近期，有关“房东税”的话题冲上热搜。一种说法认为，随着全面备案成为大趋势，房东将负担更高的税费，这部分税费甚至可能转嫁到租客身上。
话题的由来，在于《住房租赁条例》（以下简称《条例》）将于今年9月15日实施。按照《条例》第八条规定，“出租人应当按照规定，通过住房租赁管理服务平台等方式将住房租赁合同向租赁住房所在地房产管理部门备案。”
《条例》第三十条则提到，“县级以上地方人民政府房产管理部门应当通过住房租赁管理服务平台开展合同备案、租赁住房信息管理、统计监测等管理与服务，并与民政、自然资源、教育、市场监督管理、金融管理、公安、税务、统计等部门建立信息共享机制。”
随着《条例》实施日期临近，“房东税开征”的消息在社交平台、租房社群中热度攀升，有网友将条例中“备案”的要求与“新增税种”直接关联，有观点认为备案和信息共享，意味着将全面向房东征收税款。由于这些税费直接向出租者征收，也被统称为“房东税”。
对此，业内人士及多地税务部门纷纷回应：出租房屋缴税是早已存在的规定，并非因条例实施而新增税种，并呼吁公众不要被“带节奏”。
ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然指出，“房东税”并非新税种，而是对现有房屋出租相关税费（如个人所得税、增值税、房产税等）的统称。租赁备案制度早在2011年《商品房屋租赁管理办法》就已提出，但此前执行力度较弱。此次《条例》强化备案要求，主要目的是规范租赁市场（打击黑中介、虚假房源）、保障租客权益（如备案合同可作为入学、落户依据），并为未来房地产税改革提供数据支持。备案本身不直接新增税种，但通过规范合同登记，可加强税务监管。
多地税务部门也对此进行了澄清。微信公众号“成都税务”文章显示，出租房屋相应的税费政策，是实施了数十年的规定，并未因《条例》出台而调整，更没有新增“房东税”。如今随着《条例》推动租赁信息备案，本质上是让纳税流程更规范了，而非突然地“加税”。另据微信公众号“广西财经”消息，《条例》全文从头到尾没提过“加税”相关内容，更不是所谓的“加税令”，并呼吁公众不要被不实信息“带节奏”。
由此可见，“房东税”并不是一个具体的税种，而是指代租赁环节的整体税收。但当被冠以“房东”之名时，负担便似乎沉重了许多。此外，由“全面备案”到“增加税收”的逻辑链，似乎也过于简单且片面。
那么，租房子到底要交几种税？如何理解《住房租赁条例》中有关备案的规定？全面备案就意味着税收的增加吗？本文将结合租赁市场的发展、政策变化等，全面解读“房东税”。
租房子要交哪些税？
如前文所说，“房东税”并不是一个具体的税种，而是指代租赁环节的整体税收。作为一项经济行为，租房环节是要产生税收的。
根据相关规定，个人出租房屋会产生多个税种，分别是增值税、个人所得税、印花税、房产税、城镇土地使用税、城市维护建设税及附加，此外还需缴纳教育费附加和地方教育费附加。
这些税种的计税方式、税率并不一致，且并不是每个税种都会征收。根据现行税收政策，个人出租房产涉及的税种及征免规则因房屋性质（住房/非住房）存在显著差异，具体分述如下：
一、个人出租住房
根据财政部、国家税务总局2008年出台的《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，对于个人出租住房，个人所得税的税率为10%，房产税的税率为4％，印花税、城镇土地使用税免征。
1、增值税
税率：按5%征收率减按1.5%计算（应纳税额=含税租金÷(1+5%)×1.5%）。
免税政策：月租金≤10万元（分摊后）时免征增值税（2019年1月1日-2027年12月31日），但需开具普通发票。注：若需开具增值税专用发票，则无法免税。
2、附加税（城建税、教育费附加、地方教育附加）
税率：城建税（市区7%、县镇5%、其他1%），教育费附加3%，地方教育附加2%。计税依据：以实际缴纳的增值税额为基数。
免税政策：增值税免征时，附加税同步免征；若缴纳增值税，适用增值税小规模纳税人“六税两费”减半征收政策。
3、个人所得税
税率：暂减按10%（原税率20%）。
计税规则：
月租金≤4000元：应纳税额=（不含税租金收入 - 准予扣除项目 - 修缮费用（800元为限）- 800元）×10%
