法拍房的税务处理

        拍品所有人为个人（“个人”包括个体工商户和其他个人）

        由于竞得人需承担办理过户的一切税费，故涉及的税款有以下：

      （1）增值税

       根据国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第14号）规定：

        小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：

        1、小规模纳税人转让其取得(不含自建)的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

        2、小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

       根据国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第14号）第五条规定：

       个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税：

       1、个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

　   即：应缴税款=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%

       2、个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

       即：应缴税款=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%

       个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税;其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管税务机关申报纳税。

        上文所述“按照有关规定全额、差额缴纳增值税”的情况，见（2016）36号文附件三第五条规定：

        个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

        个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。　　

       （附加税随增值税入库数计算，不再赘述。）

     （2）土地增值税

        1、根据财税（2008）137号文，对个人销售住房暂免征收土增税。

        2、对不符合免税条件的，按转让二手房政策计算土增税：

       ①销售收入：法拍成交价（须换算成不含税）。（由于法拍价具有公允性，故税务机关一般不再按房地产评估价调整收入）。

       ②扣除项目金额：

       转让旧房，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金，作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。这里的评估价格可委托有相关资质的评估公司进行评估。

       说明：评估价=重置成本*成新度折扣；

       对个人购入住房再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物评估价中已经包含，在计征土增税时，不另作为“与转让房地产有关税金”予以扣除；

       评估费用允许在计算增值额时予以扣除；

       纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，依据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

       应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。

       对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定，实行核定征收。

     （3）个人所得税（国税发[2006]108号）

       1、对转让房屋收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。

        2、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级税务机关或者省级税务机关授权的地市级税务机关根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%～3%的幅度内确定。

        3、已满五年并且属于家庭唯一生活用房的，免征个人所得税。

      （4）契税

        受让法拍房应缴纳的契税按照不含税销售收入的1%-3%申报缴纳契税，计算公式如下：

       应纳契税=不含税销售收入*适用税率。

       具体税率可按照竞得人自身实际情况，对照契税之优惠政策选择适用的税率。

      （5）印花税       

       依据《财政部　国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》财税〔2008〕137号文规定：对于个人销售或者购买住房，暂免征收印花税；

       不符合免税条件的，按照产权转移书据计算印花税。

       应纳印花税=法拍成交价*0.05%，

       以上就是法拍房交易涉及的法务风险、税务政策总结啦，有业内人士称，考虑了相关税费，法拍价低于市场价的85%才有利可图。是这样吗？咱们把优惠政策都用上，一起算算看吧！