很多企业觉得 “房子免费给关联方用、不收钱就没税”，这是典型误区。2026 年增值税法正式实施后，无租使用房产的规则变了，但风险不降反升—— 不再视同销售，不等于没有税务成本，进项、所得税、房产税会连环 “踩雷”。下面用实务口径，把风险、案例、合规方案一次性讲透。
一、增值税法核心变化：不再视同销售，但进项不能抵扣
1. 新法关键点
无偿提供房产使用权（租赁服务）不再视同销售，不用按租金补报增值税。
但用于无偿出借的房产，对应进项税额不得抵扣。
2. 最容易翻车的两种场景
场景 1：自有房产无偿给别人用
自建 / 购进房产时抵扣了进项 → 现在用于无租出借，必须按比例做进项税额转出。
风险：未转出被稽查，补税 + 滞纳金。
场景 2：租入房产再无偿转租
A 公司租入厂房，抵扣 9% 专票，再免费给 B 公司用。
结论：该进项必须全额转出。
依据：增值税抵扣强调 “与自身应税收入直接相关”，免费出借不产生应税收入，进项失去抵扣基础。
实务案例
甲公司 2025 年租入办公楼，年租金 100 万，抵扣进项 9 万。2026 年起免费给子公司乙使用。风险：9 万进项必须转出，否则面临稽查调整。
二、企业所得税：免费使用 = 成本不能扣，折旧也要调增
无租使用在企业所得税里只有一个逻辑：不产生收入，就不能扣成本。
1. 两种模式处理
自有房产无偿出借房产折旧原本可扣，但无偿给他人使用，与企业收入无关，折旧必须纳税调增。
租入房产无偿出借支付的租金、物业费等，一律不得税前扣除，已扣除的需汇算清缴调增。
实务案例
母公司自有厂房原值 500 万，年折旧 20 万，免费给子公司生产使用。风险：20 万折旧不得扣除，汇算需调增，多缴企业所得税 5 万元。
三、房产税：无租使用≠无税，使用者按余值代缴
这是最容易被忽略的 “隐形税种”。
依据 财税〔2009〕128 号：
无租使用其他单位房产，由使用人按房产余值代缴房产税。
关键风险
产权人不缴、使用人忘缴 → 双方都有风险。
使用者代缴的房产税，不得在本企业税前扣除（不属于本企业税费）。
免租期≠无租使用：合同约定免租期，由产权人按余值缴，不是使用人缴。
四、三大场景一表看懂风险（实务版）
五、实务合规建议：避开 90% 的坑
1. 合同必须规范
禁止口头无租，必须签书面无偿使用协议。
写清：使用方、期限、用途、房产税由谁承担。
2. 进项处理底线
自有房产用于无租出借：按面积 / 时间比例转出进项。
租入再无偿出借：取得专票也不要抵扣，已抵必须转出。
3. 房产税不要漏
使用方主动按房产余值申报代缴，留存完税凭证。
不要等税务局预警再补，滞纳金成本很高。
4. 所得税汇算必做
无偿使用对应的折旧、租金，必须调增，不要抱侥幸。
六、一句话总结（老板 & 财务都能记住）
增值税法下，无租使用房产不再视同销售，但进项不能抵、成本不能扣、房产税照缴。免费使用不是 “税务避风港”，而是跨税种连环风险点。
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