法拍房，即法院拍卖房产，指遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权，而在此过程中遭到拍卖的房子就是法拍房。
案
例
小磊一直打算购买房屋结婚，奈何某市房价高企，价格略低的，位置偏远，位置中心的，价格很高，小磊一直无法做出决定，夜夜失眠。最近，他在京东拍卖上看到一则拍卖公告，某市中心，学区房，起拍价仅市价的七折左右，有这等好事，能捡个漏吗？让我们和小磊一起看看拍卖公告，把准备工作做充分，毕竟，捡漏需要实力哦。
法拍公告如下：
拍品地址：某市某路**号房屋；
市场价：2000万；
处置单位：某省某市中级人民法院；
拍卖信息：
起拍价：1400万； 加价幅度：100万；
拍卖方式：升价拍； 优先购买权人：有；
延时周期：5分钟/次；
拍卖标的调查情况表：
拍品名称 |
某市某路**号房屋 |
权利来源 |
司法裁定 |
权证情况 |
产权证（编号**） |
拍品所有人 |
某单位 |
拍卖现状 |
房屋用途及土地类型 |
权利限制情况及瑕疵情况 |
1、查封；2、抵押情况；3、租赁情况；4、是否有优先购买权 |
提供的文件 |
法院裁定书 |
现在就借上述发牌公告，小磊跟大家一起分析其中的法务注意事项、税务处理方法：
一
法律注意事项
（一）注意拍卖房的房产属性
要关注法拍房的年限、土地出让性质、是否拿到房产证，如果土地是划拨的，二次交易时还要补交土地出让金，如果是预售房，由于不能立刻拿到房产证，可能还面临着二次纠纷。
对此需要去当地住建局或不动产交易大厅，调查它的土地属性问题，即“土地属性的拍前尽调”。
（二）法拍房限购问题
应以当地官方声明为准。在有限购政策城市，如竞买人不符合限购政策要求，则可能无法过户。
（三）关注拍卖房产的抵押情况
是否有抵押，如果有抵押，要了解清楚是否可以办理解押，如果无法解押，未来可能面临相应的债务偿还风险。
（四）关注拍卖房是否有大量税费和欠费
包括土地增值税、所得税、契税、物业费、取暖费、水电费等。同时也要查看房屋现状和破坏状况，否则未来可能会因修缮需要大量支出，有的拍卖房可以现场查看，部分则因为种种原因无法实地查看。
（五）法拍房占用及腾房问题
（1）人的清场
任何一套法拍房，不管是否标注清场，都要在拍之前，去做进屋的“拍前产调”。拍前产调，一般会遇到以下五种情况
1、房子没有人在里面住。这种情况最简单，可以拍；
2、房东在里面住，可以跟房东协商，促成尽快清场；
3、房屋里面住的是租客：
如果是正常的租客，租赁时间基本上还剩一年以内，租金也比较高，那就正常继续租着，到期之后，房子收回。
如果原房东提前签了一个长达20年的长租约，且租金极低，就要去查这个租约，是抵押前签的还是抵押后签的。如果是“先租赁后抵押”，一律买卖不破租赁。也就是说，你即便拍下房子，也不能赶走租客。如果是“先抵押后租赁”，这个长租约，就不受法律保护。也就是说，你拍下房子，可以强制清场租客。
综合以上，面对带租约的法拍房，就记住下面这句话——一年以内的短租约，可以拍。先抵押后租赁的长租约，谨慎拍。先租赁后抵押的长租约，千万不要拍。
（2）物品的清场
房子里的东西不是无主的，买受人又不能任意处置，面对物品的清场，最好的办法就是：提前找个仓库，把原房东的物品打包，统一放到仓库，同时，给原房东发一个律师函，限期处理，逾期之后，可当无主物品处理。
二
法拍房的税务处理
（一）拍品所有人为企业
由于竞得人需承担办理过户的一切税费，故涉及的税款有以下：
（1）增值税
根据国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第14号）规定：
1、一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；
2、一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
3、一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
4、一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
5、一般纳税人转让其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
6、一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
（2）土地增值税
销售收入：法拍成交价（须换算成不含税）。
扣除项目金额：转让旧房，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金，作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。这里的评估价格可自行委托评估公司进行评估。
（3）企业所得税
1、如果转让法拍房的企业为税务正常户，那么转让法拍房取得的收入，与转让企业其他经营收入合并计算缴纳企业所得税，由转让企业自行申报缴纳，按季度预缴。
2、如果转让法拍房的企业为税务异常户，那么转让法拍涉及的企业所得税由受让方承担，一般定率征收。
（4）契税
受让法拍房应缴纳的契税按照不含税销售收入的3%申报缴纳契税，即计算公式如下：
应纳契税=不含税销售收入*3%
（5）印花税
应纳印花税=法拍成交价*0.05%，双方印花税都由竞得人承担。
此处小磊认为有争议：提供的文件是法院裁定书，并非合同，应不属于印花税征税范围，需要和主管税务局沟通。
下集预告：
案例探讨-也谈“法拍房”的财税法处理（二）——拍品为个人所有
