导语：城市更新、国家建设如火如荼，企业因公共利益需要“搬家”（政策性搬迁）的情况越来越多。这“挪窝”可不仅仅是换个地方那么简单，背后涉及的企业所得税、增值税、土地增值税、印花税处理大有门道！掌握好政策“锦囊”，就能合法合规享受税收优惠，为搬迁之路减负添力。今天，我们就依据最新政策，为您拆解政策性搬迁涉及的四大税种核心要点！
第一部分：企业所得税篇 - 精打细算“搬迁账”，所得可递延！
政策依据：《企业政策性搬迁所得税管理办法》（国家税务总局公告2012年第40号）
一、适用条件
2012年40号公告第三条 企业政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
小磊提醒：签订收储协议一定要注意体现搬迁是符合以上六个条件的哪一条，或者体现因城市规划及公共利益需要而搬迁。另外，还要注意是不是在政府的主导下进行的搬迁，例如，作出搬迁决定的主体必须是政府（从出具《决定文件》的主体可判断），不能是临时成立的工作室、指挥部等。
二、搬迁收入与支出的内容
项目
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内容
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搬迁收入
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1. 政府及外单位给与的补偿收入（含资产补偿、安置补偿、停产损失补偿、保险赔款、其他收入）。
2. 资产处置收入（如变卖资产所得，不包括处置存货）。
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搬迁支出
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1. 职工安置费用
2. 停工期间工资福利
3. 资产拆卸/运输/安装费/临时存放费
4. 其他与搬迁有关的费用
5.资产处置支出（如变卖资产净损失）
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小磊解读：搬迁补偿收入，是指企业在搬迁过程中取得的货币性和非货币性补偿收入，具体包括：对被征用资产价值的补偿；因搬迁、安置而给予的补偿；对停产停业形成的损失而给予的补偿；资产搬迁过程中遭到毁损而取得的保险赔款和其他补偿收入。搬迁资产处置收入，是指企业由于搬迁而处置企业的各类资产所取得的收入。但由于对存货的处置不会因政策性搬迁而受较大影响，因此企业由于搬迁处置存货而取得的收入，应按正常经营活动取得的收入进行所得税处理，不作为企业搬迁收入。
搬迁费用支出包括，职工安置费用和停工期间工资及福利费、搬迁资产存放费、搬迁资产安装费用以及其他与搬迁相关的费用。资产处置支出包括，变卖各类资产的帐面净值，以及处置过程中所发生的税费等支出。对于企业搬迁中报废或废弃的资产，其帐面净值也可以作为企业的资产处置支出处理。搬迁支出不包括购置资产的支出，该项支出不得从搬迁收入中扣除。
三、搬迁资产的税务处理
情形
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处理方法
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简单安装或不需要安装即可继续使用
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在该项资产重新投入使用后，就其净值按该资产尚未折旧或摊销的年限，继续计提折旧或摊销。
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需要进行大修理后才能重新使用
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应就该资产的净值，加上大修理过程所发生的支出，为该资产的计税成本。在该项资产重新投入使用后，按该资产尚可使用的年限，计提折旧或摊销。
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土地置换
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换入土地的计税成本按被征用土地的净值，以及该换入土地投入使用前所发生的各项费用支出，为该换入土地的计税成本，在该换入土地投入使用后，按税法规定年限摊销。
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搬迁期间新购置的各类资产
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应按税法规定计算确定资产的计税成本及折旧或摊销年限。
企业购置资产的支出不能从搬迁收入中扣除。
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四、搬迁所得的处理
（一）搬迁期间的界定
搬迁起始日（搬迁开始年度）：指企业实际开始搬迁的年度，以企业实际发生搬迁行为（如资产处置、人员安置、场地清理等）的年度为准，而非政府公告或协议签订的年度（除非该年度实际搬迁已开始），具体起始时点需根据企业实际搬迁活动确定。
搬迁终止日（搬迁完成年度）：同时满足“规划基本完成”且“收入达到搬迁前50%以上”的年度，或从起始年度起算满5年的年度（以先到者为准)。
搬迁期间：从实际开始搬迁的年度（起始年度） 到搬迁完成年度（终止年度）之间的整个期间。
小磊提醒：如果企业分期搬迁，在分期项目完成搬迁，且会计上确认搬迁收入，税法上也满足确认搬迁所得的条件时，即应分批确认搬迁所得。
（二）搬迁所得的清算
企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出暂不计入各当期应纳税所得额，而是在搬迁完成年度进行汇总清算。即：完成年度是一个税务清算年度，企业需在该年度汇总计算搬迁所得/损失并计入应纳税所得额。
（三）亏损的处理
五、办理程序
（一）搬迁开始年度报备
时间：搬迁开始年度次年的5月31日前。
报送机关：向迁出地及迁入地主管税务机关同时报送。
材料清单（第二十三条）：政府搬迁文件/公告、搬迁重置总体规划、收储协议（体现因城市规划及公共利益需要而搬迁）、资产处置计划、其他相关材料。
（2）搬迁完成年度的清算
操作步骤：
计算搬迁所得：搬迁收入总额 - 搬迁支出总额（第十六条）。
申报纳税：在搬迁完成年度，将搬迁所得并入当年应纳税所得额申报企业所得税。
报送材料：提交《企业所得税年度纳税申报表》及《企业政策性搬迁清算损益表》。
主管税务机关变更为迁入地税务机关，并由其负责搬迁清算。
小磊提示关键点：搬迁收入和搬迁支出需要单独进行税务核算管理哦！把搬迁的“进账”和“开销”算清楚，该“缓交”的税可以缓，让企业搬迁更有“底气”去购置新家当。
第二部分：增值税篇 - 土地“回家”，免征有据！
依据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）附件 3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条（三十七）款规定土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。
