 个月内反超”，指的是在运容量的增速。作为《东南亚算力地图》系列首篇，选择柔佛因其正处于产能爆发的临界点。

2026 年上半年，柔佛新交付 212 兆瓦产能，空置率不升反降至 0.7%，远低于新加坡的 4.9%。同时，其在运容量半年增长 24%，在建容量激增 87%。这表明大量项目已从“规划宣布”阶段转入实质建设阶段。

土地拍卖记录佐证了这一热潮：2026 年二季度成交的三块大地块，买方均为数据中心运营商，其中 DayOne 以 9800 万美元购入努沙再也 65.28 英亩土地。

图 1 数据来源：Cushman&Wakefield《AsiaPacificDataCentreH12026Update》，FitchRatings（2026 年 8 月）。

故事始于 2019 年新加坡暂停新建数据中心审批，旨在保护其有限的国土与电力资源。2022 年虽重新开放，但门槛显著提高。2026 年 8 月，新加坡仅批复了 200 兆瓦的新增配额，且附带严格的 PUE 及绿电要求。

Fitch 评级指出，获批容量远低于申请量，说明新加坡主动限制了供给。相比之下，同期柔佛规划容量是新加坡批复量的十二倍。这一格局由基础设施承载力决定，而非需求不足。

成本差异是关键驱动力。新加坡工业地价是柔佛的 20 至 50 倍，电价也高出近一倍。对于高耗能的数据中心产业，柔佛可节省大比例初始投入。新加坡则通过保留高价值的区域总部职能及零售托管业务（报价高达每千瓦每月 300-450 美元），维持其定价权与管理核心地位。

新加坡将高占地、高耗电的制造环节外溢，而柔佛凭借地缘优势、低廉成本及电网支持，承接了这部分产能。

图 2 数据来源：Cushman&Wakefield 土地报告、东南亚各国能源部门公开电价。

柔佛努沙再也与新加坡网络延迟低于 5 毫秒，业务体验无异，但成本结构截然不同。政策层面，柔佛提供低至 5% 的企业所得税优惠及免税期，叠加马来西亚 MSC 资质，形成了极具吸引力的投资环境。

更为关键的是马来西亚国家电力公司（TNB）的举措。通过“绿色通道”，数据中心并网周期从 36 个月压缩至最短 12 个月。TNB 还推出了 430 亿令吉的电网现代化计划，重点投向柔佛等增长集群，并与运营商签署五年期“照付不议”协议，锁定长期需求。

大马首个谷歌数据中心和谷歌云区域所在地鸟瞰图。（谷歌提供）

并网速度的提升至关重要。土建工程可在数月内完成，但电力接入往往是瓶颈。谁能缩短从签约到通电的周期，谁就能提高资本周转效率。TNB 的主动规划消除了需求不确定性，使其成为 AI 浪潮中的受益者。

需注意，手续加快不等于电力即刻到位，获批指标与实际负载之间仍存在转化过程。

图 3 数据来源：TNB 公开披露、Bernama 报道及 Cushman&Wakefield 报告。

制约数据中心落地的并非土地或总电量，而是关键设备的交付周期。大型电力变压器交货期长达 29 至 48 个月，价格飙升；中压开关柜和柴油发电机的交付也面临同样压力。2026 年全球变压器缺口约为 15%。

这意味着，即便土建完工，设备可能仍在海运途中。行业所谓的“带电土地”开发周期往往需 2 至 5 年。截至 2026 年 3 月，TNB 虽批复了 8.3 吉瓦需求，其中 4.5 吉瓦已通电，但实际负载仅为 1054 兆瓦，利用率约两成。

这并非泡沫证据，而是产能爬坡的正常现象。随着服务器上架及负载运行，利用率正逐步提升。此外，关于水资源消耗的担忧被夸大，AI 负载多采用闭路循环冷却，水利用效率显著优于传统机房，真正的瓶颈在于变压器等电力设备的产能。

基建规律显示，决定进度的往往不是最昂贵的环节，而是交货最慢的环节。变压器造价占比不高，却直接决定园区通电时间。

图 4 数据来源：电力设备供应商公开交期与行业整理。

中国背景的平台在工程设计、项目管理及部署速度上具备显著优势。依托预制化技术，中国团队可将园区建设周期压缩至 8 到 12 个月，而欧美同行通常需 24 到 36 个月。阿里云甚至提出 100 天建成大型 AI 数据中心的方案。

这种能力源于国内“东数西算”等大规模建设积累的产业链经验。如今，中国企业出海模式已从单纯的设备出口或代工，升级为重资产的自建、自持与自营。

在资金与项目层面，DayOne（万国数据分拆）、Bridge（秦淮数据海外主体）、润泽科技及阿里云等纷纷在柔佛布局。其中，Bridge 锚定字节跳动需求，规划规模巨大；阿里云柔佛地域已于 2026 年 6 月开服。

面对高昂的 AI 负载租金，中国超大规模客户在定价上更为敏感，愿意在工程等级上做适度妥协以降低成本。这种策略反映了其对长期运营成本的精细考量。