Hey,我是荔丰，欢迎一起遨游税海蛙~
现房地产市场下行期，一直欠着的工程款，现真的就是要钱没有，要房一堆。想要钱，人家直接甩过来几套房子给你抵债。这房子你是接也不是，不接也不是，当然咯，主要还得看城市~要是在深圳，多甩几套，也可以多多益善的~~哈！回归正题，最关键的是，这甩过来的房的账和税到底该怎么处理才算符合规定？
一、 问题到底出在哪？
先来还原一个建筑工程领域非常典型的场景。
假设有三方：
A公司：房地产企业（欠钱的甲方）
B公司：建筑施工企业（被欠钱，同时也欠别人钱的乙方）
C公司：材料供应商（最终拿到房子的一方）
链条很简单：A欠B的工程款，B欠C的材料款。现在A没钱，只有一堆卖不掉的房子，于是提出用房子抵给B，当作支付工程款。B拿到房子也没用，转头就把这房子抵给C，当作支付材料款。
听起来绕来绕去，但核心就一个问题：这房子在谁手里过户？发票开给谁？税谁来交？中间产生的损失能不能税前扣除？
二、抓住两个关键点
可能一上来你也会懵，觉得房子过了好几手，税也得交好几道。其实不然，处理这件事，只要抓住两个核心：
只要没过户，就不产生二手房转让税费。 B公司只是名义上接受了抵债，但并没有真正把A公司的房产过户到自己名下。因此，B公司不需要缴纳任何二手房转让相关的税费，比如增值税、土地增值税、印花税等。
三方签个抹账协议，债权债务直接抵顶。 不需要资金来回倒腾，只需要A、B、C三方坐下来，签一份债权债务转让或抹账协议，约定清楚：A欠B的工程款，B欠C的材料款，通过这套房子一次性结清。
三、 具体怎么操作，税怎么交？
按照上面的逻辑，操作路径就很清晰了：
第一步：A直接开票给C
既然B没有取得房产的所有权，那么A公司就应该直接把房子的销售发票开给最终拿房人C公司。C公司拿着发票，正常办理房产过户和缴纳契税、印花税等。A公司按照正常的房产销售，缴纳增值税、土地增值税、企业所得税。房子的买卖环节，到这里就干净利落地结束了。
第二步：三方做抹账协议
A欠B 100万工程款，B欠C 100万材料款，房子作价100万。协议一签，A的债务清了，B的债权债务也同时清了，C拿到了房子。三方各得其所，不需要有一分钱现金流动。
以上两步是完美地互相抹账清账了，但现实中，最常见的问题就是：房子不值那么多钱。
比如，A欠B的工程款是100万，但用来抵债的房子只值80万。B公司硬着头皮接过来，再抵给C时，也只能按80万抵。那B公司账上就凭空出现了20万的损失——这笔工程款，永远收不回来了。
重点来了：这20万，能不能在企业所得税前扣除？
答案是：不能直接扣除，需要做纳税调整。
为什么？因为这20万不是经营过程中正常的坏账损失，而是B公司自愿放弃的债权。S局认为，你可以选择不放弃，也可以选择继续追讨。既然你主动选择拿80万的房子抵100万的债，那少掉的20万就属于自愿放弃，不能作为资产损失在税前扣除。
会计上，你可以正常核销这20万的应收账款，计入营业外支出或资产减值损失。
税务上，在做企业所得税汇算清缴时，这20万需要做纳税调增处理，也就是把这20万加回到应纳税所得额里，正常交税。
只有做了这一步调增，整个账务才算平衡，税务风险才算解除。建筑行业这几年不容易，甲方没钱、乙方垫资、材料商催款，以房抵债只会越来越多。
财务人员要提前把规则搞清楚，操作上留好协议、发票、过户凭证，就能在被动局面里守住最后的税务安全底线。