文丨AI 搬砖工
公众号：Data4Finance
分享千万富翁定投计划，核心基于合理逻辑与客观数据。投资有风险，请务必审慎参考。
一、账户加仓实录
近期合规政策有所调整，部分敏感内容不再展示，建议通过历史文章或关键词搜索获取相关信息。基金投资应成为普通人资产配置的重要组成部分。
今日在且慢“千万富翁”账户加仓4473.19 元。受限于单笔交易限额，该笔资金将分 4 次买入。
注：以上内容仅为个人操作展示，不构成投资建议。
二、房产投资与刚需购房的深度思考
针对近期楼市新政及市场讨论，重申核心观点：投资房产需慎重，刚需购房需理性。
1. 历史回顾：基金回报率跑赢房价
六年前身处北京时，曾纠结于学区房购置。当时判断一旦买房，家庭现金流将被固化。彼时坚定认为基金投资回报率可跑赢房价，并将刚需购房视为提升居住品质的消费行为，而非单纯投资。最终因远程办公机会返回重庆，选择租房解决子女教育及居住问题。
回顾 2021 年 6 月的分析：
扣除按揭成本，房产长期年化收益率需超过 7.3% 方能优于基金投资。当时仅少数城市可达此标准。作为更熟悉金融市场的投资者，倾向于配置基金而非房产。
事实证明，2021 年恰是房价高点。此后房价不仅未跑赢基金，反而出现显著回调。此前预估强二线城市房价五年下跌 20% 已属保守，实际案例中，2025 年初出售的房产亏损幅度已达 30%（含本金及利息）。
2. 决策框架：两个关键问题
站在 2026 年展望未来十年，购房决策可简化为两个核心问题：
第一，增值概率对比：10 年后，房产增值 50%-100% 的概率大，还是通过资产配置让基金实现同等增幅的概率大？
第二，刚需属性与成本核算：是否必须通过买房解决学区与户口？是否只有自有住房才能带来心理满足？能否将潜在的房屋贬值视为类似租房的消费成本？
以自家为例进行成本测算：在重庆，高品质租房年成本约 10 万元。若买房，需承担 200 万本金的机会成本（约 4 万）、100 万贷款的利息成本（约 3 万）及装修折旧（约 3 万），合计年持有成本亦为 10 万元。这意味着，除非房价上涨，否则买房在财务上并不占优。
若接受房屋每年约 5% 的跌幅作为“居住消费”，且能从中获得心理愉悦，则购房可行。目前家庭策略为：继续租赁高品质房源，保持资金流动性，同时关注市场底部机会，遇价格合适房源再行考虑，不急于入市。
3. 房贷期限延长的边际效应
关于"40 年房贷”的讨论，需从金融原理分析。政府永续债仅需支付利息，若房贷无限期，月供即为纯利息（如 100 万贷款，3% 利率，月供下限为 2500 元）。
现实房贷有固定期限：
- 20 年期：月供约 5500 元（含大量本金偿还）；
- 30 年期：月供降至约 4200 元；
- 40 年期：月供进一步降至约 3600 元。
可见，期限从 20 年延至 30 年，月供减少显著；但从 30 年延至 40 年，降幅收窄。若继续延长至 50 年，月供降低效果微乎其微，因为 2500 元是理论铁底。唯有降低利率，才能实质性减轻还款压力。