今日国土资源部和住建部联合下发关于《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知：
根据通知，未来将在北京、上海等城市开展利用集体建设用地租赁住房试点，并规定2017年11月底之前报国土资源部和住房城乡建设部批复。相比于住建部当时的试点城市，最新的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》中试点城市增加了北京和上海，去掉了土地最为稀缺且在集体用地方面走在前列的深圳，其余城市全部一样！
这个安排可以认为是对于租赁时点城市租赁方案的进一步探索和完善。此前的文件主要是针对国有建设用地，而这次把关注点聚焦在另一个土地大户——农民的集体建设用地。
在本次的通知中，以下几点值得注意
1、通过改革试点，在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。
2、村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。完善合同履约监管机制，土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。
3、探索保障承租人获得基本公共服务的权利。承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。现在我们一起分析一下：
1、此次集体用地进入租赁市场，和住建部《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中的相关内容一样，都是我们国家未来建立楼市长效机制的一部分。经过试点的摸索之后，会向全国推广开来，成为一种常态化的机制。
2、2014年中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，正式提出“三权分离”；（三权即所有权、承包权、经营权；）2015年年初，国务院办公厅发布了《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》，明确将土地经营权分离出来。这两个重要文件，为各地拓展农村集体建设用地有的经济价值奠定了基础，同时也为农业发展的集中化，规模化消除了障碍。此前很多农民兄弟要出门打工，尽管有土地的承包权，但是没有人打理那么这部分土地是实际使用权实际是闲置的，也就不会产生过多的收益；而三权分离之后，尤其是经营权分离出来之后，农民工兄弟可以在不是去土地承包权的基础上，把土地的实际经营权转让给别人，通过获得租金或者获得分红等形式增加收益；此外，在2016年，中国银监会 国土资源部《印发农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法的通知》之后，也可以通过抵押使用权等方式获得贷款，进一步拓宽农民获取资金的来源。本次条文可以说是对经营权的进一步探索，也就是说，在规划之内的这些农村集体用地可以作为租赁市场额组成部分，参与分享租赁市场大蛋糕的利益。从玩法上，村镇可以采取：自行开发运营，联营、入股等方式；具体采取什么方式要根据村镇自身的情况而定，让利益最大化；
3、赋权的问题。无论是现在的小产权房还是未来会入市进入租赁市场的集体建设用地租赁房屋，都可以保障租房人的基本权益。也就是说，在买房的时候不能够获得和一般商品房同样权益的这些房屋，在租赁层面大家是权益属性一致的。
目前，《土地管理法（修正案）》送审稿已上报国务院，其中很重要的一条是集体建设用地入市办法。现在通过集体用地进入租赁市场。在房租问题上，从供需关系的层面来说，更多的供应显然有利于降低房租；而集体用地因为没有土地成本，所以总体来说，根据房价公式，那么会比由政府主导的公共租赁市场（土地没有溢价）便宜一半左右，比一般的市场租赁房便宜80%左右。
尽管成本看似很低，但是这种低成本结合上集体用地的实际地理位置（以郊区偏远地区为主），那么这种成本优势实际上也就不是那么大了。毕竟你要牺牲部分的时间和社区便宜性。
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