自从《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》颁布后，很多业主和买家都很关心地价是多少。
我把2026年上海市规划和自然资源局发布的《上海市城乡建设用地基准地价（2026年）》文件整理出来，供有兴趣的读者查阅。
一、先搞清楚：基准地价是什么？
简单来说，基准地价是政府对一定范围内土地，按用途分类、按级别分级、按特定时点测算出来的土地平均价格水平。
打个比方：如果说房价是“面包”，地价就是“面粉”，而基准地价就是“小麦”。小麦要经过加工才能变成面粉，面粉经由厨师烹调才会变成面包。所以，基准地价虽然会对地价、房价有一定影响，但直接决定房价的，还是市场行情、项目品质、配套条件等综合因素。
上海自1998年起首次编制并公布基准地价，2026版已经是第5版了，堪称专业“5.0版”。2026版的基准日更新为2026年1月1日。
二、图片从哪里来？
我截图的所有内容，都来自上海市规划和自然资源局官方网站发布的《上海市城乡建设用地基准地价（2026年）》电子书。
查询步骤很简单：
第 1 步：登录“上海市规划和自然资源局”官方网站
第 2 步：找到基准地价成果公示页面
第 3 步：打开电子书，就可以查看完整的彩色图表了
官方发布的成果中包含了分用途、分级别的基准地价表格，以及便于查询的彩色示意图。
三、拿到图片怎么用？
这是大家最关心的问题：不同用途的土地，计算方法完全不一样。
■ 工业用地：按土地面积算
工业用地采用的是地面价，单位是万元/亩。也就是说，直接看你那块地有多少亩，乘以对应的基准地价就行。
计 算 公 式
土地面积（亩）× 基准地价（万元/亩）
例：某块工业用地是10亩，对应级别的基准地价是XXX万元/亩，那土地价值就是 10 × XXX 万元。
注：2026版全面下调了产业用地基准价格，50年期的产业项目类工业用地基准地价降幅为5%-15%。
■ 商业、办公、住宅：按建筑面积算
商业、办公、住宅用地采用的是楼面价，单位是元/平方米。
计 算 公 式
建筑面积（㎡）× 基准地价（元/㎡）× 修正系数
例：中铁的某套房子，建筑面积50平方米，所在级别的住宅基准地价是X元/平方米，乘以0.7的修正系数，预估的土地价值就是：50 × X × 0.7。
对照官方公布的成果表格，就能查到对应用途、对应级别的地价。
四、需要注意的几个点
一用途分类很细
2026版基准地价将用途调整为七大类、十三小类。住宅下面还分商品住房和租赁住房，工业下面分产业项目类和标准厂房类。查的时候一定要选对用途。
二使用年限不同
住宅用地70年，商业用地40年，办公用地50年，工业用地分20年和50年两种。
三开发程度是“七通一平”
所有地价都是在宗地外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通污水、通燃气及宗地内场地平整的条件下测算的。
四不是所有地价都等于基准地价
基准地价是政府公示的平均价格，实际的土地出让价格、房价还会受市场供需、项目品质、配套条件等多种因素影响。
· · ·
简 单 记 一 句 话
工业看亩数
商办住看面积
工业用地：土地面积（亩）× 基准地价（万元/亩）
商业/办公/住宅：建筑面积（㎡）× 基准地价（元/㎡）× 修正系数
这些彩色图表我都已经截图保存好了，大家可以对照使用。如果需要查询完整数据，直接登录上海市规划和自然资源局官网即可。
希望这份指南对你有帮助！
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— 附：基准地价成果彩色图表 —
《上海市城乡建设用地基准地价（2026年）》· 分用途成果图
基准地价成果图 ①
基准地价成果图 ②
基准地价成果图 ③
基准地价成果图 ④
基准地价成果图 ⑤
基准地价成果图 ⑥
基准地价成果图 ⑦
基准地价成果图 ⑧
基准地价成果图 ⑨
内容来源：《上海市城乡建设用地基准地价（2026年）》电子书
上海市规划和自然资源局官方网站发布，点击“阅读原文”可直达官网
对于文中错漏之处，若蒙指正，我们不胜感激！
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