加拿大的海外买家买房禁令，已经进入倒计时。
按照现行安排，这项政策将在2026年12月31日午夜到期。如果联邦政府在明年1月1日前不采取任何行动，禁令就会自动失效。
是继续保留、彻底取消，还是调整成一个没那么严格的新版本？到目前为止，政府还没有给出明确答案。
加拿大住房、基础设施及社区部拒绝透露下一步计划，只在书面声明中重申，政府要确保“加拿大的房屋首先用于加拿大人家庭居住，而不是成为投机投资工具”。
可房地产市场早已不是2023年的样子。
禁令刚实施时，加拿大楼市仍处于高位，政府希望减少外国资本和投机需求。三年过去，市场风向彻底变了：公寓销量低迷、投资者亏损、开发项目延期，地产行业的态度也越来越直接——现在最缺的不是限制，而是买家和资金。
Corcoran Horizon Realty汉密尔顿地区管理合伙人马蒂努斯·赫莱因瑟（Martinus Geleynse）说：“很多投资者、很多经纪人，以及很多已经买房的人，现在都深陷亏损，整个行业几乎完全倒转了。”
“我觉得现在大家对房地产市场多了一些同情。”
全国占比看似不高，多伦多和温哥华却不是小数目
加拿大外国买家禁令于2022年通过，2023年1月正式生效，最初有效期为两年。
政策主要限制非加拿大人在境内购买非休闲用途住宅，但并非毫无例外。符合特定条件的临时工作许可持有人、难民申请人和国际学生，仍然可以购房。
此后，联邦政府又把禁令延长两年，直至2027年。
三年下来，这项政策到底有没有效果，一直没有定论。
赫莱因瑟认为，它带来的更多是“公关效果”，对房价和市场资金的实际影响“几乎可以忽略不计”。
但从公众态度来看，外国买家禁令仍然很受欢迎。
Research Co.在2025年进行的一项民调显示，76%的加拿大人支持禁令，只有13%反对，另有11%没有明确立场。
之所以争议不断，很大程度上是因为“全国平均数据”和“热门城市真实情况”之间存在明显落差。
根据加拿大统计局数据，2023年，非居民拥有的房产占安省全部房产的2.1%，BC省为3.1%，多伦多人口普查都会区为2.7%。
乍一看，比例似乎不高。
但如果把范围缩小到公寓和主要城市，数字就不一样了。2017年的详细数据显示，多伦多都会区有7.2%的公寓由非居民持有，温哥华都会区则达到7.9%。
从所有房产来看，多伦多市非居民持有比例为4.9%，温哥华市更达到7.6%。
西蒙菲莎大学城市研究项目专业实践副教授、住房研究员安迪·严（Andy Yan）说：“这并不能算少。”在他看来，即使市场参与者占比不大，也可能对边际价格产生影响。
严把加拿大的外国买家禁令形容为“与其说是强力胶带，不如说是滤布”，因为政策中存在不少豁免，实际覆盖范围没有名称听起来那么严密。
他认为，这项禁令只能算是提高住房可负担能力“工具箱中的一种工具”，不可能单靠它解决问题。
而且，自2023年以来，加拿大本地、全国及国际环境都发生了很大变化。现在重新审视政策，确实有必要。
“有意思的是，我们距离真正的住房可负担，仍然很远。”
地产行业盼禁令取消：预售公寓需要外国买家
房地产行业内，不少人希望政府让禁令自然到期。
理由很现实：市场缺少需求，尤其是已经陷入困境的预售公寓市场。
房地产营销及咨询公司SCOP Inc.创始人肖恩·扎赫迪（Sean Zahedi）表示，外国买家对预售市场格外重要。
预售公寓通常在项目尚未动工时就开始销售。买家先支付首付款，并承诺在数年后项目建成时完成购买。开发商则依靠这些销售成绩满足贷款要求，获得资金后才能真正开工。
如果卖不出足够单位，融资就拿不到，项目也可能无限延期甚至取消。
扎赫迪认为，取消禁令可以帮助开发商增加预售，让更多项目达到融资门槛。
他说，过去的外国买家也不全是与加拿大毫无联系的投机客。很多家庭会先把成年子女送来读书或生活，之后再考虑全家迁居。
但过去三年，这条路径基本被堵住了。
“我们几乎是在向全世界、外国买家和投资者传递一种信号：加拿大不欢迎投资，不对外做生意。”
赫莱因瑟也主张取消禁令。
他表示，政策已经吓退大多伦多及汉密尔顿地区豪宅和公寓市场的部分买家。尤其是公寓市场，目前最大的问题就是需求不足。
不过，他也承认，外国资金回归不等于住房危机就能解决。
加拿大仍然需要一套更全面的建房策略，增加适合家庭居住的两卧室和三卧室单位，也要满足希望换小房的退休人士。
“我们没有为家庭建设足够的住房库存，这才是最大的问题。”
住房部长格雷戈尔·罗伯逊（Gregor Robertson）此前表示，联邦政府正在研究其他国家的做法，尤其是澳大利亚。
澳大利亚同样限制外国人购房，但对新建住宅和空置土地设有例外。这样的设计既限制外国资金购买现有住房，又允许资本进入新房建设市场。
保留禁令还是改为征税？租客担心房价继续被推高
并非所有人都支持放开外国买家限制。
安迪·严更倾向于参考新加坡的模式，不一定完全禁止外国人买房，而是对外国业主征收特别税。
他用“停车”作了一个比喻：问题的关键，是外国资本能否免费停放在多伦多和温哥华的住宅房地产里。
“我们不应该提供免费停车，而应该提高停车费。”
这种做法的逻辑是，不把外国资金彻底挡在门外，但要提高其进入本地住宅市场的成本。
多伦多租客联盟联合主席布鲁诺·多布鲁辛（Bruno Dobrusin）则希望禁令继续保留。
他承认，政策实施三年来，“至少对租金负担能力并没有带来明显改善”。不过，一旦取消限制，新增投资需求可能推高房价；如果房东身在国外，租客组织起来维护权益也会更加困难。
他说：“我们已经有数千套空置住房，只是人们负担不起。”
“引入更多投资者，让他们通过竞争进一步推高这些单位的价格，并不能解决我们面对的主要问题。”
眼下，各方意见已经摆在桌面上。
地产行业希望取消禁令，为预售公寓和豪宅市场引入资金；租客组织担心外国资本重新推高价格；住房研究者则建议，不妨从“一刀切禁止”转向针对外国买家的特别税。
联邦政府目前只强调“住房应优先服务加拿大人”，却仍未说明究竟准备续期、取消，还是修改禁令。
距离2026年12月31日已经不远。如果渥太华继续没有动作，这项实行了四年的外国买家禁令，就会在新年前夜自动退出。
信息来源：多伦多星报
您的每一通电话于我们都弥足珍贵！
416-333-1111
140 York Blvd, Richmond Hill, ON, L4B 3J6
安家置业，新趋势助您一臂之力！
更多精彩等着你！
