一、建筑业业务特点
深刻了解建筑业务经营的特点，才可以对其财税处理进行更好地理解，建筑业业务特点包括：
1、建筑产品具有固定性、单体性、形体庞大、多样性等特点
2、建筑施工企业建筑生产过程具有流动性、长期性、综合性等特点
3、建筑施工企业经营管理过程具有生产经营业务不稳定、管理环境多变、机构人员变动大等特点
二、建筑业业务模式
建筑业的业务模式具体包括工程总承包（EPC）、施工总承包或专业承包等。
（一）工程总承包模式EPC（EngineeringProcurement Construction）
EPC（EngineeringProcurement Construction）是指公司受业主委托，按照合同约定对工程建设项目的设计、采购、施工、试运行等实行全过程或若干阶段的承包。通常公司在总价合同条件下，对其所承包工程的质量、安全、费用和进度进行负责。
在EPC模式中，Engineering不仅包括具体的设计工作，而且可能包括整个建设工程内容的总体策划以及整个建设工程实施组织管理的策划和具体工作；Procurement也不是一般意义上的建筑设备材料采购，而更多的是指专业设备、材料的采购；Construction为“建设”，其内容包括施工、安装、试测、技术培训等。
（二）施工总承包模式
施工总承包模式是指对工程的施工进行总承包。一般是指发包人将全部施工任务发包给具有施工承包资质的建筑企业，由施工总承包企业按照合同的约定向建设单位负责，承包完成施工任务。根据《建筑法》规定：大型建筑工程或者结构复杂的建筑工程，可以由两个以上的总承包单位联合共同承包。
施工总承包一般包括土建、安装等工程，原则上工程施工部分只有一个总承包单位，装饰、安装部分可以在法律条件允许下分包给第三方施工单位，如果双方在施工的过程之中，受到了另外一家施工单位的干扰，可以向建设单位索赔施工干扰，降低效率的费用，或者直接收取施工配合费、管理费等其它费用。
在建筑工程中一般来说土建施工单位即是法律意义上的施工总承包单位，土建施工单位负责整个建筑工程的建设与服务，如果存在分包工程时也负责包括：提供水电接口、提供垂直运输、土建收口、施工脚手架、竣工资料归档、成品保护、平行交叉影响、铁件预埋等总包单位的服务和配合管理责任。按国家规定通常3%-5%计取配合费，有时另按5%-20%收取工程管理费。
（三）专业承包模式
专业承包则是指对钢结构、幕墙、机电等专业工程进行承包。
在工程中标后，绝大多数项目自行组织成立项目经理部或项目公司，具体负责项目运营管理，也有少数项目采用和其他企业组成联合体的形式进行工程承包。成立项目经理部或项目公司后，项目经理部或项目公司根据承包企业的授权，并在企业管理框架的约束和指导下，全面负责项目履约过程中各项业务（合约、成本、进度、技术、质量、安全等）的策划、实施、管理与综合协调，并对项目运营绩效负责。承包企业对于项目或项目公司的具体运营进行监督控制和服务支持，以确保项目的顺利实施。
根据项目的具体情况，建筑业企业可能分别采用劳务分包、专业分包或切块分包的形式将专业工程分包给适合的分包单位。
1、劳务分包
劳务分包是指把工程的劳务分包给合适的劳务分包商；
2、专业分包
专业分包是指把弱电、防水等专业工程分包给合适的专业分包商；
3、切块分包
切块分包是指把工程进行切块后将其中的部分分包给合适的分包商。
（四）特殊业务模式PPP（Public–Private –Partnership）业务
1、PPP概念
PPP（Public–Private–Partnership）业务模式是指政府和社会资本合作的业务模式。政府方与社会资本方就PPP项目合作订立的合同，社会资本方在合同约定的运营期间内代表政府方使用PPP项目资产提供公共产品和服务。
PPP项目资产，是指PPP项目合同中确定的用来提供公共产品和服务的资产。该资产有以下两方面的来源：由社会资本方投资建造或者从第三方购买，或者是社会资本方的现有资产；政府方现有资产，或者对政府方现有资产进行改建、扩建。
在通常情况下，PPP业务采用建设－运营－移交（BOT)、（建设—转让）（BT）、转让－运营－移交（TOT)、改建－运营－移交（ROT)方式运作。建筑业企业通常充当PPP项目的社会资本方。
2、PPP与EPC的区别
PPP指的是社会与政府的一种合作模式，而EPC指的是工程承包的一种，PPP主要是解决项目后期的运营与前期的融资问题，EPC侧重点是针对工程具体施工合作模式，如果EPC出现了问题，那么PPP也会受到一定的影响。
3、PPP模式相关法律规定
2019年12月23日，为贯彻落实《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》和《国务院办公厅关于促进建筑业持续健康发展的意见》（国办发〔2017〕19号），住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会联合印发《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》，文件要求工程总承包单位应当设立项目管理机构，设置工程总承包（EPC）项目经理，配备相应管理人员工程总承包（EPC）项目管理师，加强设计、采购与施工的协调，完善和优化设计，改进施工方案，实现对工程总承包项目的有效管理控制，工程总承包（EPC）项目经理应当熟悉工程技术和工程总承包项目管理知识以及相关法律法规、标准规范，并具有较强的组织协调能力和良好的职业道德。
2020年08月28日，住房和城乡建设部、教育部、科技部、工业和信息化部、自然资源部、生态环境部、人民银行、市场监管总局和银保监会联合印发《关于加快新型建筑工业化发展的若干意见》，意见指出：大力推行工程总承包。新型建筑工业化项目积极推行工程总承包模式，促进设计、生产、施工深度融合。引导骨干企业提高项目管理、技术创新和资源配置能力，培育具有综合管理能力的工程总承包企业，落实工程总承包单位的主体责任，保障工程总承包单位的合法权益。
建筑业务收入类别
建筑施工企业的营业收入是指企业在生产经营活动中，由于承包工程、销售产品、提供劳务等实现的收入。建筑施工企业收入包含的主要内容如下：
（一）建造工程合同收入
1、建造工程合同初始收入
建造工程合同初始收入，是指建造承包方与客户在双方签订合同中最初商定的合同总金额。它包括合同工程价款以及向客户收取的临时设施费、劳动保险费、施工机构调迁费等