月租金＞4000元：应纳税额=（不含税租金收入 - 准予扣除项目 - 修缮费用（800元为限）×（1－20%）×10%
可扣除项：修缮费（凭票据扣除，每次≤800元，超额部分结转下期）、财产租赁过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金（适用于房屋转租的情形，需要提供房屋租赁合同和合法支付凭据）。
地方政策：部分地区对个税实行核定税率。（据了解福建省大多数地区办税服务厅内部简化操作口径个人出租住房，不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房产租赁成本费用的，按 0.5% 核定征收个人所得税，具体可至当地办税服务厅或致电12366确认。）
4、房产税
税率：按租金收入的4%征收。
减征政策：自然人（个人）被明确纳入“六税两费”减半优惠范围，适用增值税小规模纳税人“六税两费”减半征收政策，有效期至2027年12月31日（财政部 税务总局公告2023年第12号）。
5、城镇土地使用税
免征：对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。
6、印花税
免征：对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
7、税负计算示例（考虑个税核定征收，不考虑其他地方优惠政策叠加）
案例1：月租金3000元（≦4000元）
①增值税：免征
②房产税：3000× 4% × 50% = 60元
③个人所得税（据实）： (3000 - 800 - 60) × 10% = 214元
个人所得税（核定0.5%）：3000 × 0.5% = 15元
④总税费（据实） = 0 + 60 + 214 = 274元
总税费（核定0.5%）= 0 + 60 + 15 = 75元
⑤综合税负率（据实） = 274 ÷ 3000 = 9.13%
综合税负率（核定0.5%）= 75 ÷ 3000 = 2.5%
案例2：月租金6000元（>4000元）
①增值税：免征（≤10万）
②房产税：6000 × 4% × 50% = 120元
③个人所得税（据实）：（6000 - 120）×（1 - 20%）× 10% = 470.4元
个人所得税（核定0.5%）：6000 × 0.5% = 30元
④总税费（据实）= 0 + 120 + 470.4 = 590.4元
总税费（核定0.5%）= 0 + 120 + 30 = 150元
⑤综合税负率（据实）= 590.4 ÷ 6000 = 9.84%
综合税负率（核定0.5%）= 150 ÷ 6000 = 2.5%
按照上述计算，个人出租住房，且月租金低于（含）10万元的，只需缴纳房产税（2％）、个人所得税（10%），综合税负在9%-10%。在实际操作中，不少地方对个人出租住房个人所得税按0.5%-1%的税率核定征收，综合税负率在2.5%-3%。其中福建省大多数地区个人出租住房个人所得税按0.5%的税率核定征收，综合税负率在2.5%。
一般情况下，个人出租住房月租金不会高于10万元，暂不考虑此情况。
二、个人出租非住房
虽然《住房租赁条例》仅针对住房，但根据《商品房屋租赁管理办法》第十四条要求所有房屋类型的租赁合同在签订后30日内备案，故非住房租赁（商铺、写字楼、厂房等）仍需备案。
税负相对较高，无住房类优惠政策：
1、增值税
税率：税率：5%（应纳税额=含税租金÷(1+5%)×5%）。
免税政策：月租金≤10万元（分摊后）时免征增值税，但需开具普通发票。注：若需开具增值税专用发票，则无法免税。
2、附加税（城建税、教育费附加、地方教育附加）
税率：城建税（市区7%、县镇5%、其他1%），教育费附加3%，地方教育附加2%。计税依据：以实际缴纳的增值税额为基数。（同住房）
免税政策：增值税免征时，附加税同步免征；若缴纳增值税，适用增值税小规模纳税人“六税两费”减半征收政策。
3、个人所得税
税率：20%（无减免）。
计税规则：
月租金≤4000元：应纳税额=（不含税租金收入- 准予扣除项目 - 修缮费用（800元为限）- 800元）×20%
