出品/联商网
撰文/李高
2026 年已过大半，商业地产界出现罕见现象：前 8 个月，全国无一座万达广场正式开业。对于过去十年年均新开项目超 40 座的万达而言，这一停滞实属异常。若剩余 4 个月无法大幅提速，珠海万达商管全年新开数量将难超去年的 20 座，2026 年恐成为其十年来开业规模最低的一年。
预计 13 家万达广场将在四季度集中开业
据联商网统计，2026 年 9 月至 12 月，预计有 13 家万达广场开业。此外，万达酒管文商旅产品线——福清万达美华里定于 9 月 28 日开业，标志着万达形成“购物中心 + 商旅商业”双线输出格局。
拟开业项目地域覆盖新疆、广西、广东、浙江、山东等多地，横跨西北县域、大湾区、长三角及北方边城，延续了万达深耕三四线城市及城市新区的布局逻辑。
从项目类型看，涵盖新建综合体、存量商业改造、烂尾工程续建及原有项目分期扩建四大类。这种多元化的物业模式，正是珠海万达商管轻资产战略落地的真实写照。
存量改造与盘活成为核心路径
在存量改造方面，佛山狮山长华万达广场（原佛山长华汇）建面达 20 万平方米，为本次拟开项目中体量最大者，计划于 11 月 27 日开业；杭州临平翎湖万达广场（原杭州泽怀广场）建面 9.2 万平方米，计划 12 月开业。二者分别位于大湾区与长三角，通过接手经营遇困的现成商业体，万达输出品牌、招商及运营能力，无需承担土地与建设成本，这正是轻资产拓店的核心路径。
值得注意的是，存量改造并非简单更换门头。原有建筑硬件局限、旧项目的市场负面认知以及周边成熟商业的竞争，都将成为项目后续经营的现实考验。
舟山临城万达广场属于烂尾项目续建，旨在盘活停工资产，这与收购已营商场的旧改模式存在差异；株洲神农万达广场 B 馆、珠海斗门万达广场二期则属于现有成熟项目的分期扩建，依托一期既有客流做增量补充，并非独立全新项目。
开业节奏呈现“柔性落地”新特征
在开业节奏上，“柔性开业、分阶段落地”成为新特征。例如和田昆田万达广场 9 月仅首层试营业，并未全馆开业。针对西北县域市场品牌资源有限、商户装修周期长的情况，首层先行开业既完成了考核节点，也为后续楼层招商预留了缓冲期，避免了强行满开带来的空置风险。
整体时间分布上，9 月仅有和田昆田部分开业；11 月迎来第一波小高峰；绝大多数项目集中挤压在 12 月。年末集中冲开业虽是万达历年常态，但叠加前 8 个月零开业的背景，四季度的交付压力远超往年。
除传统购物中心外，福清万达美华里的开业释放出新信号：万达管理输出不再单一依赖万达广场产品，正通过孵化“酒店 + 文商旅商业”补充产品线，拓宽轻资产服务边界。
万达收缩背后的行业逻辑
统计珠海万达商管 2016 年至 2026 年的开业数据发现，2026 年将是其十年来开业数量最低的一年。这标志着珠海万达商管正由规模扩张转向高质量运营，也是国内商业地产行业的缩影。
在行业增量黄金期（2016-2022 年），万达广场年开业数量长期维持在 40 座以上，最高年份超 50 座，成为全国商业扩张速度的风向标。彼时行业主旋律是快速复制与跑马圈地。
行业拐点自 2023 年显现，珠海万达商管主动踩下扩张刹车：2023 年开业 29 座，2024 年 25 座，2025 年 20 座，2026 年全年计划开业 13 座，创下近十年新低。
开业数字下行并非商管能力弱化，而是源于企业战略调整与行业环境变化两层关键因素。
企业战略：从重资产向轻资产转型
从企业维度看，这是珠海万达商管战略主动调整的结果。过去万达模式是“开发 + 持有 + 运营”的重资产模式；如今绝大多数新项目均为轻资产，由合作方出资拿地建设，万达输出品牌与管理。在轻资产模式下，开业节点受合作方资金与工程进度制约，项目延期成为常态。
与此同时，“售管分离”持续推进。大量万达广场资产被出售以优化债务与资本结构，万达保留商管运营权。企业的考核逻辑发生根本改变：相比新增数量，出租率、租金收缴及项目实际经营质量的优先级持续抬升，告别“重规模、轻效益”时代。前 8 个月零开业，正是这种不再为完成指标而强行推进不成熟项目的极端体现。
行业环境：全面进入存量运营时代
放大至整个商业地产行业，万达的收缩是全行业的集体写照。国内购物中心市场已全面进入存量时代，全国商业体量供给过剩，尤其是三四线城市饱和度高，新建商业投资风险显著抬升。高昂的土地与建设成本、分化的消费复苏节奏以及谨慎的品牌拓展策略，大幅拉长了项目从开工到开业的周期。行业竞争焦点已从“一年开多少”转变为存量资产改造与调改运营能力。
头部商管公司均在发生同样转向：减少高风险新建项目，加大对闲置商场、烂尾项目的盘活，轻资产输出成为主流，从“做增量”转向“做存量”。珠海万达四季度待开清单中的两个存量改造项目，正是这一大趋势的缩影。
当然，规模依旧是万达的基本盘。截至 2025 年年底，珠海万达商管管理在营万达广场 529 座，覆盖 220 余座城市，管理面积约 7100 万㎡，仍是国内体量最大的商业管理集团。但在庞大的规模底座之上，新增扩张已告别高速时代。
结语
从十年前一年开业四五十座的狂飙，到如今全年计划不足 20 座甚至出现前 8 个月零开业的局面，万达广场扩张曲线的向下，映射出整个商业地产的范式转移：高速增量时代落幕，存量运营时代正式到来。
对于珠海万达商管及整个行业而言，比起开业数字，项目的真实经营质量才是长期竞争的护城河。