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结合最新的《中华人民共和国增值税法》及其配套政策，以及企业所得税、土地增值税的现行规定，对现房与期房交税差异的核心内容进行表述。
一、增值税（核心差异明确）
1. 期房（预售）
必须预缴：根据《增值税预缴税款管理办法》（财政部 税务总局公告2026年第14号），房地产开发企业采取预售方式销售期房，收到预收款（定金、首付、按揭款等）时，按3%预征率在机构所在地预缴增值税，计算公式为：应预缴税款=预收款÷(1+适用税率/征收率)×3%。
计税方式：新项目（2016年4月30日后开工）适用9%一般计税，可扣除对应土地价款；老项目（2016年4月30日前开工）可选择5%简易计税，不可扣除土地价款。
纳税义务发生时间：以“交房、开票、产权登记孰先”为判定标准，此时正式申报纳税，已预缴税款可抵减应纳税额。
2. 现房（现售）
无需预缴：现房销售属于“现售”而非“预售”，根据2026年第14号公告，不适用增值税预缴政策，收到的款项无需预缴。
计税方式：与期房一致，新项目9%一般计税（可扣土地价款），老项目可选择5%简易计税（不可扣土地价款）。
纳税义务发生时间：以“交房、开票、产权登记孰先”为判定标准，三者任一发生即产生纳税义务，需按适用税率/征收率直接申报纳税。
二、企业所得税（差异明确）
1. 期房
按预计毛利率预缴：根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号），销售未完工开发产品（期房）取得的收入，先按当地规定的预计计税毛利率（城区不低于15%、县区不低于10%等）计算预计毛利额，计入当期应纳税所得额，按季度预缴企业所得税。
完工后调整：待项目完工结算计税成本后，再按实际毛利额进行汇算清缴，调整之前的预计毛利。
2. 现房
按实际利润申报：现房属于已完工开发产品，收款时直接确认销售收入，按实际利润（实际销售收入-实际成本-期间费用-税金及附加）计算应纳税所得额，无需按预计毛利率预缴，季度申报时直接填报实际利润。
三、土地增值税（差异明确）
1. 期房
必须预缴：根据《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》（国家税务总局公告2026年第3号），每套房子回款当期，按当地预征率（如河北省统一2%，各地普通住宅1%-3%、非普通住宅2%-4%等）预缴土地增值税，在电子税务局“财产行为税税源采集及合并申报”模块按月/季度申报。
清算环节：楼盘销售达到85%以上或全部销售完毕后，进行土地增值税清算，以全部销售收入减去土地、建筑及配套成本（可加计20%扣除），按30%-60%的分档税率计税，之前多预缴的税款可退回。
2. 现房
清算前需预缴：只要税务机关尚未受理项目清算申报，即使是现房销售，收到的款项仍需按预征率预缴土地增值税。
清算后停止预缴：当税务机关出具《清算受理通知书》，项目正式进入清算流程后，后续销售现房的收入不再预缴，转为按“尾盘销售”直接申报。
四、小税种（印花税、附加税）
印花税：两者规则一致，均在书立应税凭证（如销售合同、产权转移书据）的当日产生纳税义务，按合同金额的万分之五（产权转移书据）申报缴纳。
附加税（城建税、教育费附加、地方教育附加）：两者均以实际缴纳的增值税额为计税依据，与增值税同步申报缴纳，无需预缴。
五、关键合规要点
1. 现房判定标准：需取得住建部门出具的《商品房现售备案证明》，并签订现售制式合同，留存竣工备案、现售证明等资料备查，否则可能被认定为预售，需预缴增值税。
2. 计税方式选择：老项目选择简易计税的，需向主管税务机关备案，且一经选择36个月内不得变更。
3. 土地价款扣除：一般计税方法下，土地价款需取得合规财政票据，按当期销售面积占总可售面积的比例分摊扣除。
4. 发票开具：现房销售需在纳税义务发生时开具发票，提前开票的，开票当日即产生纳税义务。
核心看“股权锁定”条件，依据财政部税务总局2026年第10号公告，项目公司可扣除母公司支付土地价款的唯一前提是：项目公司存续期间的全部股权，需由受让土地的房地产开发企业持有。
需区分补偿形式，实施条例及2026年第10号公告明确规定：仅受让土地时，向其他单位或个人支付的货币形式拆迁补偿费用，允许从含税销售额中扣除；原政策中未限定补偿形式，实务中常见的实物安置补偿，新规已明确禁止差额扣除。
依据财政部税务总局2026年第14号公告，新规已彻底明确：房地产企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目，统一向机构所在地主管税务机关预缴增值税，无需再向项目所在地税务机关预缴。
核心判断标准是增值税纳税义务发生时间，而非项目本身是否为老项目，并非统一按3%执行。根据2026年1月1日起施行的《中华人民共和国增值税法》，简易计税方法的征收率已统一调整为3%，取消了原来5%的征收率，但需分情况处理：① 2026年1月1日前已发生纳税义务（如房屋已交付、已收款并开票）的部分，延续原规定按5%征收率执行；② 2026年1月1日及以后发生纳税义务的部分，统一按3%征收率执行。
核心依据是财政部税务总局公告2026年第10号，土地价款抵减口径已从“计容地上建筑面积”调整为“项目可售总建筑面积”，单独作价销售的地下车位（非人防）正式纳入土地出让金分摊基数，具体计算分两步：确定分摊基数：可供销售建筑面积=项目可售总建筑面积－销售时未单独作价结算的配套公共设施建筑面积（不含人防车位、无偿公配车位）；2. 计算当期可扣除土地出让金：当期允许扣除的土地价款=（当期销售车位建筑面积÷可供销售建筑面积）×支付的全部土地出让金（含征地拆迁补偿费用、土地前期开发费等）。
依据《中华人民共和国增值税法实施条例》及2026年第13号公告，现售房纳税义务发生时间按“孰先原则”判定，核心看3个时间节点，优先级从高到低：
此类行为属于“视同应税交易”，需按规定计算缴纳增值税，核心区分“视同销售价格”和“税率适用”。
核心原则是“差额部分不计入销项税额，直接冲减相关成本或计入当期损益”，具体账务处理需区分纳税人类型，结合《增值税会计处理规定》执行。
核心衔接“收入确认、成本扣除”两大口径，避免因差异导致税务风险，具体注意两点：
1. 收入口径：增值税确认的应税销售额（不含税），与土地增值税确认的应税收入（不含税）保持一致，均需剔除增值税销项税额，不得重复计税；
2. 成本扣除口径：增值税可抵扣的进项税额（如建筑安装费、设计费），若已抵扣，不得再计入土地增值税的扣除项目；未抵扣的进项税额，可计入土地增值税扣除项目，按规定计算扣除。
按“资产价值+使用用途”分类处理，依据《长期资产进项税额抵扣暂行办法》执行。2025年12月31日前已核算、2026年1月1日后完成资本化改造，改造后原值超过500万元的单项资产，按500万以上资产的混用规则处理；同时明确，房地产开发企业自行开发、按存货核算的房地产项目，不属于“长期资产”，不适用500万以上资产进项分期调整机制，延续一次性抵扣惯例。
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