住宅小区是城市治理的“微单元”，而老旧小区的治理更是难中之重。
在南海，有这样一个小区：它建于上世纪90年代末，曾饱受管网堵塞、环境恶化、业委会“失管失灵”等顽疾困扰。但在经历了一场“硬件改建”与“物业选聘软件提升”的双重洗礼后，它不仅告别了过去的脏乱差，更探索出一条党建引领下的多元共治新路。
今天，南海区住建水务局就为您带来桂城街道基业花园小区的蝶变故事，看老旧小区如何实现“长治久安”！
基业花园建于1995至2000年间，包含30栋楼房，涉及居民超1500户。由于建成时间久远，公共设施老化、停车位紧缺、严重管网堵塞等问题曾让街坊们苦不堪言。
老旧小区改造，硬件是基础。
2023年，基业花园被正式纳入桂城街道城镇老旧小区改造项目。在南海区住建水务局及属地街道的强力推动下，项目于2024年底全面完工：
✔道路地面进行了平整翻新，重新梳理了消防通道与停车位；
✔完善了排水系统与燃气改造，开展了“三线”专项整治；
✔增设了无障碍设施，升级改造了儿童公园，让楼道面貌焕然一新。
老旧小区改造中
环境变好了，居民的脸上露出了笑容。然而，老旧小区的治理从来都是“三分建，七分管”。硬件改建完成后，如何维持、谁来管养，成为了摆在大家面前的全新大考。
改造后的基业花园焕然一新
由于历史原因，基业花园自2021年起经历了长达5年的业委会“封闭自治”状态，公共事务决策失序，换届工作多次流产。2026年初，在缺乏有效管理的情况下，小区在新旧物业交接前夕甚至陷入了“垃圾围城”的民生困局。
硬件改建得再漂亮，没有科学、专业的物业管理，很快就会被打回原形。
面对严峻考验，属地凤鸣社区党委在住建部门及桂城街道房管所的统筹指导下，坚决扛起属地责任。一方面，迅速启动应急响应，发动党员志愿者和居民开展垃圾清运攻坚，恢复小区基本秩序；另一方面，深刻反思失序根源，下定决心摒弃过去封闭的管理模式，贯彻“党建引领、依法治理、业主共决”原则，通过“票选物业”为小区寻找合格的“大管家”。
老旧小区低费率、历史矛盾多，如何选出业主满意、企业也愿意深耕的物业？
在南海区住建水务局的专项政策指导与桂城街道房产管理所、南海物协的专业协助下，基业花园实施了“票数竞选”的阳光选聘路径：
✔民主授权：业主大会表决通过以“票选竞选”方式选聘物业，并授权社区居委会履行招标人职责，将选择权交还给全体业主。
✔规范招投标：委托区物协开展招标，设定公平准入条件，对报名企业诚信信息进行复核并公示。
✔阳光投票：2026年5月至6月期间，在多方监督下，通过现场投票、中心固定票箱、线上投票及入户走访相结合的方式组织表决。
最终，港联不动产以综合比例排名第一的成绩，被依法依规确定为新一届中标物业企业，全过程做到了公开、公平、公正，彻底杜绝了暗箱操作。
选出了新管家，怎样确保物业服务“保质保量”？
2026年8月6日上午，基业花园举办了党建引领和善小区建设启动仪式，市、区、街道有关部门和社区一同见证了这场“社企共建”的全新起航。
此次交接不只是移交一把钥匙，更是服务体系的升级：
✔“红色堡垒”扎根项目：小区建立起“支部建在物业项目上”的三方议事机制，让社区党委、物业、居民多方顺畅沟通。
✔“百日攻坚”接踵而来：现场成立了“红心碧海”党员志愿服务队，当即开展爱国卫生专项整治，针对卫生死角、绿化破损、老化设施进行集中攻坚。
✔探索“低费运营”新模式：物业企业郑重承诺，将依托成熟的管理模式破解老旧小区低费运营难题，践行“共建、共联、共议、共培、共办、共享”机制。
老旧小区改造，既是一项民生工程，更是一项系统性的治理工程。基业花园的蝶变证明：老旧小区既要做好硬件设施改造的“面子”工程，更要做实规范物业管理的“里子”文章。
下一步，南海区住建水务局将继续发挥行业主管部门作用，将基业花园这一“党建引领+业主票选+老旧小区改造”的成功经验向全区推广，指导各镇街、社区推动多方合力共建，用心办好群众身边的民生小事，让老旧小区既有“颜值”又有“温度”！
共建共治共享，打造美好南海！
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供稿：物业管理股
编辑：方婷
校审：南海区住建水务局微信公众号编辑组
