根据《企业会计准则解释第1号》第三条规定：“经营租赁中出租人发生的初始直接费用，是指在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等，应当计入当期损益；金额较大的应当资本化，在整个经营租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益”。
根据上述规定，结合该项“招商代理顾问费”的支付条件考虑，判断该款项是否属于初始直接费用。具体如下：
1、如果该项“招商代理顾问费”属于不论招商是否成功（例如以最终的租赁合同的签订为标志）都需要支付的固定性质的费用，其金额主要取决于代理机构所提供的代理服务的工作量，则通常理解该招商代理费更多地与代理机构提供的服务相关，是接受代理机构提供的相关劳务而支付给代理机构的对价，而与租赁合同的签订没有直接关联。故此类招商代理费应当在发生时直接计入当期销售费用处理。
2、如果该项“招商代理顾问费”是以租赁合同的签订作为支付条件的，则表明其与租赁合同的谈判和签约直接相关，可以作为出租人的初始直接费用，在《企业会计准则第21号——租赁（2006年）》下根据前述《企业会计准则解释第1号》第三条中关于经营租赁中出租人发生的初始直接费用的相关会计处理规定处理。
《企业会计准则第21号——租赁（2018年修订）》第十六条规定：“初始直接费用，是指为达成租赁所发生的增量成本。增量成本是指若企业不取得该租赁，则不会发生的成本”；该准则第四十六条规定：“出租人发生的与经营租赁有关的初始直接费用应当资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益”。
根据会计准则的上述规定，修订前后的租赁准则对初始直接费用的认定并未发生实质变化，但修订后的准则较《企业会计准则解释第1号》第三条的表述更准确。本案例中，该项招商代理费的会计处理取决于该项“招商代理顾问费”的支付条件，判断该款项是否属于初始直接费用。具体如下：
1、如果该项“招商代理顾问费”属于不论招商是否成功（例如以最终的租赁合同的签订为标志）都需要支付的固定性质的费用，其金额主要取决于代理机构所提供的代理服务的工作量，则通常理解该招商代理费更多地与代理机构提供的服务相关，是接受代理机构提供的相关劳务而支付给代理机构的对价，而与租赁合同的签订没有直接关联。故此类招商代理费应当在发生时直接计入当期销售费用处理。
2、如果该项“招商代理顾问费”是以租赁合同的签订作为支付条件的，则表明其与租赁合同的谈判和签约直接相关，可以作为出租人的初始直接费用，在《企业会计准则第21号——租赁（2018年修订）》下根据该准则第四十六条规定处理，即应将该“招商代理顾问费”资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。
本文来源：中审众环研究
本公众号致力于好文推送，部分文章推送时未能与原作者取得联系。版权归属原作者所有！我们对文中观点保持中立，分享不代表本平台观点，所发文章仅供参考交流，请勿依照本订阅号中的信息自行进行投资操作，若不当使用相关信息造成任何直接或间接损失，需自行承担全部责任。若涉及版权问题，敬请原作者联系我们。
往/期/回/顾