有消息报道，最新摸底的安徽合肥18家银行贷款情况中，首套房贷利率上浮20%是主流；并且合肥已有多家银行不做二手房贷款了，甚至还有部分银行停止新房贷款。当时就有不少人惊呼，真的会停掉二手房贷款吗？说实话刚听到这个消息的时候，是有点不太相信的，因为这有点太狠了。但随后央视也核实了该消息。前几天刚刚看到，山东临沂的银行，停止对当地二手房放贷的情况。没想到这么快，这种情况就蔓延到别的城市，这次还是省会城市。而合肥这次的动作，比山东临沂玩的还要大。
整整12家银行，全部停止了对合肥二手房按揭贷款的业务。
建设银行、中国银行、杭州银行、华夏银行、光大银行、交通银行、渤海银行、农业银行、广发银行、邮政银行、中信银行、招商银行
不过，二手房贷款应该只是暂停，属于是个别银行的政策，而并非是统一银保监会的政策。银行方面的解释：“暂时停止对二手房的贷款业务”嗯，很官方的回答。为什么偏偏在这个时间点上？停止对二手房的房贷发放？恐怕还是和临沂一样，害怕了。
这两个城市有一个共同点，就是房价上涨的势头，都是猛到不行。合肥的房价经历了从2015年的淡漠，到2016年的爆发。上涨是从2016年开始的。此后合肥的房价基本上是一路上扬。就在房价爆发的2016年当年，合肥房价上涨幅度达到了40%！这是个什么概念？合肥这个涨幅，在2016年位居全球房价涨幅排行榜第一名！到了2018年，合肥的房地产交易量，又拿了个第一。2018年，合肥全国新房交易量，排名第一，商品房成交量整整上涨了172%！更有意思的是，合肥新房的购买人群组成。在过去的2016年，合肥的新房，35%被合肥本市人买走，60%被安徽省内的人买走，剩下的5%才是被外地人买走。也就是说，合肥的楼市，基本上都是本市加省内人群在买，是他们消化掉了新房的库存量。这一点和山东的临沂，基本上如出一辙。因为合肥也出现了新房降价的情况。
之所以这样操作，对房贷业务做了划分，是因为新房肯定风险更小，二手房特别是老破小的风险更大，因为站在银行风控的角度来说，房龄越大，银行未来如果做资产处置的话越困难。简单说就是，老房子银行也不好卖。如果是20年房龄的房子，银行给你做30年按揭，等你还完贷款这房子都50年了，如果你还到20年断供了，银行拿着一个40年的老房子，他很难变现。起码要比新房难办的多，所以只要挤压银行房贷的额度，他就会先压缩二手房老破小的空间，尽量保证新房。
另外，各个地方也会有这个要求，会让银行们尽量保证新房销售，这样才能去库存，化解开发贷的风险，把地产商的开发贷转移到个人按揭贷款身上。合肥新房降价的不是某一个楼盘，是一些楼盘。甚至有楼盘出现了，降价3000元/平米，而却只卖掉了三成新房的景象。这样的情况在合肥的楼市，已经算不上新鲜了。有的开发商看降价效果不大，又开始玩了全民卖房模式。不管你是不是经纪人，都无所谓，只要你介绍来人买了房子，佣金可以拿到3万-5万。从开发商的这些动作来看，最近对开发商融资端收紧的调控方法，在起效果了。开发商开始被动服软了。不服软没办法，2019年全年，一共有5701亿元的地产债务要到期。集中在下半年到期的地产债务，就有2870亿之多。开发商怎么办？在融资被收紧的情况下，那就剩下卖房子这一条路了。抓紧卖，赶快卖，哪怕价格低一点也卖。于是各种打折房，促销房，特价房，开始出现在中介的朋友圈里和房产新闻的广告里。有一点可以肯定，如果合肥楼市还存在着购买需求，那么这样的做法，只会把一部分购房需求压制，从而硬生生的挤到新房市场上去。本来是两个赛道，一个新房，一个二手房。大家按自己的需求来选择，我走新房赛道，你走二手房赛道。现在银行这么一搞，好了，二手房的赛道给你堵了。怎么办？为了继续前进，也就是能买房，有购房需求的人群被迫进入新房赛道，也就是去买新房。可能有一些二手房房东，已经降价，你看上了。可能有一些二手房位置不错，你相中了。但是你都买不了了，因为没银行发放的贷款，除非全款，不然你买不起你看上的二手房。还想买房，怎么办？去买新房吧。对地方来说，金融风险就化解了，银行也安全，地方领导也高兴。所以这也决定了，额度有限的情况下，必然先保新房。
