第三十五节 : 保险公司城房产税操作实务

一、纳税义务人

在城市、县城、建制镇和工矿区范围内房屋的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为房产税纳税义务人。房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。

财险、寿险股份有限公司无偿占用保险集团公司房产的，按照《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128 号）第一条规定执行：无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代为缴纳房产税。

需要注意，2008 年 12 月 31 日，国务院第 546 号令废止《城市房地产税暂行条例》。自 2009 年 1 月 1 日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（包括港澳台资企业和组织以及华侨、港澳台同胞，以下统称外资企业及外籍个人），依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。

二、征税范围

房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区。《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》相关条款明确：城市是指经国务院批准设立的市；城市的征税范围为市区、郊区和市辖县县城，不包括农村。县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地。建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇；建制镇的征税范围为镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村。工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地；开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。

《国家税务总局关于调整房产税和土地使用税具体征税范围解释规定的通知》(国税发〔1999〕44 号) 第二条规定：关于建制镇具体征税范围，由各省、自治区、直辖市税务局提出方案，经省、自治区、直辖市人民政府确定批准后执行，并报国家税务总局备案。

三、征税对象

房产税的征税对象是房产。《财政部、税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（(87) 财税地字第 3 号）规定：“房产” 是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产，不征收房产税。

四、计税依据

(一)计税依据基本规定

房产税依照房产原值一次减除 10%～30% 后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152 号) 规定：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

《财政部、国家税务总局关于对外资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知》(财税〔2009〕3 号) 规定：以人民币以外的货币为记账本位币的外资企业在缴纳房产税时，均应将其根据记账本位币计算的税款按照缴款上月最后一日的人民币汇率中间价折合成人民币。

(二)计税依据政策变更

现行有效政策为 2006 年 1 月 1 日起执行的《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》(国税发〔2005〕173 号)：为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

五、税率

房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

六、纳税义务发生时间

新建房屋纳税义务发生时间按照《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》相关条款执行：纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。

购置房屋、出租及出借房产的纳税义务发生时间，依据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89 号) 第二条规定：购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税；购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。

七、纳税义务截止时间

《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152 号) 第三条规定：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

八、减免税

只要保险公司房产坐落在房产税开征范围内，若无专项优惠政策，均应正常申报缴纳房产税。一是《房产税暂行条例》(国发〔1986〕90 号) 未对保险公司设置普遍性税收优惠；二是《财政部关于对银行、保险系统征免房产税的通知》（〔87〕财税字第 36 号）第三条明确：对其他金融机构（包括信托投资公司、城乡信用合作社，以及经中国人民银行批准设立的其他金融组织）和保险公司的房产，均应按规定征收房产税。

保险公司符合条件时，可适用以下通用房产税减免政策：

1.困难减免

《房产税暂行条例》(国发〔1986〕90 号) 第六条规定：纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。

《财政部、国家税务总局关于认真落实抗震救灾及灾后重建税收政策问题的通知》(财税〔2008〕62 号) 第三条规定：经有关部门鉴定，对毁损不堪居住和使用的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。房屋大修停用在半年以上的，在大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。

2.基建项目临时性房屋免税

《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》相关条款规定：凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。基建工程结束后，临时性房屋交还或者转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。

3.地下建筑物房产税政策

自 2006 年 1 月 1 日起执行《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181 号)：凡在房产税征收范围内具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照规定征收房产税。

保险公司自用的地下商业、办公类房产，以房屋原价的 70%～80% 作为应税房产原值。 应税房产原值 = 房屋原价 ×(70%～80%) 应纳房产税税额 = 应税房产原值 ×[1-(10%～30%)]×1.2% 房屋原价折算比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财税部门在规定幅度内确定。

与地上房屋相连的地下室、地下停车场等，将地下与地上房屋视为整体，按照地上房屋标准计征房产税；对外出租的地下建筑，按照从租计征方式缴纳房产税。

4.企业办学、福利配套房产免税

《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》相关条款明确：企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产，免征房产税。纳税单位与免税单位共同使用同一栋房屋的，按各自实际占用部分划分，分别征收或免征房产税。

5.房产出租给职工相关优惠

《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税〔2000〕125 号) 第一条规定：对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业向职工出租的单位自有住房，暂免征收房产税。

企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按 4% 的税率征收房产税。

6.外资企业历史优惠衔接

2009 年内外资统一实施《房产税暂行条例》后，原城市房地产税定期减免政策无全国统一衔接规定。外资背景保险企业可主动咨询房产所在地省级税务机关执行口径。例如广东省规定，2009 年 1 月 1 日前获批的城市房地产税定期减免，优惠未到期的可继续享受至期满。

九、纳税申报期限

房产税按年征收、分期缴纳。具体分期纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

十、纳税地点

房产税由房产所在地的税务机关征收。纳税人拥有多处房产且坐落于不同地区的，应当按照房产坐落地点，分别向房产所在地主管税务机关申报缴纳房产税。

小磊解读：

一、纳税义务人

以房产产权所有人为首要纳税主体；产权全民所有、出典、产权人不在房产所在地、产权存在纠纷等情形，依次由经营管理单位、承典人、房产代管人 / 使用人纳税。保险集团内部子公司无租使用集团房产，使用方按房产余值代缴房产税。2009 年 1 月 1 日起内外资企业统一适用《房产税暂行条例》，外资保险企业不再适用城市房地产税。小区业主共有经营性房产，由实际经营的代管人或使用人缴税。

二、征税范围与征税对象

征税范围限定城市、县城、建制镇、工矿区，不含农村；建制镇具体征税范围由各省落地确定。征税对象为具备屋面及围护结构、可供使用的房屋；围墙、露天泳池、塔、油气罐等独立构筑物不属于房产，不征房产税。

三、计税依据与税率

分两种计税方式：①从价计征：按房产原值减除 10%-30% 后的余值计税，税率 1.2%。不可移动的房屋配套附属设施（中央空调、消防、智能化楼宇设备等）并入房产原值；更换配套设施可扣除原有设施价值，易耗零配件更新不计入原值。地下建筑区分情形计税，独立地下房产可按房屋原价 70%-80% 折算应税原值，与地上相连地下建筑合并按地上标准计税。②从租计征：按租金收入计税，税率 12%；企业向个人、规模化住房租赁企业出租住房可减按 4% 计征。房产无论是否单独核算在固定资产科目，均需按规定确认房产原值；外币记账企业按缴款上月末汇率折算人民币计税。

四、纳税义务起止时间

自建房屋建成次月、委托建房验收次月起缴税；验收前投入使用、出租出借的房产即时产生纳税义务。购置新房自交付次月、存量房自取得权属证书次月起计税；房产出租出借自交付次月计税。房产权属或实物状态发生变化，纳税义务截止至当月月末。

五、减免税政策

现行政策无针对保险公司的专项普惠房产税优惠，应税房产若无符合条件的情形均需正常纳税。可适用通用优惠：纳税困难可申请省级政府定期减免；危房停用、房屋大修停用半年以上可免税；基建临时房屋施工期间免税；企业开办学校、医院、托儿所、幼儿园自用房产免税；按政府定价向职工出租自有住房暂免征税。外资保险企业原城市房地产税减免政策无全国统一衔接口径，需咨询属地税务机关。

六、申报征管要求

房产税按年征收、分期缴纳，具体缴款期限由各省确定；遵循属地原则，房产分布多地的，按房产坐落位置分别向所在地税务机关申报。