月租金＞4000元：应纳税额=（不含税租金收入- 准予扣除项目 - 修缮费用（800元为限）×（1－20%）×20%
可扣除项：修缮费（凭票据扣除，每次≤800元，超额部分结转下期）、财产租赁过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金（适用于房屋转租的情形，需要提供房屋租赁合同和合法支付凭据）。
地方政策：部分地区对个税实行核定税率。（据了解福建省大多数地区办税服务厅内部简化操作口径个人出租非住房，不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房产租赁成本费用的，按 1% 核定征收个人所得税，具体可至当地办税服务厅或致电12366确认。）
4、房产税
税率：按租金收入的12%征收。
减征政策：适用增值税小规模纳税人“六税两费”减半征收政策。
地方减免：个别地区备案且执行标准租金的，可暂免（需地方政策支持）。
5、城镇土地使用税
税率：按土地面积×单位税额（各地按土地等级差异化确定）征收，无免征。
减征政策：适用增值税小规模纳税人“六税两费”减半征收政策。
6、印花税
税率：租金的0.1%。
地方政策：2019-2027年增值税小规模纳税人减半征收（实际税负0.05%）。注：合同签订时一次性缴纳，按合同总金额计税
7、税负计算示例（考虑个税核定征收，不考虑其他地方优惠政策叠加）
案例1：月租金3000元（≦4000元），假设某沿街商铺建筑面积20㎡（整宗地占地面积1200㎡，整宗地总建筑面积4000㎡），宗地所属土地使用税单位税额：12元/㎡/年。
①增值税：免征
②房产税：3000× 12% × 50% = 180元
③城镇土地使用税：1200×（20 ÷ 4000）× 12 ÷ 12 × 50% = 3元
④印花税：3000× 0.1% × 50% = 1.5元（一般按合同总额一次性计税，本例按月用以计算综合税负率）
⑤个人所得税（据实）：(3000 - 800 - 180 - 3 - 1.5) × 20% = 403.1元
个人所得税（核定1%）：3000 × 1% = 30元
⑥总税费（据实） = 0 + 180 + 3 + 1.5 + 403.1 = 587.6元
总税费（核定1%）= 0 + 180 + 3 + 1.5 + 30 = 214.5元
⑦综合税负率（据实） = 587.6 ÷ 3000 = 19.59%
综合税负率（核定1%）= 214.5 ÷ 3000 = 7.15%
案例2：月租金6000元（>4000元），假设某沿街商铺建筑面积20㎡（整宗地占地面积1200㎡，整宗地总建筑面积4000㎡），宗地所属土地使用税单位税额：12元/㎡/年。
①增值税：免征
②房产税：6000× 12% × 50% = 360元
③城镇土地使用税：1200×（20 ÷ 4000）× 12 ÷ 12 × 50% = 3元
④印花税：6000× 0.1% × 50% = 3元（一般按合同总额一次性计税，本例按月用以计算综合税负率）
⑤个人所得税（据实）：(6000 - 360 - 3 - 3) ×（1 - 20%）× 20% = 901.44元
个人所得税（核定1%）：6000 × 1% = 60元
⑥总税费（据实）= 0 + 360 + 3 + 3 + 901.44 = 1267.44元
总税费（核定1%）= 0 + 360 + 3 + 3 + 60 = 426元
⑦综合税负率（据实）= 1267.44 ÷ 6000 = 21.12%
综合税负率（核定1%）= 426 ÷ 6000 = 7.10%
案例3：月租金120000元（>10万元），假设某市区沿街商铺建筑面积1000㎡（整宗地占地面积1200㎡，整宗地总建筑面积4000㎡），宗地所属土地使用税单位税额：12元/㎡/年。
①增值税：120000 ÷（1 + 5%）× 5% = 5714.29元
②附加税：5714.29×（7% + 3% + 2%）× 50% = 342.86元
③房产税：（120000 - 5714.29）× 12% × 50% = 6857.14元
④城镇土地使用税：1200×（1000 ÷ 4000）× 12 ÷ 12 × 50% = 150元