2、合同变更收入
合同变更收入，是指因客户改变合同规定的作业内容增加的收入工程索赔款收入，是指因客户或第三方的原因造成的、由建造承包方向客户或第三方收取的、用以补偿不包括在合同造价中的成本款项。
3、奖励款收入
奖励款收入，是指工程达到或超过规定的标准时，客户同意支付给建造承包方的额外款项。
（二）其他业务收入
1、产品销售收入
产品销售收入，是指企业内部独立核算的生产单位销售产品取得的收入。例如销售自制的各种建筑结构件，如钢木门窗、砖、瓦、机械设备和机械配件等。
2、机械作业收入
机械作业收入，是指企业或其所属内部独立核算单位的机械或运输设备对外单位或内部其他独立核算单位提供机械作业、运输作业等取得的收入。
3、材料销售收入
材料销售收入，是指企业向其他企业（或内部独立核算单位）出售建筑材料或其他材料而获得的收入。
4、无形资产转让收入
无形资产转让收入，是指无形资产对外转让实现的收入。
5、固定资产出租收入
固定资产出租收入，是指企业对外单位出租机械设备等固定资产而取得的收入。
6、对外承包工程收入
对外承包工程收入，是指企业承包国外工程、国内外资工程和提供劳务获得的收入。
7、多种经营收入
多种经营收入，是指建筑施工企业开展多种经营业务（如饮食、服务、其他商业活动等）而获得的收入其他兼营业务收入。
建筑业务成本类别
（一）合同履约成本
企业为履行合同可能会发生各种成本，企业应当对这些成本进行分析，属于其他企业会计准则（例如，《企业会计准则第1号—存货》《企业会计准则第4号一固定资产》以及《企业会计准则第6号—无形资产》等）规范范围的，应当按照相关企业会计准则进行会计处理；不属于其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，应当作为合同履约成本确认为一项资产。
（一）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
（二）该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源；
（三）该成本预期能够收回。
1、直接人工
与合同直接相关的支付给直接为客户提供所承诺服务的人员的工资、奖金等
2、直接材料
与合同直接相关的为履行合同耗用的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的成本和周转材料的摊销及租赁费用等
3、制造费用
与合同直接相关的组织和管理相关生产、施工、服务等活动发生的费用，包括管理人员的职工薪酬、劳动保护费、固定资产折旧费及修理费、物料消耗、取暖费、水电费、办公费、差旅费、财产保险费、工程保修费、排污费、临时设施摊销费等）、
4、其他成本
与合同直接相关的、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本，例如，支付给分包商的成本、机械使用费、设计和技术援助费用、施工现场二次搬运费、生产工具和用具使用费、检验试验费、工程定位复测费、工程点交费用、场地清理费等。
（二）合同取得成本
企业为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，应当作为合同取得成本确认为一项资产；但是，该资产摊销期限不超过一年的，可以在发生时计入当期损益。
增量成本，是指企业不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。
企业为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出（如无论是否取得合同均会发生的差旅费、投标费、为准备投标资料发生的相关费用等），应当在发生时计入当期损益，但是，明确由客户承担的除外。
企业因现有合同续约或发生合同变更需要支付的额外佣金，也属于为取得合同发生的增量成本。
为取得合同需要支付的佣金在履行合同的过程中分期支付、且客户违约时企业无需支付剩余佣金的，如果该合同在合同开始日即满足新收入准则第五条规定的五项条件，该佣金预期能够从客户支付的对价中获得补偿，且取得合同后，收取佣金的一方不再为企业提供任何相关服务，则企业应当将应支付的佣金全额作为合同取得成本确认为一项资产。后续期间，如果客户的履约情况发生变化，企业应当评估该合同是否仍然满足本准则第五条规定的五项条件以及确认为资产的合同取得成本是否发生减值，并进行相应的会计处理。这一处理也同样适用于客户违约可能导致企业收回已经支付的佣金的情况。当企业发生的合同取得成本与多份合同相关（例如，企业支付的佣金取决于累计取得的合同数量或金额）时，情况可能更为复杂，企业应当根据实际情况进行判断，并进行相应的会计处理。
¤：准则原文：
“第五条 当企业与客户之间的合同同时满足下列条件时，企业应当在客户取得相关商品控制权时确认收入：
（一）合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；
（二）该合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务（以下简称“转让商品”）相关的权利和义务；
（三）该合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；
（四）该合同具有商业实质，即履行该合同将改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额；
（五）企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。
在合同开始日即满足前款条件的合同，企业在后续期间无需对其进行重新评估，除非有迹象表明相关事实和情况发生重大变化。合同开始日通常是指合同生效日。”
（三）相关摊销
与合同成本有关的资产，应当采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。
（四）非成本支出
企业应当在下列支出发生时，将其计入当期损益：
（一）管理费用。
（二）非正常消耗的直接材料、直接人工和制造费用（或类似费用），这些支出为履行合同发生，但未反映在合同价格中。
（三）与履约义务中已履行部分相关的支出。
（四）无法在尚未履行的与已履行的履约义务之间区分的相关支出。