作者：Zeno ; 编辑：Zeno
出品 | Bitkoala考拉财经
河江省的夯土房、倮倮寨的歌舞、会安古镇的灯笼……当这些非物质文化遗产与区块链上的加密资产相遇，你卖的不是一间客房，而是一张可全球流通的数字权益凭证。越南旅游业的狂热复苏，正在将“卖的是情怀”的老故事，改写成“资产可以分割、收益权可以上链、民宿可以证券化”的商业新脚本。
一、为什么越南是“民宿资产化”的黄金试验田？
先看一组让所有文旅投资人肾上腺素飙升的数据：2026丙午年春节九天假期，越南累计接待游客约1400万人次，同比增长12%。胡志明市旅游总收入达12.15万亿越盾，同比增长42.9%，平均客房入住率达75%。岘港市接待国际游客51万人次，同比增长32%；顺化市23.82万人次，同比暴增207%。
这还只是春节档的爆发。2024年越南酒店业市场规模约61.9亿美元，预计到2034年将增长至约197.5亿美元，年复合增长率高达12.30%。2025年上半年，越南国际游客到访量达1070万人次，同比增长近21%，较疫前同期高出约26%。
更关键的是，越南文化体育与旅游部已定下2026年宏伟目标——接待国际游客2500万人次、国内游客1.5亿人次。在旅游经济狂飙的大背景下，住宿消费市场正迎来历史性拐点。
与此同时，Airbnb和短期住宿模式在越南迅猛扩张，特别是岘港、大叻、胡志明市和河内等旅游城市，个人和小团队旅游需求的激增，使这种住宿形式变得极为流行。然而，大多数运营活动仍处于商业、住宿、税收和消防安全法规之间的灰色地带，这既是风险，也意味着制度性红利——率先完成合规化、标准化的民宿经营者，将抢得先机。
二、非遗赋能：
为什么越南的民宿天生就有资产溢价？
越南民宿的独特卖点，在于它天然拥有非遗文化这一无价的“IP资产”。传统民宿如果只有一张床，它就只是一个消费场所；但如果一间民宿本身就是一件活着的“文化古玩”，它的资产价值就非线性跃升了。
河江省的程墙土屋就是一个教科书级案例。这些由赫蒙族、瑶族、岱依族用泥土手工夯筑而成的传统民居，如今被翻修改造为社区旅游民宿，巧妙地将传统建筑风格与现代设施相结合，既保留了文化底蕴又适合国际游客入住。住在这里，游客可以体验传统手工糍粑制作、酿玉米酒，晚上围坐在篝火旁听来自山林的排箫声，与少数族群一起跳竹竿舞。一位岘港游客这样评价：“这里的每一座房子都给我留下了非常美好的印象。它非常独特，魅力十足。”
每逢春节，宣光省倮倮寨村的民宿入住率能达到约100%。这就是非遗文化带来的溢价——它不是一个同质化的“爆款”，而是一个不可复制的文化资产。
谅山省友莲乡的探索更为系统。当地成立了社区文艺组、旅游社区组和摊伦演唱组，积极引导民宿与传统艺术表演组合作，共同传承、保护和弘扬村落的非物质文化遗产。民宿不仅在卖住宿，更在“打包”文化体验——从传统歌舞到民俗工艺，从美食制作到节庆参与，一套完整的文化产品矩阵就此成形。
一位美国游客在友莲体验后分享：“当地文化保存得非常完好，我喜欢住民宿、品尝传统美食，听他们讲述这片土地的故事”。非物资文化遗产一旦被嵌入民宿生态，它就变成了可持续的、可定价的、可资产化的商业价值。
三、三大路径：
如何把越南民宿做成可交易的资产？
在越南将民宿资产化，核心有三条路径，从传统到前沿，从保守到激进，覆盖不同风险偏好的投资者。
路径一：收益权证券化——REITs的本地化改造
REITs（不动产投资信托基金）是全球旅宿资产金融化的经典模式。美国自1960年就已建立REITs制度，允许投资者以购买流通证券的形式投资于商业房地产项目。虽然越南尚未推出专门的酒店业REITs架构，但泰国、新加坡等东南亚成熟市场的模式完全可以参照：将一组规模化运营的精品民宿资产打包，透过离岸SPV架构向合格投资者发行收益凭证。
中国投资者可采取“境内资产+香港REITs”的操作逻辑，将越南民宿的收益权通过香港的合规金融体系进行证券化发行。投资者购买后成为民宿资产的股东，分享租金和增值收益。在全球RWA浪潮推动下，旅游房产因其高使用率、高流通性和强现金流优势正成为资产证券化的首选赛道。
路径二：RWA代币化——Web3时代的资产分割革命
