案例探讨-房地产开发企业无偿移交配建房的涉税处理- 大数跨境

首页

案例探讨-房地产开发企业无偿移交配建房的涉税处理

小磊税税念

2021-11-25

导读：点击上方蓝字关注我吧！引言某地为了控制地价增长，在土地出让环节采用了“限地价，竞配建”的方式，

点击上方蓝字关注我吧！

引言

某地为了控制地价增长，在土地出让环节采用了“限地价，竞配建”的方式，即参与竞标人竞拍的地价达到上限后，转而举牌能够无偿提供给政府的建筑面积（下称：配建），由报出配建面积最高者竞得土地。

财务人员一看到“无偿”二字，必然特别敏感小心，这也确实是实物工作中常常会踩到的“坑”，如果盈利测算中没有充分考虑这块配建的涉税款项，必然造成预测和实际有较大偏差，在此就借这个情况浅议无偿移交给政府的配建房涉税处理。

一、契税

按照《财政部税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部税务总局公告2021年第23号）第二条第（五）款关于计税依据的规定：土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

（1）观点一：不需要缴纳契税

该观点主张虽然无偿赠送给政府的建筑面积实质上属于实物地价，但是企业一般无法取得土地的财政票据，也就说，形式上不算地价，那么不应当补缴契税。（而如果企业能够在移交配建房时取得土地的财政票据，就应当缴纳契税，同时，将其价值作为计算增值税计税收入时可抵扣的地价款进行抵扣，企业所得税、土增税也都可以扣除。）

（2）观点二：应当缴纳契税

该观点则认为即使没有取得土地财政票据，配建房的实质也是实物地价，实质重于形式，应按视同销售的价值补缴契税，持此观点的也允许在补缴契税后将配建房视同销售的价值计入“取得土地使用权所支付的金额”在计算土增税时扣除。

两种观点均有税务局执行，应事先确认执行口径。

二、增值税

（1）视同销售问题

根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产视同销售不动产。

关于视同销售的价格，考虑到竞得人配建的商品房须无偿移交给当地政府，在整个过程中竞得人并未获得任何收益，因此按公允价格均值核定销售额不尽合理，笔者咨询多地税务局，均表示以配建商品房的建安成本为基数确定销售额。

（2）移交配建房视同销售的作价能否作为土地成本抵扣增值税计税收入问题

根据国家税务总局公告2016年第18号关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告第六条的规定：在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。移交配建房如果无法取得财政票据，则视同销售的作价不能作为土地成本抵扣增值税计税收入。

三、土地增值税

（1）观点一：视同销售

依据国税发〔2006〕187号第三条将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。其收入按下列方法和顺序确认：

1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（2）观点二：不视同销售

笔者咨询到有些税务局明确配建房无偿移交的收入确认问题：配建面积无偿移交政府或者指定单位、个人的，不确认为土地增值税销售收入。

结合契税和土增税的观点，笔者总结，常见的处理思路有三条：

1、视同销售计算土增税收入，缴纳契税，同时视同销售的作价可以做为土地成本在计算土增税时扣除，并扣除配建面积实际发生的建安成本，即成本扣除两遍；

2、不视同销售，以配建面积的实际建安成本，按规定补缴契税后，并入其取得土地使用权所支付的金额列支，并在其分期开发的各项目中分摊扣除，未分期开发的，全部在其开发的不同类型房产中按规定分摊，即无偿配建面积不分摊土地价款。

3、不视同销售，不缴纳契税，当然也不能作为土地成本扣除。

（三种方式均有实际案例执行，企业须以当地税务机关答复为准。）

四、企业所得税

（1）视同销售

根据国税发[2009]31号根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》的第七条规定：“企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：

1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;

2、由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;

3、按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

（2）按视同销售处理后能否作为成本扣除的问题

根据国税发[2009]31号国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知第二十七条开发产品计税成本支出的内容如下：土地征用费及拆迁补偿费：指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

而配建房是土地出让时房地产企业的拿地条件之一，因此，配建房的建设成本应属于为取得土地开发使用权而发生的费用，在土地征用费及拆迁补偿费中归集，作为开发成本在税前扣除。

无偿配建各地在执行政策的过程中争议点还很多，也难保将来是否出台更清晰的执行文件，在这个过程中，企业务必做好配建房建安成本的据实归集和分配工作，这样至少在无法规避视同销售问题时，能争取到一个有利的计税价格。

长按扫码关注

【声明】内容源于网络

小磊税税念

1234

内容 313

粉丝 0

小磊税税念 1234

总阅读19

粉丝0

内容313