干货 | 在德国租赁商业性房地产的重要须知- 大数跨境

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干货 | 在德国租赁商业性房地产的重要须知

DCBC德中商务集团

2020-11-17

导读：考虑到在德中资企业对于办公场所、仓库等商业地产租赁的刚性需求，特别编制。

作为吸引中国企业对外直接投资最大的目的地之一，德国北莱茵-威斯特法伦州在2020年已经积聚超过1200家中资企业，成为中国企业在德国乃至欧洲的投资中心。

这些企业中85%是国内母公司设立的服务欧洲的贸易机构，主要任务是从事欧洲市场的调研、采购销售、仓储配送、售后服务等，都面临着在德仓库和办公场所等商业地产的租赁需求。

考虑到在德中资企业对于德国商业地产租赁的刚性需求，以及对于复杂难懂的德国租赁问题与商业法律环境缺乏系统理解从而面临较高风险等情况，德中商务服务中心咨询师与驻场律师团队特别为中资企业和有计划进行德国投资的企业管理者总结了德国商业房产租赁及合同签订的重要事项，希望对企业有所帮助。

在中资企业进行租赁的过程中，我们也非常期待为您提供专业的律师商谈，合同审核等法务服务，最大化的降低风险与成本优化，为企业在德国的发展保驾护航。

图片来源：KOSU

什么是商业地产租赁

任何想要租用或出租房产作商业用途的人或企业法人都必须签订商业房产租赁合同。德国的商业租赁法不是一个独立的法律领域，而是部分参照租赁法第535条与《民法典》第580a条。

1. 在哪些情况下需要商业租赁合同？

在德国，以下类型商业房产受商业租赁法的约束：

商店，店铺
办公场所
医生诊所
仓库或厂房

因此，几乎所有德国公司都需要签订商业租赁合同。合同条款的措辞以及用于商业目的使用的规范在很大程度上取决于和房东的谈判，因为商业房产租赁合同具有一定的回旋余地，而且在法律上并不像住宅租赁合同那样被严格的要求和界定。

2. 合同协议签订中有哪些商谈余地和规定准则？

实际上，商业租赁的合同在有些情况下甚至可以口头协议：租期在一年以内的商业租赁协议可以非正式签订。但是，我们强烈建议中资企业采取书面形式签订合同，因为一旦发生争议，具有约束力的书面协议可以为企业提供更好的法律保障。

商业地产的合同内容，虽然在大多数情况下是由房东指定给出的，但企业也有权利在合同中加入必要的表述和内容，也可以就损害权益的条款，与房东进行协商。因此，在商业地产的租赁过程中，有专业律师代表企业进行合同条款商谈，对企业维护权利十分的重要。

图片来源：Unternehmerhandbuch

3. 商业房产租赁合同中必须包含什么？

为了稳妥起见，商业租赁合同应包含有关租赁关系、缔约双方和租赁地产说明等重要内容：

缔约双方（法人）名称
使用类型的界定
租金：月租(Miete)、附加费用(Nebenkosten)和一次性押金(einmaligen Kaution)的金额。
地产租期和退租的通知期限规定
地产说明，如面积、房间数、内置物品、租赁对象交接(Übergabe)时的状况。

图片来源：DCBC德中商务服务中心

商业地产租赁的重要须知

对企业而言，以下几点租赁的实际规定尤其重要。

1. 租金和隐藏费用

租房协议的一个关键点就是租金的数额。对于租户来说，与房东约定一个“固定租金”(Festmiete)是很合理的方式，这样一来，无论附近的其他租金价格如何发展，租金都会始终保持在固定水平。不过，很多房东更喜欢“指数租金”(Indexmiete)等利润更高的租赁模式，如果有吸引力的小区的租金水平普遍上涨，房东可以根据指数调整自己的租金需求。另外，正如现在许多地方的住宅租赁合同的普遍做法，企业和房东也可以在合同中进行“分级租金”(Staffelmiete)的确定，达成一致后，每年在关键日期按约定的金额增加租金。

在签订合同之前，企业还必须考查预期成本。正如住宅租约一样，商业租户也必须承担一定比例的物业管理费用，比如垃圾收集、供水或街道清洁费用等。此外，企业应明确是否有其他额外隐藏费用，例如安保服务或额外的物业管理费用。这些都是在与房东进行费用谈判及合同审核时需要特别注意的地方。