随着国家对房地产市场宏观调控的频频出手,房地产企业接二连三地“爆雷”，除资本雄厚的央企、国企外，大部分开发商都存在资金紧缺问题，而暴雷的开发商更是濒临资金链断裂的险境。为了活下去，开发商们纷纷改变经营策略以自救，如出售自持物业、出售股权、债务重组、管理输出、轻资产经营、、、、、、
债务重组的主要方式包括以资产清偿债务、债转股、修改其他债务条件及以上三种方式的组合。针对当前热点问题，小磊举个例子和大家一起聊聊各种债务重组方式下的税务处理。
案
例
甲公司欠乙银行贷款1000万元，到期无力偿还，现乙银行和甲公司协商以下债务重组方案：
（1）以甲公司开发产品（公允价值800万，开发成本600万元）抵偿债务，乙银行减免甲公司200万元债务；
（2）甲公司以银行存款800万元偿债，乙银行减免甲公司200万元债务；
（3）乙银行以债权作价入股甲公司（股权市场价值800万元，初始投资成本600万元），成为甲公司的股东，乙银行减免甲公司200万元债务；
一
本案例分析
一般性税务处理
（一）方案（1），即以物抵债：
（1）甲公司：
涉及税费有：增值税、印花税、附加税、土增税、企业所得税。
甲公司按正常销售开发产品计算增值税及附加、印花税、土增税、结转销售收入和成本，计算企业所得税（此处不再赘述）。
甲公司在上述以物抵债的过程中，产生了债务重组利得200万元（暂不考虑交易相关税费），将计入当年应纳税所得额。
（2）乙银行：
在购入环节，银行购入了价值800万元的开发产品，将产生印花税（产权转移书据）、契税。而债务重组产生损失200万，也应计入当年应纳税所得额；
在持有环节，银行购入后作为自持物业，将产生房产税、土地使用税；
再销售环节：银行再次销售时将按照二手房计算增值税及附加、土增税、企业所得税、印花税。
（二）方案（2），即修改债务条件：
（1）甲公司：以银行存款抵偿债务，涉及的税费只有企业所得税，债务重组利得200万元，将计入当年应纳税所得额。
（2）乙银行：收到偿债款，应确认债务重组损失200万元，计入当年应纳税所得额。
（三）方案（3），即“债转股”：
（1）甲公司：
甲公司接受投资的行为，将产生印花税。（此处，由于乙银行是以增资扩股的方式投入甲公司，不是甲公司原股东转让股权，所以不会产生甲公司原股东转让股权的投资收益）。
甲公司清偿债务，产生债务重组利得200万元，应计入当年应纳税所得额。
注：根据《金融保险业营业税申报管理办法》(国税发[2002]9号)第七条规定，金融商品转让，是指转让外汇、有价证券或非货物期货的所有权的行为。包括：股票转让、债券转让、外汇转让、其他金融商品转让。故金融商品转让不包括股权转让，转让非上市公司的股权，不征收流转税。
（2）乙银行：发生了投资入股和债权核销两个行为，将产生印花税、企业所得税（债务重组损失200万元，计入当年应纳税所得额）。
注：此处乙银行面临的主要问题是，如何评估项目股权的价值，考量这笔“投资”是否值得且可控。这就须要专业的团队对项目情况进行尽职调查，包括行业政策、企业基本情况、财务状况、待售物业的市场价值预测、成本预测、税费预测（包括模拟土增税清算、所得税实际毛利和预计毛利差额结转）、项目模拟结利、潜在法务风险、、、、、、也就是一套完整的投资入股尽调动作。
由上述方案分析可见，方案（1）涉及税费较多，且银行获取开发产品后，也面临复杂的管理、处置问题；方案（2）最为便于操作，税费也少，但是资金困难的公司往往难以拿出现金或银行存款偿债，故该方案不太容易被债务人接受，而债务减免额过大时，债权人也难以接受；对于基本面健康，资产优良的公司，银行在完成尽职调查后，以方案（3）债转股的方式进行债务重组，将会是一个多赢的方式。
注：一般性税务处理的政策依据为《企业债务重组业务所得税处理办法》(国家税务总局令第6号)、《财政部 国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号第四条第（二）款）。
二
特殊性税务处理
根据《财政部 国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）第五条的规定，企业重组同时符合下列条件的，适用特殊性税务处理规定：
（1）具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的；
（2）被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例；
（3）企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动；
（4）重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例；
（5）企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。
第六条规定：企业重组符合本通知第五条规定条件的，交易各方对其交易中的股权支付部分，可以按以下规定进行特殊性税务处理：
（1）企业债务重组确认的应纳税所得额占该企业当年应纳税所得额50%以上，可以在5个纳税年度的期间内，均匀计入各年度的应纳税所得额。
（2）企业发生债权转股权业务，对债务清偿和股权投资两项业务暂不确认有关债务清偿所得或损失，股权投资的计税基础以原债权的计税基础确定。企业的其他相关所得税事项保持不变。
由上政策可见，三个债务重组方案，如果债务重组有合理商业目的，且债务人重组利得占该企业当年应纳税所得额50%以上，可以在5个纳税年度的期间内，均匀计入各年度的应纳税所得额。但是要注意，在非货币资产偿债的债务重组中，只有债权人债务让步那部分确认的债务重组利得可以享受递延5年纳税的优惠待遇，非货币资产视同销售确认的所得或损失没有这个税收待遇。
而方案（3），如果甲乙此次债转股具有合理商业目的，且乙银行在取得股权后12个月内不出售所取得的甲公司股权，双方可以选择特殊性税务处理。此时，甲公司暂不确认债务重组利得，债权人乙银行也不确认债务重组损失，乙银行取得甲公司股权的计税基础为1000万元。
注1：债转股的特殊性税务处理是否要同时符合59号文件第五条的5个条件。笔者认为，59号文件第五条关于特殊性税务处理的5个条件是对该文提到的6种重组行为的总体规定，并非每种重组行为都要同时符合这5个条件。对于债转股行为，如果同时符合第一条合理商业目的原则以及第五条在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权，就应该认为符合特殊性税务处理的条件了。
注2：在选择特殊性税务处理时，由于存在税会差异，乙银行在当年度企业所得税汇算清缴过程中，通过《A105100企业重组及递延纳税事项纳税调整明细表》进行纳税调整。另外，根据《国家税务总局关于企业重组业务企业所得税征收管理若干问题的公告》（国家税务总局公告2015年第48号），重组各方应在该重组业务完成当年，办理企业所得税年度申报时，分别向各自主管税务机关报送《企业重组所得税特殊性税务处理报告表及附表》和申报资料。
债务重组的过程中，会涉及方方面面的利益，而税费的影响，大部分是暂时性差异。选择何种方案，还须以企业经营需求为中心，以找到各方利益平衡点为目标，各方同心同力，才能化解危机。
