今年上半年，我国的商业地产受伤颇深。这几天，某知名地产7月7日曝光223项物业出售清单”的消息在地产圈引起了不小的轰动。受疫情影响，今年的商业地产与往年不同，写字楼商铺租金水平整体下滑，空置率直线提升。
例如今年北京全市和五大核心商圈市场空置率继续上扬，达到16.2%和9.9%，上海写字楼空置率达到20.9%，深圳写字楼空置率高达25.4%，青岛空置率上升至28.8%，南京甲级写字楼空置率上升至29.5%，以上一二线城市都有如此高的空置率，更别说三四线城市了，中国指数研究院发布的《2020中国商业地产发展白皮书》显示，在商业地产新房市场方面，今年1-5月全国销售面积同比下降23.1%，新开工面积同比下降14.8%，市场整体承压。
在商业地产土地市场方面，2020年上半年，全国300城商办用地推出规划建筑面积11000万平方米，成交规划建筑面积8000万平方米左右，同比下降近10.0%。
与此同时，疫情带来的危机加速了商业地产转型。
由于疫情带来的不可预估的客流减少以及预算缩减，各商业地产运营商的收入出现大幅度下滑。
2020年上半年，中国主要写字楼与重点商圈商铺租金水平整体下跌。有关报告显示：由全国重点城市商业街商铺为样本标的，构成的百大商业街商铺平均租金为每天25.1元／平方米，由近百个典型购物中心商铺为样本标的，构成的大型商圈商铺平均租金为每天26.8元／平方米。TOP20内房企总租金收入同比下滑20%。
疫情下，空铺率也恶化：2-4月全国典型购物中心的客流仅为去年客流均值的36％，全国典型购物中心平均空置率（空铺面积／总铺位面积）为21.10％，超过行业公认的空铺率警戒线20％。
问题的根源在于：商业地产需求主要来自中小企业，疫情导致中小企业商业活动停滞、经营压力增大，减少或延迟商业地产的市场需求，空置率短期急升，长期出租率和租金水平亦可能承压；同时，为应对疫情，商业地产的运营方纷纷自发减免租金。这些都导致商业地产经营收入的大幅缩水，投资收益降低，资产价格下行压力增加，影响投资人对商业地产的投资信心，市场交易活跃度显著下降。”
相关统计显示，部分预计一季度签约或交付的项目出现了延迟甚至停滞。不过，随着疫情逐步可控和复工复产的推进，上半年商业地产大宗交易市场的交易量在4月和6月迎来小高峰。
除了大型开发商外，或因现金流压力、或因转型能力不足，今年上半年有部分企业没能扛过疫情，如FUNWORK和WE+酷窝接连停运、全时便利店退出京津市场，但同时也有众多从业者坚守，更有不少外资进场，比如在2月疫情得到控制的初期和六月国内疫情平稳这两个节点，外资在商业地产大宗交易市场的活跃度和市场参与度就有明显提升。
事实上，国内优质的商业物业资产持续吸引着凯德、黑石、领展、ARA等国际金融机构的投资兴趣，2019年外资在中国优质商业不动产的投资额达到811元人民币，占总投资额的27%。今年有关调查显示，多数受访者看好中国大陆商业地产市场的发展，在国内疫情最严重的第一季度，三成受访者称投资活动几乎未受影响，62%的受访者表示虽有一定影响，但会继续投资中国大陆市场。
商业地产的良性运转和持续稳定发展，有利于疫情后的社会稳定、激发商业经济活力。但一方面，疫情对商业和产业资金链、产业链的破坏正在加速显现，另一方面，疫情带来人们消费观念、生活方式的改变。在这一背景下，下半年商业地产的资产重组还将加速，商业经营、市场销售也将进一步转变。
专家指出，后疫情时代我国商业地产转型是行业的必然发展趋势，将由规模导向转为能力导向：竞争能力将从成本、规模、速度转向资本运作和资产管理，产业链也将精细化分工，行业加速实现三商分离商业模式加速向合资、代建、托管的轻资产模式转型。其中，大型开发商由于融资能力强、能持续获得低成本资金和优质土地资源、具备自持运营能力，未来将偏向成为全产业链投资商；一部分开发商会向专业的资产运营商或空间管理商转型，而更多中小开发商则必须集中资源做自己擅长的领域，将投资和运营两大板块交由更有实力的开发商进行。
概括来说，未来国内商业地产投融资的新模式，就是前期加强投资与现金流把控、中端提升专业程度进行运营、后端资产证券化促进退出，与此同时，还需要借助互联网发展的东风，通过数字化发展逐步完善全渠道商业运营模式，提高经营质量和运营水平已成为行业发展趋势。白皮书表示，5G技术的应用将加速商业地产运营的数字化转型、赋能商业智能新模式，也将为购物中心运营管理带来重大变革。
对我国的商业地产而言，这是最好的时代，也是最坏的时代。
商业地产已进入4.0时代，而疫情后的新常态以及互联网技术的新应用，将加速商业地产形成新的行业发展格局。商业地产企业将更多思考如何构建全渠道运营模式，实现智能转型等，以抓住经济的风口，并实现自身价值的提升。
微沃在京津冀三地超过20万平米的写字楼业务基础上，公司依托自身写字楼运营管理经验及数字化管理手段向轻资产运营模式转型，以大产权业主作为主要客户，提供资产委托管理、运营模式整体输出、招商运营管理、物业托管、软件升级、硬件升级、定制装修等全方位、多维度的管理+服务体系。微沃拥有丰富的经验与技术支持，在降低楼宇管理成本，提高运营效率方面有着不可比拟的优势，并不断在打造智能高效、健康安全的智慧写字楼中发挥更大势能，为整个写字楼行业赋能。
