日本酒店市场洞察
2025 年日本入境游客总量达约 4,268 万人次，同比增长约 581 万人次，创历史新高；访日游客消费额亦刷新纪录，达到约 9.5 万亿日元。
外国游客住宿夜数同比增长约 10%，客源前五分别为韩国、中国大陆、中国台湾地区、美国及中国香港。欧美及大洋洲游客停留时间更长、客单价更高，显著推升了住宿与体验型消费需求。
需求保持高位，但新建供给受制于建设成本上升与土地稀缺。在此背景下，投资者正积极探索不同于传统开发的新路径。
不是开发酒店
而是改造酒店
获取酒店资产的传统途径为购买成熟项目或开发新项目。然而在东京核心区，第三种策略正成为焦点：通过改造现有物业重塑资产价值。
部分住宅、公寓或办公物业在获牌改造后可转为酒店资产。该模式不仅降低了土地获取难度，更能在供应受限环境下加速投入运营。
公开信息显示，企业正加速布局面向家庭、团体及长住客群的公寓式酒店。面对攀升的建设成本，既有酒店翻新、商住改酒以及通过多床房提升坪效等策略，吸引力日益凸显。
为什么改造型酒店
值得关注
从资产运营视角看，改造酒店与传统出租物业存在显著差异：
传统物业：
- 固定租金收入
- 租约周期较长
- 收益增长较慢
酒店物业：
- 收入与市场表现直接联动
- 可根据需求灵活调整房价
- 充分分享旅游市场增长红利
同样的地段与建筑，收入逻辑可能完全不同。这也是专业投资机构持续关注此类项目的重要原因。
从消费结构看，入境游客的住宿及娱乐支出增速已高于购物支出，消费重心由“买商品”转向“买体验”。能提供丰富住宿场景、灵活房型及中长期停留体验的酒店产品，拥有更直接的收入增长空间。
真正值得关注的
其实是趋势
高力国际认为，未来几年日本酒店市场的核心逻辑不仅是旅游复苏，更重要的是：需求增长速度正在快于供应增长速度。
在土地稀缺、成本高企及人工短缺的背景下，能够通过存量资产改造快速入市的项目，正成为投资热点。
与此同时，利率环境发生变化，日本国债收益率上行带来融资成本及资本化率上升压力。未来投资判断将更聚焦资产持续创收能力，而非单纯依赖估值上涨。尽管酒店资产对利率敏感，但强劲的经营恢复、较高房价及有限新增供应，仍为优质项目提供坚实支撑。
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