这是最具颠覆性的思路。RWA（Real World Assets）直译为“真实世界资产”，是将现实中的资产通过区块链技术进行“代币化”，使其具备数字资产的交易、拆分与流通能力。在文旅领域，RWA主要应用于景区门票收益权、酒店民宿经营权、文旅商业租金收益权、文化IP和文化演艺收益权等。
简单来说：你拥有一间价值100万美元的越南非遗民宿，但卖不掉。通过RWA，你可以将它的收益权和部分所有权分割成1万份1美元的代币投放到全球区块链市场。 纽约的投资者花500美元买5%的代币，每年分享民宿利润分成；上海的投资者花100美元买代币，每年享有免费入住三天权益并将剩余代币转售给下一个人。资产流动性瞬间被激活。
已有先行者跑通这一模式。2025年，Coinsidings平台成功推动东南亚海岛别墅、欧洲古堡民宿、迪拜联营公寓等多个标的上线，用户最低1美元即可参与全球旅游房产的所有权投资，实现“住得起也投得起、消费即投资”的体验。2026年2月，特朗普旗下的World Liberty更是携手Securitize，将马尔代夫度假村项目的贷款收益权代币化，向合格投资者开放固定收益回报。
对投资者而言，RWA至少带来三重价值：一是打破地理限制，让越南民宿资产触达全球资本；二是降低投资门槛，散户可以低成本参与优质文旅资产；三是通过代币绑定消费权益，持有者可享受住宿折扣和专属体验，提升消费黏性。
路径三：合规化的公司架构——从“灰色经营”到“可交易资产”
如果不走区块链路线，传统公司金融路径同样能实现资产可交易化。核心策略是：将分散的民宿经营权注入一间越南有限责任公司，再通过离岸框架设立控股实体，最终以股权形式向投资者出售。
这套架构的法律基础已经成型。根据越南最新法律框架，若以专业方式出租（多套房源、频繁经营），必须注册为营业户或设立公司。通过设立正规公司，明确股权架构、规范财务、购买保险、标准化运营流程，民宿就从“个人的零散生意”变成了“有估值的企业资产”——可以溢价转让股权，也可以引入战略投资人，甚至筹备未来上市。
四、注意事项：
合规永远是资产化的第一道门槛
在兴奋之前，有几条红线必须牢记：
合规化是底线。 越南税务部门规定，年收入达1亿越南盾（约合人民币3万元）以上的个人需缴纳5%的增值税和2%的个人所得税。政府还要求民宿务必完成暂住登记、定期消防安全检查并向当地派出所报备客人名单。不满足合规要求，民宿连最基本的经营权都无法保障，更别提资产化了。
RWA不等于发空气币。 专家警告，伪RWA项目缺乏真实抵押资产，投资者权益难兑现，代币发行融资等活动在法律边界上游移。RWA代币化必须建立在真实的底层资产和严格的合规框架之上，尤其在中国内地，虚拟资产交易和代币融资受到严格限制，内地企业通常采取“境内资产支持+香港/境外发行”的操作模式进行合规融资。
越南法律仍在动态调整。 政府正在为Airbnb及类似平台建立单独许可体系，加强国家管理部门之间的协作，并应用数字技术于住宿管理以提升透明度和效率。这意味着越早建立标准化、透明化运营体系的民宿，越能在政策窗口期内抢占优势。
五、结语：
一个属于越南非遗民宿的黄金窗口
2026年春节期间，多个地方旅游总收入增长超过30%，各住宿单位平均入住率达55%—60%。当越南政府喊出“2500万国际游客”的目标时，它们面临的真正痛点是——住宿供给量增长，但优质住宿品质依然极度稀缺。需求爆炸式增长，但稀缺优质住宿品牌远未饱和。这恰恰是供给端最丰厚的套利窗口。
市场热了，资产就必须上链。越南的非遗不仅是一道文化风景线，它还是可被分割、可被代币化、可全球流通的真金白银。透过REITs做资本化、通过RWA做链上流通，这已经不是选择题，而是越南住宿行业进化到下一阶段的必然逻辑。
考拉财经始终提醒所有投资者：机会与风险永远并存。RWA和资产证券化不代表一夜暴富的幻觉，而是基于真实企业盈利和合规运营的价值投资。在躬身入局之前，先算清算力、合规和资金链的三本账，让非遗的情怀变成可交易的资产，而不是昂贵的学费。