⑤印花税：120000× 0.1% × 50% = 60元（一般按合同总额一次性计税，本例按月用以计算综合税负率）
⑥个人所得税（据实）：(120000 - 5714.29 - 342.86 - 6857.14 - 150 - 60) ×（1 - 20%）× 20% = 17100.11元
个人所得税（核定1%）：120000 × 1% = 1200元
⑦总税费（据实）= 0 + 5714.29 + 342.86 + 6857.14 + 150 + 60 + 17100.11 = 30224.40元
总税费（核定1%）= 0 + 5714.29 + 342.86 + 6857.14 + 150 + 60 + 1200 = 14324.29元
⑧综合税负率（据实）= 30224.40 ÷ 120000 = 25.19%
综合税负率（核定1%）= 14324.29 ÷ 120000 = 11.94%
实际案例：泉州晋江市某商业用房出租，产权所有人为个人，按年出租，年租金216000元，出租建筑面积475.88㎡（共有宗地面积41123㎡），土地等级税额约6元/㎡/年（倒算宗地共有建筑面积51403.84㎡）。
①增值税：月租金 = 216000 ÷ 12 = 18000元≦10万元免征
②房产税：216000× 12% × 50% = 12960元
③城镇土地使用税：41123×（475.88 ÷ 51403.84）× 6 × 50% = 1142.11元
④印花税：216000× 0.1% × 50% = 108元
⑤个人所得税（核定1%）：216000 × 1% = 2160元
总税费= 0 + 12960 + 1142.11 + 108 + 2160 = 16370.11元
综合税负率= 16370.11 ÷ 216000 = 7.58%（完税证明如下图）
个人出租非住房，且月租金低于（含）10万元的，需缴纳房产税（6%）、城镇土地使用税（地方标准）、印花税（0.05%）、个人所得税（20%），综合税负在20%左右。在实际操作中，不少地方对个人所得税按1%-2%的税率核定征收，综合税负率在7%-9%。其中福建省大多数地区个人出租非住房个人所得税按1%的税率核定征收，综合税负率在7%-8%。
若月租金高于10万元的，还需缴纳增值税（5%）及其附加税（6%-12%），综合税负在25%左右。考虑地方个人所得税核定征收，综合税负率在12%-14%。
租房子为什么要备案？
引发“房东税”热议的，是《条例》中关于备案的相关规定。
按照《条例》，“出租人应当按照规定，通过住房租赁管理服务平台等方式将住房租赁合同向租赁住房所在地房产管理部门备案。”
“出租人未办理住房租赁合同备案的，承租人可以办理备案。”
为什么“备案”如此重要？
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，备案固然使缴税具备了技术条件，但更重要的是，只有备案才能令租房人享受更多的权益，推进租购同权。
贝壳研究院统计显示，2023年中国租房人口已接近2.6亿，2025年有望突破3亿大关。这一庞大的人口规模，为租赁市场的发展提供了基础，但也带来政策监管及权益维护等方面的挑战和压力。
李宇嘉指出，当前一线城首次买房年龄达到36.9岁，新一线城市、二线城市基本都在35岁左右。也就是说，租赁或长租将是必然趋势，对租购同权的诉求也将更加强烈。
他指出，租房可以享受子女义务公办教育，最低生活保障、住房保障、社会救助、失业保障等，这是大趋势。在各地争抢人口，推行常住地提供基本公共服务的背景下，租购同权正在加快落地。
同时，在租赁过程中，租客的权益也将得到保障，比如房东不能随意涨租金、克扣押金，不得随意闯入室内等。
“这些权益的保障，是以备案为前提。”李宇嘉说。
上海易居房地产研究院副院长严跃进也表示，合同备案的目的不是要征税，而是为了规范租赁交易和确保合同有备可查。即便租赁平台和多部门联网，也主要涉及和公安系统联网，目的是从流动人员的管理角度优化居住证的办理。
他说，合同备案更多是保护了租客权益，备案的合同将有助于办理居住证和申请公积金提取等优惠政策。
他还指出，《条例》是一碗水端平的，除了保护租客，对于房东也是保护的。比如说租客不文明的行为也是明确禁止的，因此备案也有助于保护房东权益。
