土地增值税公开征意，即将立法！这则消息将会给楼市带来巨大影响！
官方发布！土地增值税正式进入立法程序！
7月16日，财政部和国家税务总局联合发布了《土地增值税法（征求意见稿）》。
这意味，从1993年施行至今的《土地增值税暂行条例》已正式进入了立法程序。
听到这个消息，很多朋友都不淡定了，因为最近十几年，房价上涨太多，很多房子都翻了几倍，这增值的空间非常的大，如果对增值征收重税，那么必然会引发收益下降，这个房地产增值税，究竟对我们个人买卖房屋有哪些影响？
其实大家的担心没有什么道理，土地增值税根本不对个人的房屋进行征收，之前的26年里，我们一直在向开发商征收，然后开发商把这个成本打包在房价里。所以你买新房的时候，其实就已经包括了土地增值税。这次最重要的影响，其实就是把集体土地加入了进来，也就是说对于农村老家有房的朋友，可能会有影响。未来集体土地也可能跟国有土地一样，进入流通市场。进行交易，只要有交易就会有增值。而增值的部分，就要交税了。土地增值税，开发商一直在交，而且交的还不少，2018年，恒大，碧桂园和万科，分别土地增值税交了521亿元、139亿元和196亿元。
举例说明一下：开发商张先生拿了一块地，地价是1亿，建成房子之后卖了5个亿。开发过程中，支付了开发、建设、配套、税金、利息等成本1亿。这样，他的全成本是2亿，这就是“扣除金额”。而他的增值额是5-2=3亿。
张先生的“增值额”是“扣除金额”的150%。那么，他应该分三段纳税，分别是30%、40%和50%的税率。
这样算起来有点复杂，所以国家又发布了一个“土地增值税暂行条例实施细则”，可以按照下列方式简单计算：
1、增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额=增值额×30%
2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的
土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%
3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%
土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%
4、增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%
公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。
那么张先生的土地增值税按照3里的公式计算，为：
3×50%－2×15%＝1.2亿元。
也就是说，张先生开发这块土地的收益是3亿，但要缴纳1.2亿元的土地增值税。真正能保留在公司账上的是1.8亿元。当然，他还要缴纳企业所得税，如果分红还要缴纳个人所得税。
而对于买房人来说，仍旧是需要按照上述规定缴纳土地增值税的，所以对其也会产生一定的影响。
举例说明：张先生买了一套住宅500万，几年后卖了1000万。期间他的装修、购房贷款利息等“合理支出”是100万。这样，他的“扣除金额”是600万，增值额是1000-500-100=400万。
增值额是扣除额的66%，所以他直接按照上述公式2计算纳税额：
纳税额=400×40%－600×5%＝130万元。
也就是说，张先生炒房子名义上挣了400万，但国家要拿走130万元。注意，这仅仅是土地增值税拿走的，还有契税、个人所得税等着他。如果个人所得税按照“北京模式”，是差价的20%。张先生还有接近55万的个税要缴纳。
但在《条例》中，国家对个人拥有的住宅性质房屋买卖时，都免征了土地增值税。
而在财政部最新公示的“土地增值税法”征求意见稿中，并没有明确的减免措施。
但规定：国务院可以根据国民经济和社会发展的需要规定其他减征或免征土地增值税情形，并报全国人民代表大会常务委员会备案。
也就是说，未来个人买卖住宅时，要不要缴纳土地增值税，需要国务院再次明确。如果没有明确，那就是要缴纳。这事实上给未来调控房地产市场预留了较大空间。
此外，对于“建造增值率低于20%的普通住宅”的减免税，以及“出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物”的减免税，调整为授权省级政府决定。
这也为地方政府调控，预留新空间。
可以肯定的是国家不会全面开征土地增值税，具体减免规定只有立法后才能知晓。
一旦土地增值税开始征收，对于个人而言变现的周期就会拉长，目前“满三满二”的制度之下，部分人还会选择承担相关税费以快速出卖房产变现，但是土地增值税的出台几乎会让所有人等到减免时间到后再考虑卖出。
不过有一种房子是不受这些政策保护的，那就是大家所说的公寓，其实他们的产权性质就是商住房，属于经营性质的，不算是个人住宅，所以他是要交土地增值税的，而且除了土地增值税，还要交普通增值税。然后个税也是不能少的。所以这种公寓，就是税上加税。看起来有利润，但是你把这些税费刨除掉之后，可能所剩无几。所以这也是为什么，我们不建议买商铺和买这种公寓的原因，这种房子买来其实就是出租获取现金流的，但是现在租金太低，普遍低于3%，还不如贷款利率，所以现金流是负的，你无法在出租中享受收益，而只能靠买卖赚取差价，但是他又属于经营性质，绝大多数地方没有社会福利，还商水商电，产权只有40-50年，而且还要承担非常高的税费。所以流动性有很大的问题。看起来市值涨了，但是流动性其实更差。一旦你要卖的时候，就会发现，全是麻烦事。特别是有些商铺，商家为了促销，承诺你包租，每年6-8%的收益，这些其实都是坑，买来之后，租给他，他也给你租金，但是2-3年，跟你签合同的那个公司就肯定倒闭。然后你就再也租不出去，也卖不掉了。还没地方说理去。所以，这就相当于先涨价，再打八折，然后用包租的方式忽悠你接盘。我们一直强调，除非你能自己租出5%以上的房租，才能去投资这种商铺和公寓，包租的不算。
综合来看，土地增值税，虽然税率很高，从30-60%，四级累积税率空间，但是对大家的影响不大，土地增值税还是免交，但个税其实起到的作用也是一样的，而对于买的商住房公寓，土地增值税是要交的，但是跟之前也没有什么太大的区别，在老家集体土地上有房的可能会有影响，现在还仍然不确定。估计是为了集体土地交易铺路，未来这块变得可交易可流转应该是大概率事件。这对于老家有房的朋友，应该不是个坏事。
另外一个影响是，房地产上的税，一个一个都通过立法确定下来，那么对于最大的房地产税来说，就又推进了一步，未来其中的房产税，也必然会出台。这点大家还是要早作打算。房产税一旦出台，将彻底改变房子资产的性质，以前这个人很富的标志就是他有5套房，以后这5套房，可能会榨干他所有的收入，反而要了他的命。所以房产税已经是一个灰犀牛，他已经启动了，我们应该尽早的防范，保护好自己的财富。
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