在中华人民共和国境内以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地使用权、房屋所有权的企业、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体以及其他组织和个人，为契税的纳税人。土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款；交换价格相等的，免征契税。
二、计税依据
契税计税依据按照土地、房屋权属转移不同情形分别确定，成交价格明显低于市场价格且无正当理由、交换差额明显不合理且无正当理由的，税务机关可参照市场价格核定计税依据。
（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，计税依据为成交价格
成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的交付对价，包含承受方应支付的货币、实物、无形资产以及其他经济利益。
协议出让国有土地使用权：计税价格为取得土地使用权支付的全部经济利益，包含土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等全部支出；无成交价格或成交价明显偏低无正当理由，征收机关可依次按照评估价格、土地基准地价核定计税价格。
竞价方式出让国有土地使用权：计税价格为竞价成交价格，土地出让金、市政建设配套费、各类补偿费用全部计入计税基数。
划拨土地转为出让土地：原划拨土地使用权经批准变更为出让方式，计税依据为补缴的土地出让金及各类出让相关费用，由土地承受方依法缴纳契税。
承受改制企业划拨用地：以出让方式承受原改制企业划拨用地，承受方正常计征契税；减免土地出让金的，不得相应减免契税。
以项目投资换取土地使用权：受让方通过完成约定投资额度、特定项目建设，低价受让或无偿取得土地使用权，属于契税征税范围，计税价格由税务机关参照纳税义务发生当日当地市场价格核定。
国家作价出资（入股）出让土地：承受国家作价投资的土地使用权，按照作价出资总额计征契税。
变更土地用途：因变更土地用途重新签订出让合同或签订变更协议，计税依据为补缴的土地收益金及补缴给政府的各项费用，依法征税。
土地及附着物整体转让：土地使用权连同在建房屋、构筑物、地上附着物一并转让，按照整体转让总价款计征契税。
旧城改造拿地开发：房地产开发企业承受旧城拆迁范围国有土地使用权用于住宅、商业开发，按照国有土地使用权出让规则缴纳契税。
房屋附属设施计税规则：停车位、车库、顶层阁楼、储藏室等房屋附属设施发生所有权、土地使用权转移的，征收契税；权属不发生转移的不征税。分期付款购置附属设施权属，按照合同总价款计税；附属设施单独计价，适用当地契税税率；与房屋统一计价，跟随房屋适用同等契税税率。
退房退税规则：购房者在权属登记前预缴契税，房屋交易终止、完成退房手续的，已缴纳契税可依规申请退还。
精装修房屋买卖：房屋买卖合同总价款包含装修费用的，装修费用并入计税依据全额计征契税。
（二）土地使用权赠与、房屋赠与
计税依据由税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的同期市场价格核定。
（三）土地使用权交换、房屋交换
计税依据为交换双方土地、房屋权属的价格差额。
三、税率
契税法定税率区间为 3%~5%。各省、自治区、直辖市人民政府在法定幅度内确定本地区适用税率，经本级人大常委会决定后，向财政部、国家税务总局备案。
房屋附属设施单独计价，适用当地常规契税税率；与房屋合并计价，适用房屋对应契税税率。
四、纳税义务发生时间
常规权属转移：签订土地、房屋权属转移合同当日，或是取得其他具备权属转移合同性质凭证的当日。
补缴减免契税情形：因改变土地、房屋用途，需要补缴已减免契税的，纳税义务发生时间为实际变更土地、房屋用途当日。
五、减免税政策
纳税人申请契税减征、免征，可在纳税申报、办理权属登记前，向土地、房屋所在地税务机关提交减免备案材料。
土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属，契税减免优惠由各省、自治区、直辖市人民政府确定。
