万物云已完成招股书注册，股份代号：2602.HK，将于9月19日正式申购，9月29日正式敲钟上市。此次发行规模预计8-9亿美金，将成为2022年至今港股市场规模最大的首次公开发行。
此次IPO吸引了超豪华的基石投资人阵容，包括淡马锡、瑞银资管、中国城通控股以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、润晖投资、HHLR基金及YHG投资、Athos资本等、基石投资金额约2.8亿美金。预计万物云在本月内完成上市。
万物云空间科技服务股份有限公司（简称万物云）：
英文名称“onewo”。公司旗下包含“空间（Space）”、“科技（Tech）”、“成长（Grow）”三大业务模块，致力于以科技推动空间服务业的数字化升级，携手行业伙伴共走高品质服务之路，让空间科技服务历久弥新。
1990年万科成立万科物业，2020年更名为万物云。同时，万物云旗下重新成立万科物业，专注于住宅物业服务。2019年，公司整合戴德梁行大中华区商业物业板块，成立万物梁行，专注于商业物业与企业物业（行政）服务外包。2018年起，公司业务进入城市全域治理领域，成立万物云城，专注于城市新区及街道的市政市容、环卫绿化、公园河流及老旧小区一体化综合服务。
第五空间运营的“住这儿”APP与“邻居”公众号承载万物云旗下社区到家服务，万御安防致力于企业的安防机电服务，祥盈企服承接基于企业的蓝领招聘与财务共享外包需求，万睿科技从事基于智慧社区、智慧园区、智慧楼宇、智慧工地、智慧城市的设计、施工、运营一体化服务。
公司的使命
保持对空间、资产、客户及广大服务者的承诺，坚持做好服务且勇于创新， 并将持续通过科技的投入优化服务能力，以实现「重塑空间效率，服务历久弥新」的使命
根据公司工商信息看，万科集团为第一大股东，占股93.75%。
于2021年在中国物业管理 服务市场中排名第一，占有4.28%的市场份额。商业模式图见下：
公司三大业务板块的业务模式：
1.社区空间居住消费服务。
向个人客户（如业主及居民）提供的服务主要 归类于该业务板块。为满足业主和居民多元化的住宅居住消费需求，我们 提供了一系列的社区空间服务，包括住宅物业服务、居住相关资产服务和 其他社区增值服务。我们通过万科物业品牌提供住宅物业服务。作为我们 住宅物业服务的延伸，我们还推出了包括朴邻等在内的一系列其他品牌， 扩大我们社区空间的服务产品范围，战略重点为房屋销售及租赁经纪服务 和房屋装修及美居服务等居住相关资产服务。
2.商企和城市空间综合服务 。
向企业、政府及其他机构客户提供的除 AIoT及BPaaS解决方案服务以外服务均归类于该业务板块。为营造宜人 的商企和城市空间，我们为企业、政府及其他机构客户提供物业及设施管 理服务、开发商增值服务以及城市空间整合服务。我们通过与戴德梁行大 中华区物业及设施管理服务业务的整合，设立了我们独特的物业及设施管 理品牌万物梁行，并以此树立了以客户为战略重点的业务发展新方向。此 外，通过City Up 品牌，我们为城市公共空间的各受益者（包括但不限于政 府部门及普通公众）提供城市空间整合服务。
3.AIoT及BPaaS解决方案服务。
技术产品单独归类于该业务板块。为 全方位提升服务能力和效率，我们持续投入研发活动并开发了一系列技术 驱动的解决方案，该等方案着重我们在社区、商企和城市空间的服务标准 化及数字化，包括(i) AIoT解决方案；及(ii) BPaaS解决方案。该等解决方 案是我们领先于国内同行实现远程运营现场服务的基石，并帮助更多各行 业企业客户探索未来机遇。
公司财报：
2019年收入139.27亿
2020年收入181.4亿
2021年收入237亿
毛利率：
2019年为17.7%
2020年为18.5%
2021年为17.0%
净利润：
2022年1月1日-2022年3月31日，公司营业收入68.48亿元，实现净利润3.12亿元。
2020财年营收181.45亿，净利润14.64亿。
2021财年营收237.05亿，净利润16.68亿元。
公司最大客户为万科集团：
单一最大客户万科集团的销售所得收入分别，2019年为人民币1,770.0百万元、2020年为人民币2,798.7百万元、2021年为人民币3,820.5百 万元，分别约占总收入的12.7%、15.4%、16.1%。
其中：住宅物业服务
于2019年、2020年、 2021年以及截至2021年及2022年3月31日止三个月，关联方住宅物业的毛利率分别为13.8%、18.6%、15.6%、16.6%及15.2%，而独 立第三方住宅项目的毛利率则分别为1.1%、8.4%、4.2%、1.7%及3.9%。
截至2022年6月30日，社区空间居住消费服务方面，万物云的合约建筑面积约9.3亿平方米，签约管理的物业数目为4096个；在管建筑面积约7亿平方米，在管物业数目为3035个。商企和城市空间服务方面，截至2022年6月30日，其总合约建筑面积约1.6亿平方米，签约管理的项目总数达1929个，而在管建筑面积约1.4亿平方米，在管项目数目达1706个。
物业及设施管理服务
下表载列于往绩记录期间和截至所示日期按物业开发商类型划分的商企和城市空间综合服务板块项下物业及设施管理服务的关键运营信息明细。
AIoT及BPaaS解决方案服务
1.AIoT 解决方案服务
2.BPaaS解决方案服务
万物云包含有四大板块业务：
供应链服务：
采购数字化解决方案
产品主要包括商城采购服务、寻源采购服务、采购共享服务及物资直采服务
依托万物云30余年空间服务行业实践经验，万物云采购团队已在机制建设、供应管理、IT平台及运营服务四方面具备完整的服务能力，并基于客户需求、空间服务行业场景以及对客户的服务承诺，把已具备的采购专业能力封装成标准化的数字化采购服务产品。
万物云供应链采购解决方案包括商城采购服务、寻源采购服务、采购共享服务及物资直采服务四类数字化产品，服务范围覆盖采购业务全品类、全流程，可满足空间服务行业内多业态、跨区域客户的个性化需求。旨在通过数字化采购服务产品，为行业客户提供一站式的采购业务数字化解决方案
万物优选-物资直采服务
万物云供应链采购团队通过带量采购及数字化采购平台, 空间服务行业提供标准化物资产品及差异化物资采购解决方案，提高物业行业供应链水平，帮助客户实现信息化采购，实现降本增效。
供应商平台认证
Supplier platform certification
市场格局：
根据弗若斯特沙利文的资料，中国物业管理服务公司的在管总建筑面积由2016 年的309亿平方米增至2021年的372亿平方米，整体年复合增长率为3.8%。于2021年， 中国住宅物业在管总建筑面积达319亿平方米，2016年至2021年整体年复合增长率为 3.4%，而于2021年，非住宅物业在管总建筑面积达53亿平方米，2016年至2021年的整 体年复合增长率为6.3%。于2026年，预期在管总建筑面积将达447亿平方米，2021年至2026年的整体年复 合增长率为3.7%。下图载列2016年至2026年期间中国物业管理服务公司的在管总建筑 面积：
下图载列2016年至2026年期间中国按服务类型划分的物业管理服务公司的总收入：
于2021年，按基础物业管理服务收入计，本集团在中国物业管理服务市场中排名 第一，市场份额为4.28%。下表载列2021年按基础物业管理服务收入划分的中国物业 管理服务市场的前五大服务提供商的详情
下图载列2016年至2026年期间中国社区空 间居住消费服务市场总收入：
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