1、同行业公司的土地、房产使用以及存在的瑕疵情况
经检索，发行人同行业可比公司的土地、房产使用以及存在的瑕疵情况如下：
由上表可知，发行人同行业公司中以租赁仓库方式从事仓储业务的情形较为常见；发行人同行业公司主要披露未取得产权证书的瑕疵仓库情形，针对该瑕疵情形，发行人租赁的无证仓库面积约为0.87万平方米，占自有及租赁仓库总面积的21.96%，与同行业公司不存在显著差异。
2、发行人的土地、房产主要依赖租赁且存在较高比例瑕疵具有合理性
如前所述，运输服务系发行人主营业务收入的主要来源，经营运输业务的主要资产为货运车辆，与发行人的土地、房产等重资产资源并不直接相关，而发行人报告期内处于高速发展阶段，与承租方式相比，购买/建设自有物业所需资金较大，因此发行人基于自身业务结构及资金流等因素考虑，报告期内发行人租赁物业面积占比较高。经比较同行业可比公司，亦普遍存在以租赁土地、房产方式开展业务的情形。
此外，考虑到我国仓储物流用地供应紧张等客观因素，物流行业普遍面临可供利用的仓储物流用地资源较少的问题，发行人租赁仓储存在未取得产权证书等瑕疵情况为行业内经营过程中常见的情形，与同行业公司不存在显著差异。因此，发行人的土地、房产主要依赖租赁且存在较高比例瑕疵具有合理性。
此外，为进一步解决瑕疵租赁房产问题，发行人将通过新增自建房产并替换部分原有租赁房产的方式，逐步降低瑕疵租赁房产的规模和占比。
（二）相关瑕疵土地、房产周边的合规土地、房产情况，发行人不存在主要通过租赁瑕疵土地、房产减少成本、费用支出
发行人上述主要瑕疵土地、房产（面积200平米及以上）周边的合规土地、房产，及其报价信息如下
根据上表，发行人租赁房产、土地周边有部分合规房产、土地，且发行人亦在通过自建物业对于租赁物业进行逐步替换。发行人现有租赁物业年租金相较周边合规物业年租金整体少179.11万元，占发行人2022年扣非归母净利润的1.76%，对发行人经营业绩影响较小。
除呼和浩特市土默特左旗经济开发区如意工业园区新区周围合规土地、房产报价相较目前租赁的堆场更高，其他发行人主要瑕疵土地、房产（面积200平米及以上）周边的合规土地、房产不存在报价显著较高的情况。呼和浩特市土默特左旗经济开发区如意工业园区新区位置较为偏远，周边合规土地、房产较少，目前选取的房产系成熟的仓储物业，且距离铁路站点较近，相对发行人目前租赁的堆场而言储存条件更好、用途更广泛、地理位置更优，因此租赁价格较高。发行人在呼和浩特市土默特左旗经济开发区如意工业园区新区租赁的堆场年租金约23万元，若替换为上表合规物业，年租金预计增加54万元，整体金额较小，对于发行人成本费用、及整体生产经营无显著影响。此外，发行人近期的自建物业将置换该等瑕疵租赁物业。
此外，北京市通州区马驹桥程远停车场和呼和浩特市经济技术开发区沙尔沁镇创新路与阳光大道交汇处内蒙古创维智能科技有限公司院内库房的租赁价格相较周边合规土地租赁价格更高，主要由于现有租赁房产的位置较优、租期较短，具有合理性。
综上所述，发行人租赁物业价格较为公允，不存在主要通过租赁瑕疵土地、房产减少成本、费用支出的情形。
（三）如相关瑕疵土地、房产被勒令立即停止使用，预计搬迁周期以及搬迁成本情况，是否会对发行人的主营业务产生重大不利影响
发行人瑕疵租赁不动产的搬迁费用及搬迁周期测算如下：
1、用途为停车场、办公和员工宿舍的租赁不动产，后期如需搬迁的，搬迁工作主要涉及办公物品、家具等物品的搬运，搬迁难度较小，经测算，该等不动产搬迁费用合计约12万元，预计搬迁周期1-4周。
2、用途为临时堆场的土地，后期如需搬迁的，考虑到该租赁物业主要用于车辆停放、集装箱临时周转，在计划搬迁前期，发行人即可逐步将新增集装箱直接存放至新场地处，原场地集装箱将随着流转而逐渐减少，且发行人在相关地区已建立自有物流体系，可用其送货车辆运输剩余集装箱，发行人无需因此对外支付额外费用，预计搬迁周期2-6周。
3、用途为仓储的租赁不动产，鉴于发行人该等不动产存储货物的周转率较高，在计划搬迁前期，发行人即可逐步将新入库货物直接存放至新仓库处，原仓库储存货物将随着存货流转而逐渐减少，且发行人在呼市地区已建立自有物流体系，可用其送货车辆运输剩余存货，发行人无需因此对外支付额外费用，预计搬迁周期2-6周。
发行人产生业务收入的瑕疵租赁不动产的主要用途为仓储，报告期内，瑕疵租赁不动产产生的收入占发行人当期营业收入的比例分别为1.39%、1.05%和1.29%；瑕疵租赁不动产产生的利润占发行人当期利润总额的比例分别为0.72%、-0.61%和1.59%，整体占比较小。