承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产，免征契税。
土地、房屋等价交换，免征契税。
企业、事业单位改制重组契税优惠（执行期限：2024 年 1 月 1 日 —2027 年 12 月 31 日）
①企业整体改制
非公司制企业整体改建为有限责任公司、股份有限公司，有限责任公司整体改建为股份有限公司，原投资主体存续且在改制后企业持股比例超过 75%，改制后企业承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
②股权转让
股权转让仅导致企业股东变更、法人主体存续、土地房屋权属未发生转移的，不征收契税；新设登记、法人注销的权属转移，正常征收契税。
③企业合并
多家企业依法合并为单一企业，原投资主体存续，合并后企业承受各方土地、房屋权属，免征契税。
④企业分立
企业分立为多家投资主体完全相同的企业，派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。
⑤企业出售
国有、集体企业出售后法人注销，非债权人承受企业土地房屋权属，不再适用职工安置减半优惠；仅债权人承受抵债土地、房屋权属免征契税。
⑥企业破产、注销
债权人（含企业职工）承受破产、注销企业土地房屋抵偿债务，免征契税；
非债权人承受破产企业土地、房屋，与 30% 以上职工签订 3 年用工合同减半征收契税；与全部职工签订 3 年用工合同免征契税。
⑦划转、债转股特殊情形
国务院批准的债转股企业，新设公司承受原企业土地房屋权属，免征契税；
县级以上政府、国资部门行政划转国有资产产生的权属转移，不征收契税；
同一投资主体内部无偿划转：母公司与全资子公司、全资子公司互相之间、自然人与其个人独资企业、一人有限公司之间无偿划转土地房屋，不征收契税；
国家作价出资入股转移国有土地使用权，视同土地转让，承受方正常缴纳契税；出让、作价入股方式承接改制企业划拨用地，承受方计征契税。
六、纳税申报期限
契税取消签约后 10 日申报时限：
办理不动产产权登记的，应当在办理权属登记手续前完成契税申报与税款缴纳；
无需办理不动产登记的权属变动，自纳税义务发生之日起 90 日内办理纳税申报，并在税务机关核定期限内完税。
七、纳税地点
契税统一在土地、房屋所在地主管税务机关申报缴纳。
小磊解读：
一、纳税人
境内取得土地使用权、房屋所有权的单位与个人为契税纳税人；房屋、土地交换差价不等时，多出资方纳税，等价交换免税。
二、计税依据
1.买卖 / 出让：以合同成交总价计税，各类补偿费、配套费、装修费均计入基数；成交价明显偏低无正当理由，由税务机关按评估价、基准地价、市场价核定。
2.赠与：参照市场价格核定计税金额。
3.交换：按双方差价计税，差价不合理则核定价格。补充特殊口径：划拨转出让、改变土地用途、项目换土地、附属设施转让、整体资产转让、精装修房产、退房退税均有明确计税与退税规则。
三、税率
法定区间3%~5%，各地省政府拟定税率、人大常委会审议后备案；房屋配套设施随房屋合并计价则同房产税率，单独计价适用当地常规税率。
四、纳税义务发生时间
1.签订权属转移合同或取得同类凭证当日；
2.改变土地房屋用途需补缴税款的，以用途变更当日为准。
五、减免优惠
1.常规长期免税
(1)土地房屋被征用后重新受让，减免权限归省级政府；
(2)四荒土地用于农林牧渔生产免税；
(3)房屋土地等价交换免税。
2.改制重组阶段性优惠（2024.1.1-2027.12.31）
(1)改制、合并、分立、债转股、行政划转、同一主体内部无偿划转，符合条件免征契税，改制要求原主体持股超 75%；
(2)仅股权变更、权属不变不征税；
(3)破产、注销企业：债权人抵债受让免税，非债权人受让无减半优惠；企业出售不再设置职工安置减税条款；
(4)土地作价入股、改制划拨用地出让，正常征税。
六、申报与缴纳
1.申报期限：过户登记的，登记前完税；无需登记的，90 日内申报。
2.纳税地点：土地、房屋所在地税务局。
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