作者：小杜
来源：公众号【亿云财务官】
曾经有人因为投资恒大股票而在一年之内狂赚5倍，恒大的业主也因为买了恒大的房产而感到骄傲。许家印创办的恒大集团风光无限时，可以称之为中国地产界的最成功的企业之一，也一直在行业中起着带头的作用。但好景不长，2020年恒大的债务问题浮出水面，并且在2021年频频曝出负面新闻，包括商票大面积违约、金融机构起诉、业主集体维权等等。这让人不禁唏嘘疑惑，恒大这样一个财大气粗的公司是怎样把一手好牌打得稀烂的？又是为何会走到这一步呢？
2013年末起，由于中国房地产市场日显疲态，全国各大中小城市楼市价格渐次回落，成交量萎缩，房地产存量大增。为刺激房地产行业发展，2015年3月中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，简称330新政。政策一经发布，国内一二线城市的房价开始飞速上涨，时至2016年，深圳的房价上涨了不止一倍，上海、南京等一线城市的房价也在短期内翻了一番。2017年3月，以北京、上海为代表的一线城市房价进入瓶颈期，但由于楼市繁荣现象的愈演愈烈，三四线城市的房价也受到了影响开始上涨。而恒大就是在此时承借东风，迅速发家致富，成为了行情背后的一大赢家。
恒大顺风顺水的发展使其对未来行业形势保持着一个过于乐观的心态，完全不似曾经的小心谨慎。2017年，恒大斥巨资年薪1500万挖来了网红经济学家任泽平，他也非常看好房地产行业的未来发展前景，这给了恒大进一步扩张的勇气，恒大的资产负债也开始逐渐增大。恒大此时开始构建自己的资本帝国，进行多元化投资。他利用“高负债、高杠杆、高周转与低成本”的“三高一低”的杠杆策略，一边守住核心地产业务，另一边重拳押注科技，在2018年搞起了新能源汽车，并且引来红杉、滴滴、阿里等资本的投资。两头押注的杠铃策略看似安全，实则风险正在暗流涌动。
危机首次出现在2018年，当时多家企业债务风险浮出水面，并且房地产从2017年年末开始进入滞胀与分化行情，地产行业一片哀鸿遍野。但机智的许家印提前一年给恒大定了“去杠杆”的转型策略，同时引入了苏宁和山东高速集团等战略投资者，净负债率大幅降低，侥幸度过了这次地产寒冬。但第二次危机却没那么幸运，2020年8月出台的关于资产负债率，净负债与股本比和现金与短期债务比的“三条红线”，直接逼得恒大砸锅卖铁回流资金。通过减少拿地、降价促销、分拆优质资产等方式降低负债，虽然这些招数帮助恒大总负债额降到了5700多亿元，但牺牲了中短期利润，削弱了恒大未来的偿债能力。在这种情况下，恒大准备故技重施，通过借壳深深房在A股上市融资，结果重组交易失败，恒大不仅失去回归A股的机会，还将投资自己的苏宁拉下了水，最后害得苏宁董事长张近东成为失信人员。
恒大债务问题被各大媒体相继曝出后，恒大被相继约谈，影响了潜在购房者的信心，大量已开发的房产被搁置，销售回款进一步恶化，还被业主大量退房。那么，恒大究竟做错了什么，让这个庞大的企业突然出现了巨大的生存危机？
二、从财务角度窥探恒大衰败的原因
在2017年之前，恒大为了大规模扩张，收购了大量项目和资产。仅在2015年，恒大先后全盘接盘郑裕彤340亿的地产项目、张松桥140亿的地产项目和刘銮雄120亿的地产项目。正是因为恒大在2017年之前收购了太多项目和资产，虽然集团销售额大幅上涨，但是负债也越来越高。恒大集团的负债以万亿计算，尽管许家印抛售恒大物业、出售盛京银行股份以及抵押变卖私人财产，但还是无法弥补负债过高的情况。
2、经营性现金流流入锐减——房市疲软与信用危机叠加
由于接连不断的负面消息，民众对恒大产生信任危机，导致恒大财富发生挤兑问题，以及恒大楼市打折销售也不敢入手的情况，可流入的经营性销售现金减少。截至2021年12月31日恒大销售额总计4430.2亿元，其中9月1日至10月20日，恒大实现合约销售金额只有区区36.5亿元，合约销售面积只有40.5万平方米。对比2021年以及2020年的数据，其中合约销售额减少2802.3亿元，同比下滑38.74%；合约销售面积减少2659.1万平方米，同比下滑32.88%。由于商票逾期，让很多供应商对恒大失去信心，恒大集团对外需要支付供应商大量的资金，但甚至有些供应商不愿意给恒大继续供货。在9月初的时候，恒大全国各地项目停工率甚至达到50%左右。对内还有数量巨大的员工群体需要支付人力成本。
3、没有外在资金支持——四面危机难觅接盘侠
2021年6月24日，恒大因贷款纠纷被营口沿海银行起诉到法院。2021年7月19日，广发银行宜兴支行以“情况紧急，不立即申请保全将会对其合法权益受到难以弥补的损害”为由，申请冻结恒大地产银行存款13201万元。2021年7月21日，有媒体报道，包括中国银行香港分行、恒生银行和东亚银行宣布停止向恒大在香港的在建项目提供贷款。对于目前恒大集团的情况，想要融资基本上是非常困难的，也就是说在借不到钱的情况下，想要解决当前的难题不太可能。
总结点评：
网友们用“一鲸落，万物生”来期待恒大的倒闭。恒大迄今为止提交给ZF的重组方案都被拒绝，说明恒大依然不愿意放弃自己的核心利益，依然在与ZF的博弈中等待转机。俗话说自助者天助之，若许家印若还想着一毛不拔让ZF无限兜底，无疑必将是南柯一梦。
参考文章：
1、bothbillions，新浪微博，《天渊之别下的恒大帝国 探寻陨落背后的始末浮沉》
2、房产新谈，百度百家号，《恒大为何会发展到今天这种境地？5大原因造就了恒大今天的困局！》
（关注获取更多资讯）
作者简介：
小杜，亿云财务官（CFO）新媒体运营官。亿云财务官（CFO）——以“亿万企业的云端CFO，企业家们的专家智囊团”为愿景，聚焦并深耕电商、影视文娱和硬软科技为主的垂直行业，提供以"战略+财税+资本"为核心特色解决方案，助力企业实现从财税合规到资本增值、从业务赚钱到企业值钱的飞跃升级。
推荐阅读：
1、《重磅！跨境电商迎来重大利好，您会搭建合理的企业架构吗？》
2、《监管加码！财税合规已经成为明星艺人必须认真做好的必答题》
3、《老板乱用“个独”节税被查！权威解读其法理依据以及适用场景》
4、《滥用“自然人代开”节税被查！权威解读其法理依据以及适用场景》
5、《老板们接住了！2022年“两会”政府工作报告派发“大礼包”！》