中国房地产行业正经历深刻变革，传统融资路径日益收窄。销售回款承压、存量债务滚续困难成为房企现实困境。在此背景下，新加坡 REITs（S-REITs）凭借审批简便、资金双向流动及实控人可参与管理等优势，成为中国优质资产出海的重要融资渠道。本文作为系列开篇，将以问答形式解析新加坡 REITs 的运作机制与实务操作。
什么是 REITs，与 ABS、IPO 有何不同？
REITs（房地产投资信托）是通过发行收益凭证汇集资金，专门投资于不动产并将绝大部分收益分配给投资者的信托计划。其具备“股 + 债”双重属性：投资者间接持有资产权益，享受租金分红与增值收益，同时底层资产现金流稳定，提供类固收回报。
与 ABS 的区别：REITs 是“资产上市”，ABS 是“资产结构化融资”。ABS 底层资产范围更广，偏向债权属性。中国公募 REITs 虽采用“公募基金+ABS"双层架构，但 ABS 仅作为法律通道，境外 REITs 通常直接持有底层资产。
与 IPO 的区别：REITs 是“资产上市”，IPO 是“公司上市”。IPO 对应公司整体价值，受经营与市场情绪影响大，无强制分红要求；REITs 聚焦成熟运营资产，强制高比例分红，波动相对较小。
新加坡 REITs 与中国境内、香港 REITs 有何差异？
新加坡 REITs 指在新加坡交易所（SGX）上市的房地产投资信托，涵盖房地产投资信托、商业信托及合订信托三类。自 2002 年首只产品上市以来，新加坡已成为亚洲 REITs 中心之一，目前共有 41 只相关产品上市。
S-REITs、C-REITs 与 H-REITs 均遵循“强制分配 + 独立托管 + 公开交易”框架，但在法律形式、监管细节及市场成熟度上存在差异。新加坡市场国际化程度高，制度更为灵活成熟。
哪些资产适合发行新加坡 REITs？
1. 资产类型与特征
新加坡 REITs 基础资产需为已完工并进入成熟营运状态的不动产，覆盖办公、零售、工业物流、数据中心、酒店、医疗及住宅等多种业态。其中，“多元化”S-REITs 占比超 50%。
适合发行的资产需具备以下核心特征：
稳定且可预测的现金流：S-REITs 需将至少 90% 应税收入用于分配，现金流比会计利润更关键。
清晰的所有权与合规性：权属证明完整，债务与权利负担尽量剥离，确保资产干净。
专业运营管理能力：发行人需具备或委托经验丰富的团队，确保持续运营与价值提升。
出色的商业故事性：资产区位、租户质量、租约结构等直接影响估值与发行规模。
2. 资产规模要求
根据新交所规则，申请主板上市的 REITs 需满足：
资产规模不低于 2,000 万新币（或等值外币）。
财务指标满足其一：
- 已盈利企业：上一财年税前盈利达 1,000 万新元，且有三年经营记录；
- 已盈利企业：上一财年盈利，有三年记录，且市值不低于 1.5 亿新元；
- 未盈利企业：仅有营收，但市值不低于 3 亿新元。
实践中，保荐人通常要求总市值不低于 3 亿新元，10 亿新元以上的大型 REITs 流动性更佳。
新加坡 REITs 市场表现如何？
市值方面：截至 2025 年末，总市值超 1,040 亿新元，约占新加坡市场总值 10%，平均市净率约 0.9 倍。
募资规模：视资产质量而定，从数亿至数十亿新元不等。如 2025 年上市的胜捷住宿 REIT 募资约 7.7 亿新元。
收益率：2025 年总回报率高达 14.7%，平均股息收益率 5.9%，显著高于同期政府债券。
流动性：呈现“大盘活跃、中小盘分化”特征。大盘 REITs 流动性接近蓝筹股，小盘交易量较少，多为机构长期持有。
中国境内资产选择新加坡 REITs 上市有何优势？
新加坡市场成熟、政策友好，且提供最高 200 万新元的上市补贴。对于中国资产而言，这不仅是融资替代路径，更是涵盖资产出表、跨境调度与全球布局的综合方案。
获得境外公募融资平台，与境内资本运作并行
S-REITs 上市后可通过配售、扩募持续融资，并可发行美元债券，形成“股 + 债”联动架构。此外，发行 S-REITs 与境内 C-REITs 不冲突，发起人可灵活调配资产组合，实现境内外双平台战略布局。