依据《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》（财政部税务总局公告 2020 年第 40 号）第三条规定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36 号印发）第一条第（三十七）项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。
第三部分：土地增值税篇 - 国家需要，免征“土增”！
政策依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第（二）项及其实施细则的相关规定：因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，免征土地增值税。
小磊提示：核心在于搬迁行为是否属于“因城市实施规划、国家建设的需要”且由政府依法批准征用或收回。
“城市实施规划、国家建设”通常指向公共利益项目，如市政基础设施、交通（道路、铁路、机场）、公共设施（公园、学校、医院）、保障性安居工程、重大产业规划布局调整等。
“依法批准征用或收回”强调程序的合法性和政府主导性，需提供政府部门的正式文件（如征收决定、收回土地使用权公告、补偿安置方案批复等）。
小磊提示：根据厦门市税务局2025年3月10日发布的《土地增值税税收减免核准》规定的【申请条件】：
符合土地增值税核准类税收减免的纳税人，应当提交核准材料，提出申请，经依法具有批准权限的税务机关按规定核准确认后方可享受。未按规定申请或虽申请但未经有批准权限的税务机关核准确认的，纳税人不得享受。
【办理材料】：
2.因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产免征土地增值税（减免性质代码：11129902，政策依据：财税〔2006〕21号），应报送：
（1）《纳税人减免税申请核准表》1份。
（2）减免税申请报告。
（3）不动产权属资料复印件。
（4）已审批通过的与转让房地产相关的城市规划复印件，或者国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准建设的项目资料复印件，或者人民政府、政府有关主管部门限期搬迁文件复印件。
（5）房地产转让合同（协议）复印件。
3.因国家建设需要依法征收、收回的房地产土地增值税减免（减免性质代码：11129905，政策依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》），应报送：
（1）《纳税人减免税申请核准表》1份。
（2）减免税申请报告。
（3）不动产权属资料原件及复印件（原件查验后退回）。
（4）县级以上人民政府或自然资源主管部门出具的征收、收回房地产决定文书（载明该征收、收回事项属于实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需要的情形）原件及复印件（原件查验后退回）。
小磊提醒： 能否享受免征土地增值税，政府批文是“金钥匙”！ 企业必须取得并妥善保管证明其搬迁符合“因城市实施规划、国家建设需要”且由政府依法征用/收回的相关文件。实务中对此项的认定有时存在争议，务必与主管税务机关充分沟通并提供详实依据。
第四部分：印花税篇 - 政府调整，书据免税
政策依据：《财政部税务总局关于企业改制重组及事业单位改制有关印花税政策的公告》（财政部税务总局公告2024年第14号）第三条。
对县级以上人民政府或者其所属具有国有资产管理职责的部门按规定对土地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权、股权进行行政性调整书立的产权转移书据，免征印花税。
主体：必须是“县级以上人民政府或其所属具有国有资产管理职责的部门”（如国资委、财政局等）主导的调整。
性质：必须是“行政性调整”，即基于行政管理职权、非平等自愿市场交易的行为。典型的如政府主导的政策性搬迁、国有企业重组中的资产划转等。
标的物：土地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权。
书据：因上述行政性调整行为书立的产权转移书据（如由政府相关部门出具或确认的资产划转文件等）。
政策性搬迁税惠多，合规操作，佐证资料是关键！企业所得税的递延、增值税的土地归还免税、土地增值税的国家征用收回免税、印花税的行政调整书据免税，共同构成了支持企业平稳过渡的优惠旋律。但是，文件为王，能否享受各项税收优惠，政府发布的政策性搬迁文件、补偿协议、资产处置与接收证明等是至关重要的“通行证”，务必妥善保管哦。
举个例子：
接下来举个例子，说明企业所得税如何适用政策性搬迁的税后优惠：
某市化工企业（增值税一般纳税人）因政府旧城改造项目，2020年6月收到《搬迁通知书》，8月迁建单位进场清理，2023年12月完成搬迁。相关财务数据如下：
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企业2020年会计上确认搬迁损益1000万、2021年确认搬迁损益5000万，2022年确认搬迁损益2000万，2023年确认搬迁损益6300万。
1、搬迁期间的确认
从2020年8月开始，到2023年12月搬迁结束，这段期间为搬迁期间。
2、在2020年8月-2023年12月期间，有关搬迁的收支暂不确认损益。
企业2020年会计上确认搬迁损益1000万、2021年确认搬迁损益5000万，2022年确认搬迁损益2000万，以上各年度所得税汇算时先做纳税调减，到2023年搬迁清算完毕时，再纳税调增8000万。
3、搬迁完成的年度，将整个搬迁期间的收入和支出汇总清算，核算出的搬迁清算所得，纳入搬迁完成年度的应纳税所得额，一并计算企业所得税。
本案例中：
搬迁收入=15000-1000（存货处置费）+2800（资产处置收入）=16800万元；
搬迁支出=1700+800（设备净值）=2500万元
注意：自建厂房9500万、购置新设备4200万，均按照税法规定确认计税基础并计提折旧，不得一次性计入搬迁支出。
搬迁损益=16800-2500=14300万元。搬迁损益和2023年度照常计算的应纳税所得额合并，一并申报企业所得税。
申报表填报：（A105110表）
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300 |
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5.其他与搬迁相关的费用 | 900 |
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800 |
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其中：搬迁所得 |
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6300 |
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8000 |
以上就把政策性搬迁的的涉税问题跟大家做了全面分析，要享受税收优惠，除了实体上满足条件，还要重视证据和程序，才能让我们安心地享受到这“稳稳的幸福“。
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文：小磊
2025年10月
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