《条例》的目的很明确，就是规范住房租赁行为，保障租赁双方的合法权益。真正避免“阴阳合同”、恶意克扣押金、“一房多租”等情况出现。揣好理性这把 “防骗锁”，擦亮清醒这副 “透视镜”，才是护身的法宝，别让我们成为营销号流量变现的“工具人”！
备案后会多缴税吗？
多数分析人士指出，《条例》并未新设税种，也未提及对新设税种的打算。因此，《条例》发布前后，有关税费的政策保持不变。
近期，多个城市的相关主管部门也做出辟谣。
一个事实是，当前我国租赁市场备案率相对不高，不少房东未缴纳相应的税金。备案后，这部分房东从技术上具备了纳税的条件。
但根据上述分析，经过对相关税收的减免，住房租赁过程中，房东需要缴纳的税费并不高，实际负担并未明显增加。
“需要说明，纳税是每个公民应尽的义务。”严跃进说，房东出租房屋，属于经营行为，从税法角度看已产生了应税行为，并非因《条例》的出台而新增。
李宇嘉也指出，只有缴税才能享受当地的公共服务。
那么，如果缴税的话，会不会转嫁至租客？
李宇嘉表示，在部分租赁需求密集的片区，比如CBD、产业园区等就业集中，但房源供应有限的区域，确实可能发生这样的案例。
但更普遍的现实是，当前的租赁市场供应相对充裕，房东“抢租客”的现象较为普遍。
根据克而瑞的统计，2025年7月份，55城个人出租房源挂牌量达到61.8万套，创下三年来高峰。7月55城个人房源挂牌租金为31.65元/㎡/月，已连续11个月环比下降。由于挂牌二手房很难卖出去，越来越多的房子转入租赁市场，加上保租房的入市，租赁供给端的竞争非常激烈。
因此，对于房东而言，降低租金、减少空置是普遍做法。“即便收取租金税，大概率也是由房东来承担了。”
部分地区推出相关税收优惠，即备案后给予一定的税收优惠叠加，如在成都市，个人出租住房且在成都住房租赁交易服务平台网签备案的，按照0%的税率综合征收。
福建省各地个人出租房产个税核定征收政策
从上述计算结果可知，各地区是否有出台个人出租房产个税核定征收政策对“房东税”的结果影响很显著，我所特整理福建各地相关政策供参考，具体可至当地办税服务厅或致电12366确认。
1、有公开发布相关政策的：
①厦门市：《厦门市地方税务局关于自然人出租房产个人所得税征收管理的公告》（厦门市地方税务局公告2018年第1号）及其政策解读：规定了自然人出租房产核定征收：纳税人不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房产租赁成本费用的，按租金收入的5%核定应纳税所得额。即应纳税额=应税收入×5%×税率。
个人出租住房，暂减按10%的税率征收个人所得税；个人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税。应税收入不含本次出租缴纳的增值税。
即个人出租住房=应税收入×5%×10%=应税收入×0.5%
个人出租非住房=应税收入×5%×20%=应税收入×1%
②宁德市、南平市、三明市：《国家税务总局宁德市税务局关于个人所得税核定征收有关问题的公告》（国家税务总局宁德市税务局2019年第1号）、《国家税务总局南平市税务局关于个人所得税征收管理若干问题的公告》（国家税务总局南平市税务局2019年第1号）、《国家税务总局三明市税务局关于个人所得税征收管理若干问题的公告》（国家税务总局三明市税务局公告2020年第1号）均规定：个人取得财产租赁收入，当月累计收入额超过800元，若纳税人无法提供准确的涉税资料据以计算个人所得税的，其中住房租赁收入按其不含税收入额的0.5%计算征收个人所得税；除住房租赁收入外，其他财产租赁按不含税收入额的1%计算征收个人所得税。
2、未公开发布相关政策，但有实际执行口径（12366回复）：
泉州市、福州市、莆田市、龙岩市：个人取得财产租赁收入，若纳税人无法提供准确的涉税资料据以计算个人所得税的，其中住房租赁收入按其不含税收入额的0.5%计算征收个人所得税；除住房租赁收入外，其他财产租赁按不含税收入额的1%计算征收个人所得税。
3、漳州市无相关核定征收政策（12366回复）。
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