资金双向跨境畅通，实现全球资产配置
通过 S-REITs 架构，企业可实现：
境外募资回流：资金依法汇回境内，用于运营或新项目。
境内分红出境：运营收益合规分配至境外，用于派息或偿债。
此举有助于实控人根据宏观环境灵活调配资产，对冲汇率与经济风险。
受限资产的“替代上市”路径
针对部分受政策限制的优质资产，S-REITs 提供可行方案：
房地产行业：S-REITs 上市主体为特定资产包，可与发起人公司的债务诉讼有效隔离，降低行业负面因素影响。
数据中心行业：利用“资产与运营分离”特点，REITs 仅持有物业无需 ICP 许可证，出租给持牌方运营，规避外资准入限制。
审批流程简便，上市确定性高
S-REITs 属信托基金单位，非股权证券，境外上市涉及的境内审批相对简便。最新个税公告对标准化持牌金融产品影响有限，重组环节纳税规则明确。
实现资产出表与流动性提升
资产注入 REITs 后可实现出表，推动轻资产转型，优化负债率与信用评级。发起人可通过担任管理人持续获取管理费，并在二级市场择机减持份额，实现流动性。
哪些中国境内资产已通过新加坡 REITs 上市？
截至 2025 年 12 月，共有 8 只新加坡 REITs 持有中国内地资产，覆盖多元、酒店、办公、物流、零售和数据中心等业态。
近三年主要动态如下：
完成新加坡 REITs 上市的流程与时间
新加坡 REITs 上市通常分为三个阶段：
设立和重组阶段：涉及红筹重组、境外 SPV 搭建、外汇登记等，耗时约 3-6 个月。
上市筹备阶段：包括尽职调查、物业估值、文件撰写及监管申请，可与重组同步进行。
上市审批阶段：文件齐备后申报，审批周期通常为 3-4 个月。
整体流程约需 8-12 个月，若资产结构简单、合规良好，可压缩至 6-9 个月。
*本文对任何提及“香港”或“香港特别行政区”的表述应解释为“中华人民共和国香港特别行政区”。
本文作者
孙昊天
合伙人
资本市场部
sunhaotian@cn.kingandwood.com
业务领域：境外红筹和 H 股上市、境内 A 股上市，债务重组与并购、境内外债券发行、私募投融资等
孙昊天律师在证券领域具有丰富的执业经验，曾参与数十家知名国内外公司的 A 股及境外 IPO、REITs 上市、债券发行、ABS 发行、债务重组与并购、PE 投融资等项目。孙昊天律师深耕于红筹上市及回归、并购和投融资交易领域，在境外上市公司私有化及回归 A 股市场、债务重组、上市公司重大资产重组、上市公司敌意收购等方面亦具有丰富经验，其服务的行业包括房地产、教育、TMT、消费品在内的众多商业领域。
景岗
合伙人
公司业务部
jinggang@cn.kingandwood.com
业务领域：中国企业全球化，美国、新加坡跨境诉讼、香港融资上市和上市公司并购等业务
景岗律师目前主要负责中国全球化企业的新加坡相关业务。景律师主要从事兼并收购等公司业务，在工作中和证券监管部门建立了畅通的沟通渠道和关系，并受邀参与了中国证监会颁布的《外国投资者对上市公司战略投资管理办法》和《上市公司收购管理办法释义》的执笔和起草。
胡喆
合伙人
银行融资部
huzhe@cn.kingandwood.com
业务领域：结构性融资、资产证券化、银团贷款、一般贷款和授信、金融机构重组和收购、房地产融资和税务等
胡喆律师自 2004 年开始从事法律服务行业，在代表国内和国际银行、投资银行、资产管理公司、对冲基金、私募股权投资基金、开发商以及项目发起人在中国境内的相关融资项目，兼并与收购、结构性融资、并购融资、房地产融资、金融机构间并购、不良资产重组提供法律服务方面具有丰富经验。胡喆律师代表过多家银行、汽车金融公司、集团财务公司、融资租赁公司发行金融债券，资产支持证券及其他债券项目提供法律服务。
李楠
顾问
资本市场部
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