发行人控股股东和实际控制人张经纬针对发行人瑕疵租赁物业问题已出具承诺：“若发行人及其子公司所租赁的房产存在瑕疵（包括但不限于：出租方房产权属存在瑕疵、房产实际使用用途与证载用途存在差异、租赁物业未办理备案登记等），根据相关主管部门的要求被拆除、搬迁或停止使用，发行人及其子公司因承租该等房产、土地受到行政处罚，或租赁合同被认定无效或者出现任何纠纷，给发行人及其子公司造成经济损失（包括但不限于：拆除、搬迁的成本与费用等直接损失，拆除、搬迁期间因此造成的经营损失，被有权部门罚款或者被有关当事人追索而支付的赔偿等），本人承诺将为发行人或其子公司提前寻找其他合适的房产，以保证其生产经营的持续稳定，并将在无需发行人支付任何对价的情况下承担上述损失，对发行人因此产生的经济损失或支出的费用予以全额补偿并对此承担连带责任，以保证发行人免于因此遭受损失。”
综上所述，发行人如相关瑕疵土地、房产被勒令立即停止使用，鉴于发行人除少量租赁库房外，其他租赁土地、房产的用途主要为停车场、办公、员工宿舍或临时堆场，均不直接产生业务收入和利润，且搬迁成本较低。发行人少量瑕疵
租赁房产虽与公司仓储业务相关，但其产生的相关收入及利润占比较小，且发行人主营业务对库房不具有特殊要求，该等库房结构简单、可替代性较强，该项库房周边可替代库房资源充足，如果未来因为租赁房屋的权属瑕疵确实需更换租赁房屋的，发行人可以在较短的时间内寻找到可替代的租赁房屋，届时替换租赁房屋对发行人造成的直接经济损失较小，亦不会对公司的正常经营活动产生重大不利影响。
二、说明报告期内上述4处租赁仓储房产的主要用途以及主要客户，相关客户是否与发行人存在其他交易，上述房产是否用于运输业务（如从租赁仓储房产发货、运输业务中转存储等），如是，请说明具体情况并说明有关瑕疵仓储房产“对于发行人运输业务收入和利润不会产生重大不利影响”的结论是否准确
（一）发行人报告期内瑕疵租赁仓储房产的基本情况
1、位于北京亦庄经济技术开发区永昌北路8号的仓储物业
发行人于2022年11月起承租该处物业，该处物业主要用于向北京奔驰提供仓储服务，用于存放汽车零配件，2022年度产生收入91.20万元、利润14.22万元。除仓储服务外，发行人还向该客户提供关务服务、运输服务。
2、位于呼和浩特经济技术开发区沙尔沁新区阳光大道内蒙古爱迩电子材料有限公司园区内的仓储物业
发行人于2021年5月起承租该处物业，该处物业主要用于向利乐呼市提供仓储服务，用于存放食品包装原材料，2021年度产生收入141.61万元、利润68.09万元，2022年度产生收入271.00万元、利润138.00万元。除仓储服务外，发行人还向该客户提供关务服务、运输服务。
3、位于天津市开发区第十一大街23号的仓储物业
报告期内发行人持续承租该处物业，该处物业主要用于向利乐北京、利乐呼市、斯道拉恩索（广西）浆纸有限公司等客户提供仓储服务，用于存放食品包装原材料，2020年度产生收入637.63万元、利润62.10万元，2021年度产生收入445.28万元、亏损128.69万元，2022年度产生收入560.73万元、利润37.73万元。除仓储服务外，发行人还向利乐北京、利乐呼市提供关务服务、运输服务，向斯道拉恩索（广西）浆纸有限公司提供运输服务。
4、位于呼和浩特市经济技术开发区沙尔沁镇创新路与阳光大道交汇处内蒙古创维智能科技有限公司院内库房
发行人于2021年10月起承租该处物业，该处物业主要用于向利乐呼市提供仓储服务，用于存放食品包装原材料，2021年度产生收入13.71万元、利润7.10万元，2022年度产生收入119.00万元、利润39.00万元。除仓储服务外，发行人还向该客户提供关务服务、运输服务。
（二）发行人仓储相关的瑕疵租赁物业不会对运输业务产生重大不利影响
首先，发行人自营运输业务以集装箱整箱运输为主，按客户需求将货物由指定地点运输至收货人指定交货点，单车运输过程中无需集拼环节，因此不存在运输业务中转存储的情况。
其次，虽然发行人为奔驰系、利乐系等客户提供一体化供应链综合服务，但发行人提供的运输服务不限于由发行人运营的仓库进行收发，亦包括从其他仓库发货和收货的情况。同时，发行人为同一客户分别独立签署运输协议和仓储协议，且服务开始时间、协议期限等均不相同，仓储服务不是运输服务实施的必备要求。此外，根据前文“相关瑕疵土地、房产周边的合规土地、房产情况”，发行人的租赁仓储物业周边的可替代库房资源充足，如果未来因为租赁房屋的权属瑕疵确实需更换租赁房屋的，发行人可以在较短的时间内寻找到可替代的租赁房屋。
综上所述，发行人仓储相关的瑕疵租赁物业不会对运输业务产生重大不利影响。
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