德国建房价格大幅攀升, 民用商用房产将越来越贵- 大数跨境

DCBC德中商务集团

2022-01-11

德国 2021年11 月份新建住房的价格上涨幅度超过自1970年来的最高水平，与2020年同月相比，它们增加了14.4%。上一次出现如此强劲的增长是在 1970 年 8 月；

之所以创下如此大的涨幅，最大的一个原因是木材、钢材、保温材料等建筑原材料的上涨；此外，临时增值税削减政策（Mehrwertsteuersenkung）的撤销也是价格进一步上涨的因素；与此同时，交付问题导致的建筑工地的物资短缺情况也很明显。

尽管因为新冠疫情，越来越多的公司选择家庭办公，办公楼空置率上升，但是大城市的商用住宅买卖投资依旧火热，办公室租赁市场从新冠疫情的影响中恢复的速度比预期的要快，此外民用住宅的需求也越来越高，无论是民用还是商用住宅在德国都越来越贵，德国房地产要良性发展离不开政府的支持。

01 德国建房价格大幅攀升

根据联邦统计局（Statistische Bundesamt）最新公布的数据，德国 2021年11 月份新建住宅建筑的价格上涨幅度超过自1970年来的最高水平，与2020年同月相比，它们增加了 14.4%。上一次出现如此强劲的增长是在 1970 年 8 月。

之所以创下如此大的涨幅，最大的一个原因是木材、钢材、保温材料等建筑原材料的上涨。木材和木工费用的涨幅尤其明显，由于国内外对建筑木材的需求增加，导致其价格上涨了38.9%。此外下水道工程价格上涨 18.2%，屋顶和屋顶防水工程价格上涨 17.1%，管道工程价格上涨 16.8%。混凝土工程增加了 16.5%。总体而言，从 2020 年 11 月到 2021 年 11 月，总体住宅建筑结构工程的价格上涨了 15.7%，是总体消费价格的三倍。

此外，临时增值税削减政策（Mehrwertsteuersenkung）的撤销也是价格进一步上涨的因素。自 2021 年 1 月以来，19%的常规费率再次生效，因此商品和服务往往比去年同期更贵。据统计人员称，如果没有增值税的影响，到 2021 年 11 月，建筑价格在算术上将上涨 11.6%。

与此同时，交付问题导致的建筑工地的物资短缺情况也很明显。慕尼黑ifo经济研究所在一项调查中发现，在建筑施工方面，2021年12月份有 31.3% 的公司抱怨交付问题，而11月这一比例为 34.5%，。慕尼黑Ifo 经济研究所专家费利克斯·莱斯 (Felix Leiss) 表示，材料价格大幅上涨给建筑公司带来了额外的压力。特别是在建筑施工方面，这些公司计划在未来几个月内将成本转嫁给建筑商。

据工会主席（ Handwerkspräsident）汉斯·彼得·沃尔赛弗（Hans Peter Wollseifer）称，局势依然紧张，客户等待施工的时间更长，而且支付的费用要高得多，未来建筑将变得更加昂贵，不仅仅是因为施工薪水上涨，还因为材料价格上涨，即使材料短缺得到缓解，价格也不会完全回落到危机前水平。

02 政府支持下商用建筑投资依旧火热发展

尽管因为新冠疫情，越来越多的公司选择家庭办公，办公楼空置率上升，但是大城市的商用建筑买卖投资依旧火热，办公室租赁市场从新冠疫情的影响中恢复的速度比预期的要快。例如，2021年7月保险集团安联以创纪录的 14 亿欧元购买了仍在建设中的法兰克福办公大楼 T1。正如各家房地产经纪公司一致报告的那样，包括埃施伯恩（Eschborn）和凯泽莱（Kaiserlei）在内的法兰克福市场区域的出租订单增加了约三分之一，达到近 45万平方米。根据房地产经纪公司仲量联行 (Jones Lang LaSalle) 的数据，今年德国房地产投资总额达 1075 亿欧元，远高于 639 亿欧元的十年平均水平。其中一半用于民用住宅，22% 用于办公室等商用建筑。无论是民用还是商用住宅的价格在未来一年都预计会越来越高。

德国房地产的良性发展离不开政府的支持。在新的红绿灯联邦政府中，有一个专门的建筑部，负责独立的建筑、住房、城市发展和农村地区的住宅管理。在该部门的领导治理下，德国民众相信住房短缺、租金上涨、气候保护等问题最终能够得到解决，德国的房东和房客也对此表示欢迎，建筑商们也对未来的房地产发展充满信心。但要注意：虽然联盟协议中计划每年新建40万套公寓，其中包括10万套保障房，以及租户保护作为最大任务。技术工人短缺、建筑材料短缺和建筑用地稀缺不包括在内。

尽管材料短缺造成压力，建筑行业仍期待来年有火热的业务。鉴于订单满载，德国建筑业中央协会和德国建筑业主要协会最近预计，今年建筑业的销售额将会增长约 5.5%，达到 1510 亿欧元。

然而，要达成这样快速住房建设的目标也并不是全无障碍。不是每个角落都有可建造的地块，而且也缺乏建筑许可证。德国建筑工业中央协会 (ZDB) 主席莱因哈德·夸斯特（Reinhard Quast,）表示，瓶颈在于繁复审批流程。在德国需要数年时间才能获得许可并将计划的区域转换为建筑用地，更多住房建设计划成功的关键是需要简化审批程序。两个最大的建筑协会，德国建筑工业中央协会 (ZDB) 和德国建筑工业主要协会 (HDB) 宣布，增加员工和社会开支限制了市政当局对建筑措施的投资。投资积压已达到 1500 亿欧元。