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2026年，考拉财经全球行启程：香港（已完成），武汉（已完成）、杭州（已完成）、南宁（已完成），香港（Web3嘉年华*边会，已完成），成都，上海，越南（5月14日），韩国（5月30日）、深圳、澳门，新加坡、马来西亚、越南，泰国，印尼，日本，沙特，迪拜、南非，埃塞俄比亚，澳洲，美国、加拿大——与全球创新者同行，为科技变革发声！
最后，诚邀参与~
🔥 5月14日-5月16日
【越南河内苏越友谊宫】
2026越南自动化科技博览会·三大峰会系列活动Web3与RWA全球产业峰会，由越南科技部权威指导、BitKoala考拉财经承办，是中越两国官方背书、规格拉满的顶级跨境科创交流平台，诚邀全球华人企业家、数字货币创业家共赴盛会，链接东盟万亿市场！
✨ 【顶级规格：中越官方双背书】
本次活动由越南科技部、越南科学技术协会、越南国家科技创新中心联合指导，中国-东盟国家人工智能应用合作中心、广西大数据局、广西国际博览事务局等中方机构深度参与，越南自动化协会、中国发明协会独角兽创新分会等行业权威共同主办，是越南政府推动数字经济与RWA产业发展的重点官方活动，兼具权威性与行业影响力，为参会者搭建最具公信力的交流合作平台。
🎩 【重磅嘉宾：中越政产学研全阵容】
本次峰会汇聚中越两国顶级资源，核心参会阵容星光熠熠，为项目方提供与政策制定者、行业权威、产业头部直接对话的绝佳机会：
🔹 越方领导嘉宾
- 阮孟雄：越南科技部部长
- 黎孟雄：越南工贸部代理部长
- 阮权：越南自动化协会主席、越南科技部原部长
- 杨元平：越南自动化协会常务副主席、博士
- 杜元兴：越南自动化协会秘书长、博士
- 丁越和：越南国家创业协会主席、博士
🔹 中方领导嘉宾
- 赵志刚：广西大数据局局长，中越数字经济合作中方核心代表
- 王继才：广西国际博览事务局局长、中国-东盟博览会秘书长
- 谢树江：中国发明协会独角兽企业创新峰会会长
- 王凤瑞/唐艳明：中国投资协会新兴产业中心副主任
- 尚堃：中国移动通信联合会元宇宙与人工智能专委会联席秘书长
🔹 顶尖专家学者
- Bui Hoc（裴学）：越南著名学者、理学博士，越南河内矿业地质大学原校长，越南国家科学协会院士
- 丁文洲：越南国家电力大学校长
- 陶氏秋江：越南南大学校长
- 高兴宇：广西民族大学副校长、广西人工智能专家
- 张峰：广西数科院首席科学家、桂林电子科技大学教授
- 葛丽娜：广西民族大学人工智能学院院长、教授
- 任起龙：北汽福田汽车特级总师、新质生产力研究专家
-陈奇：副教授、创业伯乐（北京）数字科技有限公司董事长、中国发明协会独角兽企业创新分会副会长
-马振云：国际商业战略与投融资专家、维师塔国际经济智库理事长、维斯塔财团主理人
-刘一彤：中国•上海合作组织经贸交流中心海外事业部部长
-彭辉：副教授、广西创业领航企业服务有限公司总经理、中国发明协会独角兽企业创新分会理事
🌐 【超大规模：300+中外精英同场】
本次峰会采用“博览会+高峰论坛+产业峰会”三大会场联动模式，为期三天的盛会汇聚中外约300名行业精英，覆盖自动化、人工智能、Web3、RWA、新能源等热门赛道，参会人员涵盖越南国家级科创企业、头部工业集团、数字经济平台负责人，中国独角兽企业、新质生产力代表企业、Web3与RWA赛道头部项目方，中越两国高校科研团队、行业协会代表、跨境投资机构合伙人，以及东盟多国科创企业与政府园区代表，全方位搭建跨区域产业合作网络。
🚀 【落地价值：项目出海的一站式通道】
峰会现场将重磅发布《中国-越南人工智能自动化合作倡议（河内共识）》，签署多项中越产业合作备忘录，同步开启闭门项目对接会、越南产业园区实地参访、政策解读闭门沙龙等专属环节：直接对接越南科技部、工贸部官方窗口，获取产业政策一手信息；与越南本地头部企业、投资机构面对面洽谈，解决落地与融资难题；加入“中国研发+越南应用”跨境协同生态，快速打开东盟市场；获得中越政产学研全链条资源背书，为项目合规出海保驾护航。
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