随着安省10月多伦多市长选举临近，各地候选人已经陆续进入竞选状态。对普通选民来说，除了交通、税收这些老话题，今年有一个问题恐怕很难绕开，那就是住房问题。
房价贵、租金高、新房供应不足，这几年已经说了太多。但到了真正制定政策的时候，一个更现实的问题出现了：城市到底应该建什么房？
是公寓？出租楼？四户住宅？中层住宅？还是独立屋？
过去这些年，不少市政府都在努力寻找一个正确答案。但问题可能恰恰出在这里。
住房需求本来就因人而异。年轻人、带孩子的家庭、老人、首次购房者和换房家庭，需要的房子根本不一样。如果政策只重点鼓励其中某几类住房，最后很可能不是解决供应问题，而是政府提前替大家做了选择。
加拿大现在真正缺的，或许并不是某一种房子，而是各种房子都不够！
政府越想精准建房，市场可能反而越拧巴
过去几十年，各级市政府对住房市场的介入越来越多。
初衷其实不难理解。城市要考虑人口增长、社区密度、环境、交通和基础设施，不可能完全放任开发。
于是，各种政策慢慢出现了。
有些地方鼓励提高密度，有些地方限制密度，出租公寓可以获得政策优惠，Condo项目却未必有同等待遇；还有不少城市开始推动所谓的 “缺失的中间型住宅”（Missing Middle Housing）。
这几年在GTA经常听到这个词。
它主要指介于独立屋和大型高层公寓之间的住房，比如四户住宅、中层公寓等，希望在不彻底改变社区面貌的情况下，多塞进去一些住房。
想法听起来不错，真正建起来却没那么简单。
这类项目规模不够大，很难像大型公寓项目那样摊薄土地、施工和审批成本。于是就出现一个很现实的问题：规划上希望多建，经济账却未必算得过来。
更大的问题在于，当政府不断决定“这里应该建什么”“这种房应该多一点”“那种房应该少一点”，住房市场很容易慢慢变成另一种样子——不是居民自己选择想住什么，而是政策先替大家筛选了一遍。
租客和买家最终只能在政府规划出来的供应里挑。
而且政策一多，后面的东西也跟着来了：研究、报告、审批程序、各种要求……
一层一层叠上去，开发时间更长了，成本更高了，能够真正落地的新房却可能更少。
这就有点尴尬了。
本来政策是为了增加住房，最后却可能变成了住房供应的新门槛。
加拿大的问题很直接，房子总量就是不够
抛开各种复杂的住房政策，加拿大现在面对的基本矛盾其实没那么难理解——过去几十年，房子建得不够。
GTA如此，加拿大整体也是如此。
加拿大每1000人口对应的住房数量在G7国家中处于最低水平。人口和住房需求不断增加，供应长期追不上，可负担性问题自然越来越突出。
所以讨论住房供应时，如果一直纠结“到底应该多建哪一种”，可能从一开始就把问题想窄了。
独立屋有人需要，Condo有人买，出租公寓有人住，中层住宅、Townhouse、四户住宅同样有自己的市场。
不同人生阶段，对住房的需求也会变。
一个刚工作的年轻人可能只需要一套小公寓；结婚有了孩子之后，希望换成Townhouse甚至独立屋。
年纪大了，又可能觉得房子太大，想搬回维护更简单的Condo。
既然需求本身就是流动的，为什么一定要由政策提前决定哪种住房才是正确答案？
更合理的方向，应该是尽可能让不同类型的住房都有供应，让买家和租客拿自己的预算投票。
当然，有一种住房不能完全交给市场——低于市场价格的可负担住房。
对于无法通过普通市场解决住房需求的人群，政府确实有必要介入，这也是公共政策应该发挥作用的地方。
但即使如此，政策设计也需要注意一个问题：不能为了补贴一部分住房，又把成本层层加到普通商品房项目上。
否则一边努力解决可负担性，另一边却把市场住房推得更贵，最后还是绕回原点。
少设一道门槛，可能比多出一项政策更有用
房地产开发本来就是一笔越来越难算的账。
土地多少钱、建筑成本多少、利率多高，周边有没有足够的道路、学校、供水和公共交通，再加上不同地区的人口结构和土地条件——这些因素本身已经决定了很多项目到底能不能建。
市政府真正需要考虑的，或许不是再往上加多少新规则，而是现有的障碍到底能不能少一点。
审批能不能快一些？不必要的要求能不能减少？不同住房类型能不能拥有更公平的开发条件？
有时候，少一道门槛，可能比再推出一项“鼓励建房计划”更有效。
当然，这并不是说每个社区都必须塞进所有类型的住房。
多伦多市中心、约克区成熟社区和GTA外围新开发地区，本来就有完全不同的土地、交通和人口条件。硬要求每个地方都建成一个样子，同样不现实。
真正需要改变的，是替市场决定的思路。
城市负责规划好基础设施、制定必要的安全和建设标准，同时给不同类型的住房留下足够空间。至于一个家庭最终选择租公寓、买Condo、住Townhouse还是独立屋，可以更多交给居民自己决定。
这也是今年安省市政选举中，值得选民认真看看各候选人住房政策的地方。
当一个候选人说要解决住房问题时，不能只看他承诺建多少套，还可以多问一句：他准备让市场多建什么？又准备限制什么？
加拿大住房短缺发展到今天，可能已经不需要政府再帮大家挑出几种“应该住的房子”。
真正缺的，是更多房子，也是更多选择。
信息来源：多伦多星报
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