合肥地方上的银行，对新房的房贷，还是一如既往的正常发放。所有的购房者，在楼市里，目前看来只有被折腾的份。就好像一个面团，只能被任意的搓扁揉圆。任何一点楼市的变动，都可以让购房者的购房计划全盘打乱。合肥二手房停贷，能持续多长时间，没人清楚，但是可以肯定一点。这个所谓的二手房停贷操作，实在是有些为合肥新房市场保驾护航的意思。因为新房市场的打折和促销如果还没有打动潜在购房者的话，那么下一步着急的就该是另外一个人群了。房东，存量房的持有者。每一个房东，当初只要是抱着投资想法进来的，都会在今年一直紧盯着楼市的动态。而合肥的房东，如果看到开发商开始服软，新房开始促销打折但却没有购房者买账的话，那么房东大概率会选择做一个事情。把自己挂牌的二手房进行降价。因为房东都清楚一点，我们的房地产市场大部分人是买涨不买跌。一旦开始促销打折，那么潜在购房者的心理预期就会被拉低。这群潜在购房者会等待，会等等看还能不能房价再降低一些。房东害怕的就是这样的情景出现，只要一出现，那么二手房大概率只能憋死在手里，没有出手的可能。于是先别人一步降价，让自己的房子，先出手，这就和我之前说的火场逃生例子一样，先跑的可以活下去，反应慢只能和后知后觉人群一起拥挤在逃生通道，求生机会渺茫。这似乎成了大量房东的唯一选择。而这一降价就会引起连带效应。你降，我也降。整个二手房市场，在恐慌效应下会形成你追我赶的趋势。大家都想变现跑了。我们的房产投资者，就是这些所谓的房东，大部分人面对市场的一点点变化，就会马上产生恐慌心里，并且产生群体效应。尤其是在当下的调控大环境下，已经到了风声鹤唳的程度。二手房市场如果敢出现这样的情况，那对合肥的新房市场，简直就是灭顶之灾。所以为了防止这种现象出现，银行停止二手房的房贷业务。让你看得到，买不起。和临沂一样的操作思路，锁死。
所以，如今合肥出现大面积二手房停贷，恐怕也并非是巧合，应该是银保监会有意在压缩住房按揭贷款导致的副作用，虽然没有明确政策停贷，但是也是有意为之，就好比一个企业，我不说裁员，但就告诉你一个10人部门，最后只让你留2个人的预算。你自己爱怎么分配怎么分配。部门领导肯定会主动裁员。
二手房停贷应该是楼市最可怕的消息，甚至没有之一，这就意味着楼市几乎变成了单行线，只能进不能出，大家之所以觉得房价再涨，就是因为低价买入新房，过几年高价卖出二手房，从而赚钱，如果二手房卖不掉，那么楼市就变成了一种消费，完全丧失了投资属性。现如今普通大众，全款买房的非常少，即便有也是换房腾出的资金，先把二手房卖掉，然后再拿全款去买，很少有首次置业就上全款的，因为现在的房价，已经高到根本不可能全款了。所以如果把二手房贷款停掉，那么楼市成交将会大幅下降。很多人手里的房子卖不掉，也就不能再去买房，房子的流动性彻底僵化。甚至最后也会影响到改善型新房的销售。
大家都在问，合肥停贷二手房会不会只是个例，其他城市是否也会出现？这里面有两个指标大家要明确一下，一个是住户部门杠杆率，住户贷款比上城市GDP，地方上的贷款如果比GDP还多了，那就有点危险了。目前高危城市有10个，杭州第一，住户部门杠杆率超过了100%，厦门和温州超过了90%，海口深圳超过了80%，珠海，广州，南京超过了70%，然后是上海与合肥，那么合肥既然能够二手房停贷，意味着以上这10个城市都有风险。
第二个指标叫做，居民资金杠杆，也就是老百姓的贷款跟存款比，厦门杠杆最高，贷款是存款的172%，深圳第二144%，杭州第三136%，南京是128%，合肥是127%，珠海124%，后面的苏州和广州，也都超过了100%。如果两个榜单同事上榜，甚至像杭州，厦门，南京，深圳，这都排名比合肥要高，那么未来这些地方停贷二手房的可能性是极大的。即便不下政策，也会挤压这些地方的银行贷款额度，从而逼着银行暂停二手房贷款。
大家更关心的是，二手房停贷之后，会不会让房价下跌。这个心理影响不小，很多地方手里有房的人，可能都会选择封口之前提前卖房，很可能起到杀鸡儆猴的效果，价格一定是卖出来的，卖房的增加，着急用钱的卖家出现，房价才会下跌。但现在总体来看，市场预期还在，太多的人还想买房，再加上中介会隐藏掉很多的降价信息，会制造房价一直涨的假象。所以现在整体问题还不大。因为还没有出现抛售潮，大规模下跌恐怕还不太可能，什么时候大家都急用钱了，开始卖房抢跑道了，价格才会大幅下跌。但到那时候，再想卖房也为时已晚。所以对于要卖房变现的人来说，唯一的办法就是在上升途中，趁着二手房贷款没有被叫停之前，变现离场。像合肥一样关门了，你就跑不了了。现在是经济最低谷，我们尚且显示了如此的政策定力，这也就意味着，未来经济复苏后，房贷的额度只能越来越小。
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